Как шутят риелторы, цены на квартиры во Владивостоке бывают высокими, очень высокими и "космическими". Обозреватель ИА PrimaMedia в новом выпуске проекта "Честный квадрат" рассмотрел варианты в новостройках, наименее обременительные для среднего бюджета. В числе самых бюджетных районов — Варяг, Патрокл, Нейбута и Снеговая Падь.
Красота стоит денег
По словам риелторов, есть несколько главных правил ценообразования на рынке новостроек.
— Чем ближе к центру города, тем дороже;
— чем ближе к сроку сдачи, тем дороже;
— чем выше этаж и лучше вид, тем дороже.
— чем меньше площадь, тем дороже квартира.
"Разница в цене между квартирой, выходящей окнами во внутренний двор, и квартирой с видом может составлять до 10%. К примеру, однокомнатная на 5-м этаже стоит 5,5 млн. А на 15-м уже 5,9 млн только потому, что в первом случае вид упирается в соседний дом, а во втором открывается обзор на залив", — комментируют в агентстве недвижимости "Метры".
Причём вид — это больше "владивостокская фишка", которой редко могут похвастаться московские девелоперы, отмечают эксперты. В Москве нет сопок, нет моря, и даже квартиры стоимостью 500 тысяч за "квадрат" могут выходить окнами на стену соседнего дома. Тогда как во Владивостоке избалованный покупатель хочет пить кофе, любуясь городской панорамой с высоты птичьего полёта. А за это удовольствие надо платить.
Вид из окна дома на Стрелковой. 23 этаж. Квартира 39,2 м2 за 5,8 млн рублей. Фото: Скриншот
На стоимость жилья также влияет классность объекта, качество придомовой территории и амбиции застройщика.
"Дороже — не значит лучше", — поясняют риелторы. На рынке хватает домов с маленькими дворами и неудачными планировками по цене класса комфорт плюс. Но, как правило, в таких домах к моменту сдачи половина квартир стоят непроданными.
Что касается сроков, то от старта продаж к завершению строительства квартиры могут дорожать на 10-15%. К примеру, в ЖК "Шилкинский" с ноября 2021 года по июль 2022 года "квадрат" поднялся в цене на 30 тысяч рублей согласно данным ЕИСЖС (единая информационная система жилищного строительства). В ЖК "Академгородок" — на 44 тысячи рублей. Таким образом, купив с котлована условные 40 квадратов и продав их после сдачи объекта в эксплуатацию, инвестор заработает больше 1,5 млн рублей.
Спичечный коробок
Цены в новостройках Владивостока стартуют от 130 тысяч рублей за кв. метр, комментирует директор агентства недвижимости "Городской риэлторский центр" Сергей Косиков. Самое дешёвое жильё стоит в районе 4 млн рублей. За редким исключением это студии 22-30 "квадратов" — подходящий вариант для одиночек из креативного класса и молодых семей, которые надеются в дальнейшем улучшить свои жилищные условия.
"Хотя в некоторых ЖК попадались варианты однокомнатных квартир стоимостью в районе 4,5 млн рублей. Например, такие цены действовали на старте продаж в ЖК "Победа" на Варяге. Но обычно столько стоят студии, которых сегодня строится гораздо меньше, чем ещё два года назад", — отмечает эксперт.
Один из самых дешёвых ЖК в районе Нейбута. Студия 3,9 млн рублей 25 кв. метра. Фото: Скриншот
Одна из самых маленьких студий в районе Патрокла – 19,4 кв. метра, 4,1 млн рублей. Фото: Скриншот
Студия в доме на ул. Адмирала Горшкова – 28 кв. метров, 4,1 млн рублей. Фото: Скриншот
Вот, например, один из самых доступных вариантов в перспективном районе Нейбута в доме класса стандарт. Студия стоимостью 3,9 млн рублей общей площадью 25 кв. метров без отделки. Достаточно вместительная ванная комната и всего 16,3 метра жилого пространства, которое объединит кухню-спальню-гостиную. Это ниже социальной нормы 33 кв. метра на человека, зато не так обременительно для бюджета.
Притом, что во Владивостоке есть квартиры и меньшего метража. Допустим, студия 19,4 кв. метра в другом перспективном районе, на Патрокле (выше на слайде) стоимостью 4,1 млн рублей или 215 тысяч за кв. метр. Всего 9,4 кв. метра жилой площади плюс 5 кв. метров кухонной зоны и санузел 2,4 кв. метра, где не получится разместить большую ванну или стиральную машину. Зато в квартире предчистовая отделка, а из окон открывается вид на залив и лес.
Планировка квартир в новостройках Владивостока — как выбрать идеальную "под себя" Советы профессионалов помогут вам стать настоящим знатоком всех плюсов и минусов
С другой стороны, кто-то предпочтёт студию без отделки по той же стоимости в микрорайоне Снеговая Падь, в доме ниже классностью — 28 метров за 4,1 млн рублей или 147 тысяч за кв. метр. При желании в такой квартире можно даже выделить отдельную спальню.
Жилищные парадоксы
В однокомнатных квартирах метражом 32-40 кв. метров средняя стоимость квадрата составляет 150-160 тысяч рублей. "Однушки" в среднем продаются за 5,2-5,5 млн рублей, хотя в доме невысокой классности на старте продаж можно найти однокомнатные в районе 4,8 млн рублей.
При этом метраж не зависит от количества комнат. За последние пятнадцать лет, согласно официальным данным, средний размер строящихся квартир в России сократился на 40%.
По словам архитекторов, для жилья категорий эконом и комфорт оптимальная площадь однокомнатной квартиры составляет 36-42 кв. метра, двухкомнатной — 54-62 кв. метра. Но во Владивостоке продаются трёхкомнатные квартиры 50 квадратов и меньше. Как, например, вот эта "трёшка" площадью 48,7 кв. метров в ЖК класса комфорт плюс в Ленинском районе стоимостью 12,7 млн рублей.
Трёхкомнатная квартира - 48,7 кв. метров, 12,7 млн рублей. Дом в Ленинском районе. Фото: Скриншот
Трёхкомнатная квартира - 48,7 кв. метров, 12,7 млн рублей. Дом в Ленинском районе. Фото: Скриншот
На предлагаемой планировке всё выглядит логично. И неудивительно. Ведь это объект от девелопера, который славится своим подходом к оптимизации жизненного пространства. В квартире нет мертвых зон. Достаточно просторная ванна 5 кв. метров, две спальни и совмещённая кухня-гостиная. Выделены места под зоны хранения. Но самая большая комната, где будет встречаться семья из трёх человек, занимает всего 17,9 кв. метров.
Вид на перспективу
Сергей Косиков выделяет активно развивающиеся районы с относительно доступными ценами и перспективами, где есть выбор среди большого количества объектов от разных застройщиков, разной ценовой категории.
Разрушители мифов: "честный квадрат" или как выбрать квартиру в новостройке Правда ли, что монолит всегда лучше, на чём экономит застройщик, и другие вопросы, которые мы задали экспертам
"Патрокл — всё ещё недооценённый район. И пока там не будет нормального комплексного благоустройства территории, большого ажиотажа ожидать не стоит. Несмотря на активное строительство и множество застройщиков, проблемы Патрокла — транспортная доступность и отсутствие развитой дорожной инфраструктуры — дворовых дорог и дорог внутри района. В следующем году к сдаче запланировано много объектов, и я думаю, следующие стройки будут иметь очень хороший спрос. А пока заселённых домов на Патрокле немного, потенциальных покупателей останавливают отдалённость, проблемы с транспортом и социальной инфраструктурой", — говорит Сергей Косиков.
Достаточно неплохое предложение в районе Варяга. Двухкомнатная квартира 68,8 кв. метра за 7,9 млн рублей. Фото: Скриншот
По его словам, "такую же историю проходила Снеговая падь". Лет 7-8 назад этот район не пользовался спросом. Детские сады и школы стояли полупустые. Сегодня туда очень тяжело попасть, так как все места заняты. Спрос на недвижимость в Снеговой Пади высокий. Микрорайон уже оброс магазинами, торговыми центрами и продолжает активно развиваться, чему способствует наличие трёх выездов на БАМ, Вторую речку и объездную дорогу.
Перспективным считается также район Нейбута, где пока не хватает дорог и внутренней инфраструктуры. Толчком к развитию территории станет появление транспортной развязки, которая свяжет трассу Седанка — Патрокл, Снеговую — Горностай с новыми районами Зеленый Угол, Зеленый бульвар и улицей Нейбута.
Отметим, что фундаментальной базой для роста строительной отрасли в администрации Владивостока называют низкую обеспеченность населения жильем. В среднем на одного жителя дальневосточной столицы приходится всего 23,9 кв. метра, что ниже социальной нормы. При этом застройщики продолжают бить рекорды. В 2021 году по городу введено в эксплуатацию 453,9 тысячи кв. метров жилья — в 1,5 раза больше, чем в 2020 году. По оценкам экспертов, обострившаяся конкуренция в отрасли не приведёт к снижению цен, но повысит качество проектов.
