Как выживают ТЦ Владивостока и почему крупный ритейл не спешит в Приморье

Доля свободных площадей в ТЦ России во II квартале 2024 года снизилась с 8,2 процентов до 6,5 процентов, показывают консалтинговые исследования. Насколько Владивосток вписывается в эту статистику, и чего не хватает крупным федеральным брендам, чтобы "высадиться" на приморский рынок, выясняло ИА PrimaMedia.

Новые ТЦ

Во Владивостоке на 1 тысячу жителей приходится больше 900 кв. метров торговых площадей — это практически вдвое больше общероссийской нормы. Такие данные приводит администрация города.

При этом цифры ежегодно растут. В ноябре 2024 года откроется многофункциональный комплекс "МИРА" на кольце Третьей рабочей общей площадью 54 тысячи кв. метров. Здание разделено на бизнес-центр класса А и торговый центр с магазинами, кафе и салонами красоты.

А не позднее 3 квартала 2025 года должно завершиться строительство ЖК "Атлантикс Сити" на Дальпрессе с торговым центром из трёх этажей. На первом этаже разместится супермаркет и торговая галерея, на втором — детский супермаркет, бытовая техника, магазин косметики, на третьем откроются развлекательный центр и фудкорт.

Помещения уже сдаются в аренду. Как выяснило агентство, одним из якорных арендаторов может стать сеть магазинов косметики и парфюмерии Л’Этуаль. Интересно, что ранее директор по развитию Л’Этуаль Константин Филиппьев заявил о планах по расширению в регионе.

Развиваться негде

Консалтинговые исследования показывают — доля свободных площадей в ТЦ России во II квартале 2024 года снизилась с 8,2 процентов (результат I квартала) до 6,5 процентов. По отношению к кризисному 2022-му, когда массово закрывались бутики санкционных брендов, рынок чувствует себя относительно неплохо.

Положительный тренд наметился и во Владивостоке. "В третьем квартале 2024 года в торговых центрах Владивостока ставка аренды увеличилась на 0,50% до 2 239 руб./кв.м./мес. Объем вакантных площадей также снизился на 39,95% по отношению к аналогичному периоду 2023-го, что указывает на позитивные тенденции на рынке аренды", — сообщили в оценочной компании "Индустрия-Р". .

"Среди новых арендаторов лидируют аптеки, алкомаркеты, зоомаркеты, причём во Владивосток заходит очень много федеральных проектов. Особенно это касается аптечных сетей, которые раньше не были представлены в нашем городе. К примеру, "Планета здоровья", "Озерки" и другие. Кроме того, активно открывают новые магазины и расширяются владивостокские предприниматели", — рассказал представитель компании Estate Group.

С 2022 года состав арендаторов в российских ТЦ значительно изменился. Активно расширяются такие ювелирные гиганты, как Sunlight, Sokolov и "585*Золотой" — все они сегодня представлены в Приморском крае. Интересно, что по итогам первого полугодия 2024 года выручка Sunlight увеличилась до 52,04 млрд рублей (+56,8%), Sokolov — до 21,1 млрд рублей (+50%), "585*Золотой" — до 21,05 млрд рублей (+30,6%).

Малый ГУМ. ИА PrimaMedia

По данным консалтинговой компании Nikoliers, с начала года в России появились 43 новые марки (20 зарубежных и 23 локальных). Еще 30 брендов (9 из которых российские) намерены выйти на отечественный рынок до конца 2024-го года.

Высокую заполняемость демонстрирует ТВК "Калина Молл", где практически нет вакантных площадей. Здесь же и одни из самых высоких ставок аренды — до 14-18 тысяч рублей за 1 кв. метр. В сентябре арендовать остров 11 кв. метров в ТВК "Калина Молл" стоило около 200 тысяч рублей.

Не отстаёт и ТРК "Седанка Сити", где 10 кв. метров обойдутся арендатору 4,5-6 тысяч рублей за "квадрат".

Как отмечают эксперты, эти два объекта — одни из немногих во Владивостоке, что удовлетворяют требования к качественным торговым помещениям. — таким, как большие площади, высокие потолки, современная концепция, освещение, витражное остекление, вместительный паркинг и другие "редкие" для дальневосточной столицы параметры.

Дефицит качественных торговых площадей — одна из главных причин, по которой многие федеральные бренды пока не дотянулись до Владивостока, рассказывают эксперты.

"Сегодня крупные федеральные сети всё больше рассматривают Дальний Восток для своей экспансии, но проблема заключается в том, что развиваться здесь негде. Этот вопрос активно обсуждался на "Дальневосточном конгрессе коммерческой недвижимости" в сентябре. Многим федералам нужны именно качественные торговые площадки — им не подходят ни торговые центры небольшого формата, ни формат стрит-ритейла, то есть помещения на первых этажах домов с отдельным выходом на улицу и витриной, а соответственно, и скользящим трафиком. В ТВК "Калина Молл" и "Седанка Сити" вакантных площадей, которые могут освободиться в ближайшее время, нет. Так что многие крупные ритейлеры пока не "высадились" на приморский рынок, хотя количество их обращений в нашу компанию растет", — прокомменитировал руководитель отдела коммерческой недвижимости "Этажи-Владивосток" Евгений Рябко.

Сергей Митрофанов

Профессор

Автор фото: РИА PrimaMedia

Качественные ТЦ. Еще не весна, но оттепель

В текущем году обозначились новые тенденции на рынке торговых площадей в России. Снова открываются качественные торговые центры, повсеместно снижается доля пустующих площадей, в регионах наблюдается опережающий рост количества новых ТЦ в сравнении со столичными рынками, поскольку в глубинке было не так много международных ритейлеров, а стало быть, их уход оказался не столь критичным.

Как же эти свежие тенденции отразятся на рынке торговых площадей во Владивостоке? Довольно распространённая точка зрения состоит в том, что многие федеральные бренды ещё не дотянулись до Владивостока из-за дефицита качественных торговых площадей. Может быть, и так, но есть и другие причины запаздывания входа знаковых брендов на Дальний Восток с лагом два-три года. В нашем огромном ДВ регионе проживает около 10 миллионов человек, а значит, в каждом более или менее крупном городе платёжеспособный спрос явно ниже в сравнении с городами-миллионниками Западной Сибири и Европейской части России, вот почему знаковые бренды всегда будут приходить к нам в последнюю очередь вне зависимости от качества торговых площадей.

Не будем забывать и о том, что обеспеченность качественными торговыми площадями среди городов-миллионников в конце 2022 года (по подсчетам Knight Frank) была не в столицах. Больше всего качественных площадей ТЦ в пересчете на тысячу человек населения было в Самаре (771 кв. метров на тысячу жителей), Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, и уже потом за ними следует Москва. Тем не менее, международные и ведущие федеральные бренды шире представлены в столичном регионе.

Возникает вопрос, насколько выгодно инвесторам вкладываться в создание новых высококачественных ТЦ во Владивостоке, учитывая наметившиеся изменения в динамике роста арендопригодных торговых площадей? С января по сентябрь 2024 года в России открылось 20 качественных ТЦ, что на 42% превысило показатель за аналогичный период прошлого года, и на 53% опередило тот же показатель за три квартала 2022 года. По итогам 2024 года аналитики предсказывают увеличение качественных торговых площадей по всей России на полмиллиона квадратных метров, то есть, на 76% и 80% больше, нежели в 2023 и 2022 годах, соответственно.

А что же у нас? Поддержит ли Владивосток динамику роста первоклассных ТЦ хотя бы на уровне, близком к среднему по стране? Боюсь, что нет. Скорее всего, нас ожидает обычное для Дальнего Востока отставание от общероссийской динамики прироста качественных торговых площадей. Увы, для такого вывода имеются серьёзные основания.

Во-первых, не существует строгого определения «качественных торговых площадей». Интуитивно мы понимаем, что торговый центр «Седанка Сити», например, предлагает нам более качественные торговые площади, нежели Первореченский или другой рынок, но обеспеченность парковочными местами в пересчёте на квадрат торговой площади на Седанке ниже, поэтому многие поедут затариваться к Новому году именно на рынок, а не в ТЦ. Я хочу сказать, что в ряде случаев наши «качественные торговые площади» где-то недалеко от интуитивной границы, отделяющей высококлассные ТЦ от всех прочих, а значит, со временем возможен дрейф площадей, некогда считавшихся высококлассными, в сторону более ординарных зон розничной торговли. По-моему, именно такие процессы и происходят в некоторых заведениях розничной торговли, которые владивостокцы ещё несколько лет тому назад считали торговыми центрами класса «А».

Во-вторых, у нас ещё толком не начинался процесс декриминализации экономических преступлений. Деятельное раскаяние и выплата налоговых недоимок с накопившимися пенями и штрафами не спасает от заключения под стражу. Понятно, что фигуранты громких дел в камере становятся более сговорчивыми и готовы расстаться со значительными суммами ради выхода на свободу, однако, чрезмерное увлечение арестами и желание правоохранителей повсюду видеть ОПГ, если речь идёт о банальных экономических преступлениях, не способствует улучшению инвестиционного климата. Увы, сегодня девелоперы и предприниматели Владивостока зачастую предпочитают воздерживаться от инвестиций в развитие родного города.

В-третьих, уход международных брендов ясно показал дефицит компетенций в управлении крупными комплексами розничной торговли. Например, паевой фонд Сбербанка «Арендный бизнес третий» не справился с трудностями текущего периода, и мелкие инвесторы избавлялись от своих паёв по цене чуть ли не в два раза ниже номинала, а ведь средства инвестировали в объекты розничной торговли в самых пафосных местах Москвы и Петербурга. Разумеется, риск мисменеджмента будет ещё выше в регионах, особенно, если ситуация на рынке ещё раз качнётся не в пользу ритейла. Инвестор не может рассчитывать только на благоприятное развитие событий, особенно в регионах.

Впрочем, во Владивостоке процветает такой феномен, как долгострой, поэтому в периоды оживления рынка у нас всегда найдутся недостроенные объекты, которые в короткое время могут быть введены в действие и стать не просто новым высококачественными комплексами для аренды, но и новыми визитными карточками нашего города. Покупать будем!

Выжил один "Санлайт"

Сегодня у торговых центров "старого фонда" возникают проблемы с якорными арендаторами, которые могут генерировать основной трафик. Однако и они привлекают крупные сети, наполняются новыми бутиками российских дизайнеров, ювелирных изделий, косметики и парфюмерии. Например, "якоря" в торговом центре "Светланский" — супермаркет "Пятёрочка" и магазин китайский товаров "Подиум", который занимает целый этаж.

В ТЦ "Игнат" на цокольном этаже сдаются в аренду 420 кв. метров за 505 тыс. рублей в месяц, но дела с заполняемостью обстоят довольно неплохо. Многие арендаторы работают здесь 10-20 лет. По оценкам агентства, арендаторский пул "Игната" — один из самых стабильных во Владивостоке.

"С большинством арендаторов мы работаем долгие годы, стараемся поддерживать партнёрские отношения и со своей стороны, готовы идти на уступки. Если арендатор желает расшириться, как, например, "Первый парфюмерный", то мы изыскиваем дополнительные площади, проводим определённую ротацию. Или, допустим, два арендатора решили объединить свои бутики в один большой — оказываем им в этом содействие. Другой пример, когда поступил запрос от зарубежного бренда на площадь не меньше 50 кв. метров. Мы так же пошли навстречу в плане объединения помещений, а это ведь не просто ремонт. Это еще и кадастровые работы, и регистрационные действия в Росреестре", — рассказала представитель ТЦ "Игнат".

А вот в ТЦ "Первореченский" ситуация не самая благоприятная. На популярном сайте объявлений 10 октября здесь предлагались в аренду около 3 тыс. кв. метров под розничную торговлю и 335 кв. метров под ресторан.

1 / 6

Ещё хуже обстоят дела в ТЦ "Малый ГУМ", где стоимость аренды стартует от 800 рублей за кв. метр. Большое количество площадей пустует. На первом этаже "выжил" магазин ювелирной сети SUNLIGHT, который много лет объявлял о своём скором закрытии. Съехал один из якорных арендаторов "Снежная королева". Закрыт фудкорт на последнем этаже. Однако нельзя не отметить и некоторый прогресс. Так, в "Малом ГУМЕ" открылся магазин бытовой химии и косметики "Жемчужина", работают бутик Киры Пластининой, модный секонд-хэнд и магазины российских дизайнеров.

Большое количество площадей пустует в "Большом ГУМЕ". Там пул арендаторов тоже претерпел изменения. Теперь акцент — на бизнес и офисный блок. На третьем этаже расположился коворкинг — место работы фрилансеров. Здесь же можно арендовать конференц-зал и переговорную комнату.

Вакантные площади остаются и в ТЦ "Центральный". Интересно, что фудкорт там по-прежнему работает, хотя пул арендаторов заметно поредел.

1 / 9

А вот в ТЦ "Клевер" фудкорт держится за счёт единственного арендатора — заведения корейской кухни — фактически одного на всю огромную территорию. Предпоследний этаж занимает сеть "Геометрия фитнеса". Пустующих бутиков так же немало. Напомним, что ТЦ "Клевер" выставляли на торги несколько раз, и только в 2022-м году для него нашёлся новый собственник.

Отдельно стоит отметить Вторую речку, где трафик считается одним из самых высоких. ТРК "Дружба" демонстрирует практически стопроцентную заполняемость. Хватает арендаторов ТЦ "Простор" и рынку "Берёзка".

Примечательно, что до сих пор закрыт торговый центр "Авангард". Как выяснила редакция, некоторые предприниматели подыскивают или уже нашли себе площади в других ТЦ. Причём именно в "Авангард" когда-то переехала часть арендаторов из сгоревшего ТЦ "Максим". Например, магазин по продаже керамической посуды "Кружечка Кувшинчик" раньше работал в "Максиме", затем обосновался в ТЦ "Авангард", а после закрытия "Авангарда" на неопределённый срок перебрался в торговый центр "Первореченский".

По данным Фарпост (6+) и ShopAndMall.ru (6+). ИА PrimaMedia

Потребление идёт на спад

Когда во Владивостоке станет больше качественных торговых площадей, способных составить конкуренцию ТВК "Калина Молл"? На этот вопрос эксперты затрудняются ответить. Высокая ключевая ставка не способствует росту инвестиций в торговую недвижимость. Цифры это подтверждают. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем вложений в недвижимость России по итогам девяти месяцев нынешнего года составил 495 млрд рублей (-22% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года), 9% из которых пришлось на торговые объекты.

Примечательно, что ТВК "Калина Молл" строился с привлечением кредитования Сбера. Являясь резидентом свободного порта Владивосток, инвестор получил особую ставку. Но реализовать подобный проект без господдержки сегодня практически невозможно, отмечают в Estate Group.

Идёт на убыль и потребительский бум. В 2024 году жители Владивостока стали потреблять меньше товаров. Об этом говорит статистика администрации города. Оборот розничной торговли организаций в январе-августе составил 108325,2 млн рублей (96,6 % к январю-августу 2023 года). Оборот общественного питания — 2904,8 млн рублей (87,3 % к январю-августу 2023 года).