PrimaMedia, 29 ноября. Покупка квартиры в новостройке для жителя Владивостока — это не всегда история про счастливое новоселье. Все чаще она знаменует для горожан начало сложного периода, когда приходится налаживать быт и даже отстаивать свои законные права. Нередко дома сдаются с недоделками, а последующая жизнь в них осложняется из-за того, что жильцы не могут договориться ни между собой, ни с застройщиком, ни с управляющей компанией. О ключевых проблемах, с которыми сталкиваются новоселы, и о том, как их можно решить, корр. ИА PrimaMedia рассказал председатель совета дома одного из ЖК города с семилетним стажем.
Стройка окончена, а проблемы только начинаются
Проблемы начинаются буквально в день получения ключей. Застройщики нередко сдают объекты с серьезными недоделками, которые по закону должны быть устранены к моменту ввода дома в эксплуатацию. По словам эксперта, многие из этих вещей — так называемый "базовый минимум", без которого о нормальной жизни в новом доме не может быть и речи.
"Один из последних примеров — дом, который сдали с опозданием и с целым рядом недоделок. В холлах не установили почтовые ящики, а с водой возникла парадоксальная ситуация: она течет из крана, но официально ее как бы не существует. В "Примводоканале" жителям заявили: "Вашего дома у нас в базе нет", а значит, и платить за услуги невозможно. При этом люди уже заселились и вовсю делают ремонт", — пояснил специалист.
Колоссальный износ с первых дней
Подобные проблемы — настоящее испытание на прочность для нового дома. Период адаптации растягивается, а общие помещения — холлы, лифты, лестницы — в это время подвергаются большим нагрузкам. Постоянный поток строителей, отделочников и жильцов с материалами приводит к их ускоренному износу.
"Отношение к дому в этот период неряшливое. Канализация регулярно забивается из-за того, что в нее смывают строительный мусор — цемент, песок, растворы. В результате здание получает колоссальный износ сразу после запуска. А ведь по 214-ФЗ (Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости — прим. ред.) застройщик обязан сдать объект полностью готовым к эксплуатации. Так что отсутствие почтовых ящиков или не заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями — это прямое нарушение закона", — рассказал председатель совета дома.
Канализация в одном из новых ЖК забита на 90%. Фото: ИА PrimaMedia
Главный враг — хаос. Почему жильцы не могут договориться?
Даже когда с техническими недоделками удается справиться, на смену им приходит проблема более сложная — организация управления домом. Именно в этой сфере возникает большинство конфликтов между жильцами и управляющими компаниями. Как поясняет эксперт, причина заключается в самой системе: жилищное законодательство России выстроено по принципу демократии.
"По Жилищному кодексу, будущее своего дома определяют сами собственники через общее собрание. Грубо говоря, нужно всем договориться и выбрать того самого ответственного, кто возьмется за эту работу", — объясняет специалист.
На практике это приводит к парадоксу. В то время как общий чат в мессенджере закипает от обсуждений, жалоб и сотен инициатив, реальных действий почти не следует. Когда речь заходит о конкретной работе — изучении жилищного права, оформлении документов, представительстве дома перед УК и чиновниками — желающих взвалить на себя этот груз ответственности находятся единицы.
"Теория разбитых окон работает и наоборот": эксперты о точках роста комфортного Владивостока Интервью-прогулка с руководителем ГК "Остов" Игорем Шаповаловым и председателем ТОС "Патрокл — Сочинская" Виталием Гречанюком
Как отмечает эксперт, главная проблема на старте заключается в том, что в условиях этого цифрового хаоса в доме не формируется работоспособное ядро — реально действующий совет. Зачастую он создается лишь формально: людей уговаривают "поставить подпись для галочки", чтобы выполнить требование закона. Граждане соглашаются формально быть членами совета дома, но не готовы вникать в суть вопросов и нести ответственность. В результате хаос мнений ничем не сдерживается.
"Все всем недовольны, от управляющей компании до соседа, каждый считает свою позицию единственно верной, но при этом никто не может ни о чем договориться и принять коллективное решение. Дом буксует на месте, а проблемы накапливаются как снежный ком", — заключил наш собеседник.
Война УК и "проблема недостроя"
Ситуацию усугубляет современная рыночная реальность. Низкие темпы продаж в новостройках приводят к тому, что на момент сдачи дома у застройщика в собственности остается значительное количество нераспроданных квартир.
"От лица нераспроданных квартир голосует застройщик. И по каким-то вопросам он может разойтись с позицией собственников. Раньше, когда дома распродавались быстро, жители в течение полугода-года могли "забрать себе дом" через голосование. Сейчас этот процесс может тянуться годами", — отметил эксперт.
В сложившейся ситуации дом часто оказывается под управлением временной УК, которую назначает застройщик. Но даже самая добросовестная управляющая компания оказывается в непростой ситуации: без решений, принятых собственниками на общем собрании, её полномочия крайне ограничены. Она может оперативно реагировать на аварии, но для таких важных для жильцов инициатив, как установка шлагбаума или организация парковки, требуется официальное решение собрания с обязательным кворумом (минимальное количество участников, необходимое для того, чтобы собрание или заседание было признано правомочным принимать решения — прим. ред).
Реальные кейсы: как дома меняют УК
Подобная неопределенность провоцирует затяжные "войны ЖКХ", когда дом годами переходит из рук одной управляющей компании в другую. Яркий пример — ситуация в корпусах 1 и 2 на Архангельской, 23.
"Там изначально работала УК, аффилированная с застройщиком, с высокими тарифами. После многочисленных претензий жильцов ее сменила независимая управляющая компания", — привел пример собеседник.
Однако смена управляющей компании сама по себе не решает всех проблем. Например, в доме на Архангельской, 23, новая УК не может наладить работу, потому что жители не готовы консолидироваться. Ситуация усугубляется тем, что, по словам эксперта, этот дом до сих пор не внесен в систему ГИС ЖКХ, что делает проведение легитимного голосования технически невозможным. В результате управляющая компания продолжает работать по временному договору с застройщиком, а для легализации отношений с собственниками придется пройти процедуру организации общего собрания.
Отдельный случай — жилой комплекс на улице Расула Гамзатова, 5, корпус 3. По словам эксперта, первая независимая УК, начавшая работать с домом, неожиданно отказалась от договора. Из-за этого дом некоторое время находился в подвешенном состоянии, пока не была найдена другая, также независимая от застройщика управляющая компания. Этот период бездействия также негативно сказался на общем состоянии здания.
Сотрудники управляющей компании в Приморье предстанут перед судом за хищение 70 млн рублей Злоумышленники заранее распределили роли, устранили системы безопасности и скрыли следы
Что делать? Инструкция для новосела
Столкнувшись с хаосом в новостройке, легко впасть в отчаяние. Но путь к решению проблем существует. Спикер дает несколько советов:
- Требуйте от застройщика исполнения обязательств. Своевременная уборка и содержание мест общего пользования,почтовые ящики, работающие лифты, бесперебойные вода и отопление, а главное — возможность платить за все эти ресурсы — это не "блажь", а "базовый минимум" по 214-ФЗ. Фиксируйте все изъяны фото— и видеодоказательствами. Направляйте официальные претензии застройщику с требованием устранить нарушения.
- Объединяйтесь и создавайте работоспособный совет дома. Когда орган власти видит обращения от одного человека и от официального представителя сотни собственников — это большая разница. В первом случае — это "жалоба", во втором — "обращение жителей", которое игнорировать уже сложнее.
- Действуйте последовательно. Одно письмо в инстанцию проблему не решит. Совет дома пишет письмо, получает формальный ответ на языке чиновника, после чего пишет новое, уточняющее, с ссылками на законы, и не оставляет вопрос до тех пор, пока он не будет решен по существу. А одинокий житель, получив первую отписку, разочаровывается, понимает, что это не решение, и бросает это дело, оставаясь при мнении, что все вокруг плохие.
