Угрожает ли частичная мобилизация строительной отрасли Приморья? Что будет с рынком жилья? Подешевеет ли "квадрат", как это, по некоторым оценкам, произошло в Москве, где в продаже появились объекты со скидкой 10-20% и более? О текущем положении дел и перспективах рынка жилой недвижимости ИА PrimaMedia рассказали эксперты.
Очень сильная тревожность
Объявленная мобилизация стала очередным потрясением для строительной отрасли. Как отмечает директор агентства недвижимости "Городской риэлторский центр" Сергей Косиков, текущее состояние рынка отличается от ситуации в феврале, когда курс национальной валюты рухнул до 113 рублей за доллар, а Банк России повысил ключевую ставку до 20% годовых.
"В феврале основная масса покупателей кинулась брать ипотеку, потому что "завтра будет дороже". В мае-июне наступило затишье, продажи упали, после чего спрос начал восстанавливаться. Сегодня мы наблюдаем другую картину — на фоне эмоциональной паники, очень сильной тревожности рынок замер. Пока сохраняется ситуация неопределённости, о прогнозах говорить нельзя", — комментирует эксперт.
По словам Сергея Косикова, достаточно сильно просел спрос на вторичную недвижимость. Тем не менее, лишь в единичных случаях собственники снимают объекты с продаж. Хотя покупателей стало меньше, большой паники в этом сегменте не наблюдается, сделки срываются редко.
"Потому что для большинства покупка квартиры — осознанное решение, которое принималось не здесь и сейчас. К нему готовились давно, и люди не стали менять свои планы", — поясняет Косиков.
А вот на первичном рынке ситуация сложнее. В зависимости от объекта дольщики поснимали 10-40% броней, сообщает эксперт.
Банки проявляют тенденцию к повышению ставок и более осторожно кредитуют как самих застройщиков, так и заявителей на ипотеку. Учитывая, что порядка 80% квартир в новостройках приобретаются по программам ипотечного кредитования, это серьёзно сдерживает темпы продаж.
"До прояснения ситуации банки не отказывают в кредитах, но стали жёстче подходить к этому вопросу. Увеличились сроки рассмотрения заявок на ипотеку и непосредственно на предоставление застройщикам проектного финансирования с использованием счетов эскроу. Экономическая ситуация ухудшается уже несколько лет подряд, с февраля — сильнее. До восстановления пока далеко", — говорит Сергей Косиков.
Долгострои — стоит ли опасаться
Один из главных вопросов, который волнует сегодня покупателей, — появятся ли во Владивостоке долгострои и замороженные стройки. Участники рынка считают, что это исключено. Во-первых, сегодня застройщиков страхуют банки, а деньги дольщиков хранятся в безопасности на счетах эскроу. Даже если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, банк профинансирует окончание строительства. Во-вторых, несмотря на спад продаж, о глобальных угрозах отрасли говорить не приходится.
Председатель Ассоциации "Застройщики Владивостокской городской агломерации" Владимир Исаков отмечает, что рынок ожидает окончания периода паники: "Думаю, что многие компании будут замедлять вывод новых проектов на рынок. Однако стройки не останавливаются, с банками есть договорённости о том, что "все терпят". И банки, и застройщики, и подрядчики работают дальше".
По словам Исакова, кадрового коллапса объявленная мобилизация не вызвала.
Разрушители мифов: "честный квадрат" или как выбрать квартиру в новостройке"Покупатели снимают брони, потому что люди не знают, призовут их завтра или нет, но это касается не только рынка недвижимости. Сегодня все потребительские рынки находятся в ситуации неопределённости. После завершения частичной мобилизации мы ожидаем стабилизации спроса. Однако если говорить именно о кадровых проблемах, если где-то они присутствуют, то пока не носят глобального характера. Единственное, во Владивостоке есть случаи, когда призывают руководителей — генеральных директоров строительных компаний. Это сразу ставит стройку в тупик", — рассказывает председатель Ассоциации застройщиков.
Эксперты сходятся на том, что призыв кадров не критичен для отрасли. Тем не менее, по их словам, важно остановить отток рабочей силы. Застройщики опровергают устоявшееся мнение о том, что на стройках работают в основном иностранные граждане.
"Иностранные работники выполняют преимущественно монолитные работы, а это только 30-40% сметы. Всё остальное — фасад, кровля, электрика, сантехника, оконные конструкции — дело рук ребят из Приморья, — отмечает Владимир Исаков.
Пока, согласно указу президента, бронь от мобилизации предусмотрена только для специалистов системообразующих компаний связи, IT, финансов и СМИ. Возможность бронирования кадров для строительной отрасли находится на рассмотрении властей.
Упадут ли цены
Конечно, покупателей волнует стоимость квадратного метра. Надо ли ожидать обвала цен, как это, по некоторым оценкам, произошло в Москве, где некоторые объекты подешевели на 5-20% и более. Снижаются ли цены здесь и сейчас?
Собеседники агентств сообщают, что ни на вторичном, ни на первичном рынке Приморского края не наблюдается ценопада.
"Мы постоянно мониторим рынок — цены остаются на одном уровне. Да, на вторичке по единичным объектам собственники готовы торговаться и делать скидку. Но это не показатель. Проходила информация, что в Москве продают объекты со скидкой до 50%. Я думаю, это те москвичи, которым нужно было срочно лишние квартиры вывести в кэш, чтобы с ним поехать куда-нибудь за границу. В Приморье и во Владивостоке таких случаев мало. Пока ощутимо подешевела только аренда", — комментирует Сергей Косиков.
Эксперт считает, что на вторичном рынке возможна небольшая корректировка стоимости жилья, но продлится она недолго — до полугода.
Цены на новостройки, по его словам, достаточно стабильны и падать не будут. В новых объектах продажи ведутся по достаточно лояльной для текущей ситуации стоимости.
"Что касается ценовых историй, пока об этом говорить рано, но каких-то больших скидок и распродаж — такого нет, — акцентирует Владимир Исаков. — И нужно понять один важный момент: застройщики используют банковские средства. Если банк разрешит демпинговать кому-то одному, продажи начнут сыпаться у всех. Соответственно, никакая кредитная организация не заинтересована в демпинге, а без согласования с банком кардинального снижения цен не будет".
Вместе с тем собеседник отмечает, что возможны акции на не самые удачные квартиры. К примеру, выходящие окнами преимущественно на северную сторону, не самого популярного метража. Многие застройщики готовы увеличить глубину скидки на такое жильё, чтобы поддержать ритм продаж.
Застройщики готовятся к усилению конкуренции
Мониторинг рынка показывает, что стройки в регионе не сбавляют оборотов. Представители отрасли сохраняют оптимистичный настрой.
"Продажи находятся на достаточно хорошем уровне. Строительство идёт по плану, в соответствии с установленным графиком, — рассказал генеральный директор ООО "Зима южная" Алексей Бойко. — Вообще строительство жилья — это как медицина — социально значимая деятельность. Поэтому наши стройки не находятся в какой-то зоне риска. Тем более что Приморский край в плане реновации и закрытии потребностей населения в жилье ещё далёк от идеала".
Сохраняет спокойствие один из крупнейших дальневосточных девелоперов Борис Поздняков (группа компаний "Эскадра").
"Я пока не вижу, чтобы мобилизация оказала какое-то серьёзное влияние на нашу сферу деятельности. Во Владивостоке продаётся порядка 350 тысяч кв. метров жилья в год. За 10 лет это 3 млн 500 тысяч кв. метров. И на те же 3 млн 500 тысяч кв. метров уже выдано и в течение года будет выдано разрешений на строительство. Таким образом земельный банк и объём предполагаемых и находящихся на стадии проектирования и выхода на стройку объектов равен сегодня объёмам рынка Владивостока за 10 лет. Причём военные события не повлияли на отрасль так сильно, как мы могли себе это представить. Гораздо сильнее на него влияют программы ипотечного кредитования", — комментирует Борис Поздняков.
Девелопер акцентирует, что "клиентам бояться нечего". А вот застройщикам надо готовиться к усилению конкуренции, в которой проиграют те, кто, кто допустил девелоперские ошибки, и чей продукт отстаёт в качестве.
Системного снижения цен в ближайшие 3-5 лет не предвидится. При этом возможны локальные скидки, вероятно, "зашитые" в так называемую "ипотеку от застройщика" под 0,1%.
"Кстати, после первого шока рынок понемногу оживает. На этой неделе поступает больше звонков в отделы продаж. Но в целом, пока не объявят о завершении частичной мобилизации, думаю, ситуация останется сложной", — говорит Владимир Исаков.
Отметим, по последним данным социально-экономического мониторинга администрации Владивостока, в январе-августе 2022 года отмечен рост в 2,2 раза к январю-августу 2021 года объема работ по виду деятельности "Строительство". Ввод в эксплуатацию жилых домов достиг 199,8 тыс. кв. м (69,4 % к январю-августу 2021 года); число построенных квартир составило 2556 единиц (59,0 % к январю-августу 2021 года).
Как отмечает Приморскстат, жилищное строительство в крае в последние годы переживает настоящий бум. Только за 2021 год введено 885.3 тыс. кв. метров жилья, что на 36% больше предыдущего года.
За год построено 12 тыс. квартир, больше половины из них однокомнатные (студии). Средняя площадь введённой квартиры организациями составила — 58 кв. метров, населением — 131 кв. метра.
В I полугодии 2022 года темпы жилищного строительства продолжали расти: сдано 4.4 тыс. квартир общей площадью 421.5 тыс. кв. метров (на 23% больше аналогичного периода 2021 года).
