Застройщики ожидают снижения объёмов взысканий по неустойкам в связи с поправками в закон о защите прав дольщиков. Эффект будет заметен уже по результатам 2024-го года, считают в "Альянсе строителей Приморья". Сегодня строительные компании платят клиентам миллиарды за просрочку ввода объектов в эксплуатацию и дефекты работ.
Тайм-аут на стройплощадке
В статье "Из застройщиков выжимают сроки" Коммерсант (18+) писал о том, что "группа "Самолет", один из крупнейших девелоперов в России, первой в отрасли публично назвала сумму штрафов за срыв сроков сдачи новостроек и устранение замечаний: она увеличилась в первой половине 2024 года вдвое, почти до 8 млрд руб". Правительственные моратории на оплату застройщиками неустоек не спасают от роста финансовых санкций, проблема актуальна и для других девелоперов, отмечал источник. Но насколько остро она стоит в Приморье?
По данным сервиса проверки новостроек НАШ.дом.рф (6+), многие проекты в регионе не укладываются в установленные сроки. К примеру, за последние три года четыре из семи домов компании "Восточный луч" были сданы с задержками от 17 дней до пяти месяцев.
Сроки сдачи ЖК "Нобель" на улице Володарского от группы компаний Aura Development задержались на 2 месяца 17 дней.
У "Армады" сроки сдачи ЖК "Чайка" на Мусоргского отстали на 2 месяца и 26 дней.
По словам застройщиков, для рынка это не критично и вполне соотносится со статистикой прошлых лет. Однако примечательно, что наибольшее количество отставаний от графика зафиксировано именно в 2023-2024 гг.
В то же время у некоторых девелоперов появились проблемы, связанные с задержкой подключения к сетям ресурсоснабжающих организаций. Такая тенденция наметилась после нашумевшего прецедента с ЖК "Академгородок".
Как выяснила редакция, у одной из компаний возникли сложности с подключением к электросетям, из-за чего собственники получат ключи от своих квартир позже на пару месяцев. Задержка не будет критичной ни для застройщика, ни для дольщиков, подчеркнул источник агентства.
Отставание от сроков. Фото: Скриншот
Отставание от сроков. Фото: Скриншот
Отставание от сроков. Фото: Скриншот
Время — деньги
Просрочка ввода жилья в эксплуатацию начинается с даты, когда застройщик должен передать готовую квартиру покупателю, поясняют в компании "Центр Геодезии и Кадастра". Эта дата обязательно указывается в договоре участия в долевом строительстве.
Дольщик имеет право на получение неустойки за каждый день просрочки. Допустим, при стоимости квартиры в 6 миллионов рублей и просрочке на год закон позволяет взыскать с застройщика в среднем 400 — 600 тысяч рублей. Эта норма распространяется и на квартиры, и на кладовые, и на машиноместа. Отдельно взыскиваются расходы на устранение недоделок — сколов, трещин и других дефектов в квартире.
В Приморье бизнес, построенный на спорах с застройщиками, пока только набирает обороты. Но в западной части страны он достиг внушительных масштабов. Настолько, что в отраслевом сообществе заговорили о потребительском терроризме, и в 2024 году строительное лобби добилось принятия поправок в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов 214-ФЗ. Изменения от 8 августа 2024 года несколько смягчили нормы в отношении строительных компаний. Например, гарантийный срок устранения недостатков жилья сократился с пяти до трёх лет, рассказывает руководитель Ассоциации Саморегулируемая организация "Альянс строителей Приморья" Матвей Савич.
"После принятых изменений, скорее всего, будет наблюдаться уменьшение штрафных санкций. В течение этого года и в первой половине следующего значительно сократятся выплаты неустоек", — прогнозирует собеседник.
Также изменения законодательства облегчили застройщикам задачу по устранению дефектов, обнаруженных при принятии квартир. Теперь можно не устранять их точечно, а "накопить перечень проблем" и запустить на объект бригаду для массового устранения недостатков. С точки зрения застройщика это более целесообразно.
Срок сдачи школы на Патрокле сдвинулся в четвертый раз Теперь объект обещают построить в июле 2025 года
Влияет на рынок и продление моратория на взыскание неустойки со строительных компаний. В случае, если застройщик сдаст объект с просрочкой, то за период с 18 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года неустойка начисляться не будет. Кроме того, расчет неустойки за период с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года теперь ведётся по ключевой ставке Центрального банка на 1 июля 2023 года (а это всего 7,5 %), то есть суммы сократились. Причём в компании "Москонсалт" заверили, что суды не всегда учитывают мораторий, и есть случаи, когда жителям Приморья удавалось отсудить у застройщика большие суммы несмотря на ограничения.
Причина в другом
Что касается штрафных санкций в отношении ГК "Самолет", причина роста показателя вдвое главным образом связана со сделкой по приобретению компанией 100% ГК МИЦ в октябре 2023 года, комментирует Матвей Савич. Группе перешёл весь существующий бизнес МИЦ — земельные участки, строящиеся и перспективные проекты, управляющие компании, а также другие материальные и нематериальные активы, включая 11 объектов в стадии проектирования и строительства. В том числе это позволило девелоперу занять первое место в ТОПе застройщиков России по текущему строительству на 1 января 2024 года, отмечает эксперт.
До конца года власти Приморья планируют одобрить четыре КРТ во Владивостоке Одной из первых "депрессивных" территорий, которых ждет комплексное развитие, станет улица Спортивная
"МИЦ был крупным застройщиком, и "Самолет" его поглотил полностью. При этом у компании имелось достаточно много проблемных объектов, которые потребовали увеличения сроков строительства и устранения дефектов, что и стало одной из причин роста штрафных санкций и выплат неустоек покупателям. В ГК "Самолёт" работают профессионалы, которые, я думаю, просчитали этот сценарий. И говорить о том, что данный пример как-то характеризует ситуацию в целом по стране или отдельно в Приморском крае, не приходится. Плюс-минус от региона к региону Дальнего Востока штрафные санкции за нарушение сроков ввода объектов в эксплуатацию и статистика по выплатам неустоек одинаковые", — поясняет он.
Плюс-минус в срок
Строительные компании Приморья не разглашают суммы взысканий. Но по общим оценкам, пока тревожных сигналов не поступает, и отрасль держится неплохо. Осенью ипотечный рынок традиционно оживился, количество сделок увеличилось.
В то же время нисходящий тренд даёт о себе знать. Условия по ипотеке продолжают ужесточаться, 2025-ый год поставит перед застройщиками региона новые вызовы.
"Конечно, ситуация не самая простая. На темпы строительства может влиять кадровый голод — сегодня эта проблема особенно остро стоит в Приморском крае. Могут возникать материальные трудности на завершающем этапе работ, связанные с закупкой стройматериалов, так как эта часть расходов продолжает расти. Но проблемы решаются, и объекты сдаются плюс минус в срок", — комментирует Матвей Савич.
Руководитель компании "СЗ "Давинчи Групп" Алексей Исаков указывает на прямую связь сроков реализации проектов и темпов продаж. Чем медленнее наполняются счета эскроу, тем дольше может продолжаться строительство.
"Застройщик формирует бизнес-план вместе с банком и составляет план продаж, который включает и цены на квартиры тоже. Если сроки продаж затягиваются, и корзина проектного финансирования не наполняется в соответствии с планом, стоимость кредита растёт. Застройщик тратит деньги сверх лимита и пользуется кредитными средствами уже не по льготной, а по рыночной ставке. Это не просто не выгодно, такими темпами любая компания "вылетит в трубу". Поэтому финмодели регулярно пересчитываются, процесс оптимизируется, и в том числе могут удлиняться сроки строительства. Застройщикам приходится их увеличивать, чтобы пересчитать свои расходы", — поясняет Алексей Исаков.
При этом он уточняет, что "даже если будет небольшая просрочка по срокам сдачи объекта, это не принципиально ни для застройщика, ни для банка. Главное, что стройка будет сдана при любом исходе".
Добавим, что по данным ДОМ.рф, объём нераспроданного жилья в новостройках Приморья продолжает расти. В сентябре 2024 года он достиг 54 процентов или более полутора миллионов квадратных метров. Это на 5 процентов больше, чем в сентябре 2023-го года. Во многом такой показатель объясняется высокими объёмами строительства, но и темпы продаж, по оценкам экспертов, продолжают падать.
