Девелоперы в Приморье готовятся к жесткой гонке: как изменятся цены на жилье

Ведущие приморские девелоперы обсудили ситуацию в строительной отрасли на большой конференции 29 апреля. По оценкам экспертов, в течение пяти лет во Владивостоке могут построить порядка 3 млн кв. метров жилья. Несмотря на то, что в среднем приморцам требуется 3,5 года, чтобы накопить на первоначальный взнос по ипотеке, главным драйвером рынка остаются льготные программы ипотечного кредитования. Строительный бизнес находится на пике маржинальности. "Квадрат", построенный за 80 тысяч, продается по 160 тысяч рублей. Девелоперов волнует, долго ли продлится золотой дождь, и как обойти конкурентов. Потребителя — снизятся ли цены на жильё в обозримом будущем, сообщает ИА PrimaMedia.

Конференция состоялась на полях 27-й международной строительной выставки "Город" (6+). В дискуссии участвовали представители строительных компаний "Ареал-Недвижимость", "Эскадра", "Восточный луч", "Девелопмент-Юг". Модератором выступил директор агентства недвижимости "Городской риэлторский центр" Сергей Косиков. Тема звучала как "Новостройки Владивостока: перспективы ценового плато и ёмкость рынка".

Накопить на ипотеку

По словам Сергея Косикова, цены на жильё во Владивостоке за последние два года выросли, "мягко говоря, значительно". На первичном рынке рост составил порядка 53%. На вторичном рынке — 32%. В новостройках средняя стоимость "квадрата" превысила 130 тысяч рублей. Вторичное жилье может продаваться и по 170 тысяч рублей за типовую "однушку" в доме 83-ей серии.

Настоящий ажиотаж вызвали программы льготной ипотеки. Как объясняет начальник управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Приморского отделения ПАО "Сбербанк" Марина Королёва, с 2020 года рынок ипотечного кредитования Приморья стремительно растет за счет увеличения в продажах доли первичного жилья — в месяц во всех банках края заключается порядка 500 таких сделок. С 2020 года спрос на ипотеку в регионе вырос в два раза. Во Владивостоке — на 78%, в Уссурийске — на 17%, в Артеме — на 11%. То есть лучшую динамику показали территории, где строится больше всего жилья. Тогда как на вторичном рынке ситуация мало изменилась.

"Мы принимаем порядка трёх тысяч заявок на жилищные кредиты в месяц. Из них 50% — это заявки на первичное жильё. На 1 января 2021 года в два раза увеличилось количество объектов, аккредитованных в нашем банке, по отношению к 2020 году. Средний срок погашения кредита снизился до семи лет", — рассказала Марина Королёва.

Сегодня жителю дальневосточной столицы требуется больше двух зарплат, чтобы накопить на квадратный метр жилья класса эконом. Из расчёта, что в месяц он получает 50-60 тысяч рублей. Если раньше на первоначальный взнос нужно было копить порядка двух лет, то сейчас — уже 3,5 года, чтобы взять в ипотеку скромную студию.

"При этом спрос не падает. В 2019 году количество сделок по договорам долевого участия составило порядка 3,7 тысяч квартир, а в 2020 году выросло до 5,5 тысяч. Несмотря на то, что цены растут, люди продолжают покупать квартиры, как это ни удивительно", — комментирует Сергей Косиков.

Отрасль встала с колен

Будут ли цены расти дальше? Некоторые участники рынка считают, что рост составит порядка 20% в 2021-2022 годах. Но пока ценовая гонка затормозилась. По оценкам экспертов, в конце прошлого года рынок вышел на ценовое плато, когда платежеспособный спрос уравнялся с предложением. По итогам 2021 года ценообразование изменилось незначительно.

1 / 4

Что касается дефицита квадратных метров, то он пока сохраняется. По данным "Городского риэлторского центра", последние годы во Владивостоке вводилось порядка 200 тысяч кв. метров жилья в год или 3,5 тысяч квартир. Эти цифры ниже официальной статистики, которая учитывает ввод жилья населением. Но в 2021 году ситуация изменится. К выводу на рынок готовятся большое количество объектов. В городе активно развивается комплексная застройка в районе Патрокла, Снеговой пади и Нейбута — в каждой из этих локаций работают 3-4 застройщика.

"Мы подсчитали, что в перспективе пяти лет во Владивостоке может появиться порядка 3 млн кв. метров жилья. Это только те участки, которые уже прошли торги либо готовятся к аукционам, и где уже реализуются проекты", — говорит Сергей Косиков.

Эксперт отметил и активное развитие "большого Владивостока". Значительная часть покупателей жилой недвижимости в Надеждинском районе — жители краевого центра. Раньше жильё, расположенное дальше остановки Заря, вызывало мало интереса у потребителя. Сегодня он предпочитает купить уютную просторную квартиру в пригороде, нежели крошечную гостинку во Владивостоке за те же деньги. Один из первых в эту тенденцию вписался жилой комплекс "Надеждинское полесье" — девять 10-этажных монолитно-кирпичных зданий в Надеждинском районе. Сейчас таких проектов появляется всё больше. Развивается формат малоэтажного жилья и коттеджных поселков. Это малоэтажный комплекс ЖК "Формат", коттеджный посёлок "Новый Де-Фриз" от компании "DNS Девелопмент", застройка четырёхэтажными домами на Садгороде (ЖК "Садовый квартал") и другие проекты, которые риелторы оценивают как успешные.

Обойти конкурента

С учётом того, что количество новостроек растёт, приближается и режим жёсткой конкуренции для застройщиков, акцентирует Сергей Косиков. Соответственно, изменятся и подход к продажам, и качество самих проектов.

"Однозначно будет востребован формат трейд-ин, когда покупатель меняет старую квартиру на новую. По нашим оценкам, сегодня порядка 20% покупателей уже имеют свое жилье и готовы обменять его на новостройку. Некоторые даже согласны снимать квартиры, пока дом строится. Вырастет доля агентских продаж. На первый план выйдут качество проектов для потребителя", — говорит эксперт.

1 / 3

Обсудили на конференции и приход федеральных девелоперов в регион. Ипотечный бум привел к высадке на приморский рынок десанта мощных игроков. Среди них — компания Wainbridge, группа компаний ПИК (ООО "Инвестиционные решения"), "Девелопмент-Юг", "Талан".

Представляющий "Девелопмент-Юг" Игорь Казанцев отметил, что 2020 год был очень удачным для строительной отрасли. Компании перевыполнили планы продаж и показали отличную прибыль. Самые активные из них взяли курс на региональное развитие.

Федеральные девелоперы приходят во Владивосток

"Девелопмент-Юг" этом году планирует запустить как минимум два проекта на региональном уровне, в следующем — приступить к масштабной застройке в Надеждинском районе.

"Владивосток привлек нас своим потенциалом. Это город, который будет развиваться, где будут покупать недвижимость, вкладывать в недвижимость. Говорят, что выгоднее инвестировать в жилье в Москве и Санкт-Петербурге. Но это сегодня. В будущем ситуация изменится. И мы видим, что можем дать Владивостоку востребованное жилье бизнес-класса", — обозначил Игорь Казанцев.

Примечательно, что бизнес-класс и комфорт плюс эксперты считают одними из самых перспективных форматов на рынке жилья. Во-первых, проектов в этом сегменте не так много. Во-вторых, платежеспособный спрос сохраняется на достаточно высоком уровне.

Яркий пример — продажи в строящемся ЖК Novatoria, где продаётся порядка 30 квартир в месяц. Построившая его компания "Ареал-Девелопмент", известная жилым комплексом "Маринист", — один из ярких лидеров по строительству жилья бизнес-класса во Владивостоке. В 2020 году она заручилась поддержкой мощного партера международного уровня Wainbridge и готова реализовывать новые проекты в центре города.

Коммерческий директор "Ареал-Девелопмент" Евгений Хохольков подчеркивает, что девелопер практикует честный подход к продажам. Поэтому строящийся ЖК Novatoria он отнёс к сегменту комфорт плюс.

По словам Хохолькова, именно локация является главным фактором при выборе классности объекта. Логично, что в пригороде развивает комплексная застройка жильём класса стандарт, а в центре выгодно строить комфорт плюс и бизнес.

1 / 2

"Центр города всегда будет в цене. Наша компания видит себя именно в строительстве жилья комфорт плюс, бизнес-класса и премиум, которого пока нет во Владивостоке, но тенденция идёт к тому, чтобы этот класс появился. Поэтому в первую очередь мы будем рассматривать локации в центре города", — говорит Евгений Хохольков.

Интересно, что меньше всего по итогам прошлого года подорожало жилье класса комфорт. Лимита по ипотечной поддержке 6 млн рублей большинству покупателей хватает на жилье класса стандарт, а те, у кого нет проблем с финансами, выберут комфорт плюс или бизнес. Тем более, разница в цене невелика.

Зато взлетели цены на стандарт. На этом поле одним из ведущих девелоперов во Владивостоке является компания "Восточный луч". Сегодня она реализует проекты комплексной застройки в районах Снеговой пади и Нейбута (ЖК "Зелёный угол). Руководитель компании Владислав Дарьинский рассказывает, что панельный дом на 15 тысяч кв. метров можно построить за 10 месяцев. Докладчик подчёркивает, что "Восточный луч" готов продавать "квадрат" по цене 74,5 тысяч рублей. То есть во Владивостоке абсолютно реально строить доступное жильё.

Вкладывать в развитие

Глава "Эскадры" Борис Поздняков отмечает, что сегодня изменения законодательства позволяют строить больше и вкладывать в развитие. По его словам, раньше "Эскадра" полагалась на частных инвесторов, которые финансировали проекты под залог третьих лиц. Сегодня инвесторы не боятся рисков, так как девелоперов страхуют банки. Благодаря системе проектного финансирования и эскроу счетам у отрасли появились новые возможности. "Эскадра" воспользовалась ими по максимуму. В Приморье 22 проекта компании находятся в активной фазе реализации. Порядка 100 тысяч кв. метров проектируются в районе Садгорода, планируется застройка на 100 тысяч "квадратов" в районе сопки Шошина, на Патрокле "Эскадра" приобрела 6 гектаров. "Мы уходим в комплексную застройку", — подчеркнул Борис Поздняков.

1 / 3

По данным агентства, девелопер готов участвовать в первом аукционе под реновацию во Владивостоке.

Вместе с тем Поздняков считает, что золотой дождь на строительном рынке в обозримом будущем закончится. Сегодня квадрат при себестоимости строительства 80 тысяч продаётся по 160 тысяч рублей. Когда отрасль встанет с колен, государство может ввести налоги, ограничивающие маржинальность строительного бизнеса.

Снизятся ли при этом цены? К сожалению, эксперты не могут дать прогнозов, благоприятных для покупателя.

"Предпосылок для того, чтобы цены на рынке упали, нет. Возможны корректировки стоимости вторичного жилья. Но если говорить про общую тенденцию, то в ближайшие два года цены будут расти на уровне инфляции, а спрос останется достаточно стабильным", — прогнозирует Сергей Косиков.

1 / 12

Участники конференции пришли к выводу, что ни растущая конкуренция, ни увеличение количества предложения не повлекут за собой ощутимое снижение цен. Хотя без точечного демпинга отдельных игроков, вероятно, не обойдётся.

Девелоперы в Приморье готовятся к жесткой гонке: как изменятся цены на жилье

Накопить на ипотеку

Отрасль встала с колен

Обойти конкурента

Вкладывать в развитие

Застройщики заплатят меньше за просрочку и недоделки

НЗМУ: установлено первое оборудование завода

До конца года власти Приморья планируют одобрить четыре КРТ во Владивостоке

Приморский край отметил 86-й день рождения