PrimaMedia, 9 декабря. Советский документ 1983 года перевесил современные градостроительные планы во Владивостоке. Арбитражный суд Приморского края поставил точку в многомесячном споре вокруг земельного участка площадью 1,6 гектара в районе улицы Двенадцатой, подтвердив законность отказа в строительстве жилого комплекса "Снегири-2". У застройщика были на руках все формальные права, свежий градплан и проект трёх домов с видом на Амурский залив, но этого оказалось недостаточно. Проект, попавший в границы курортной зоны, застрял на требовании, порождённом её старым охранным статусом — обязательной государственной экологической экспертизе, которую застройщик так и не предоставил.
"Планируемый к размещению объект капитального строительства включает не только непосредственно многоквартирные дома, но и иные объекты в границах второй зоны округа санитарной охраны курортной зоны г. Владивостока, к заявлению о выдаче разрешения на строительство не было приложено положительное заключение государственной экологической экспертизы", — указывается в решении Арбитражного суда Приморского края от 27 ноября 2025 года (дело № А51-14510/2025).
Решение: не строить
18 ноября 2025 года Арбитражный суд Приморского края (судья Л.П. Нестеренко) вынес окончательное решение по делу № А51-14510/2025. Иск ООО "Специализированный застройщик "Снегири"" к Управлению градостроительства администрации Владивостока был отклонен. Это решение стало финальной точкой в споре, который длился несколько месяцев.
Застройщик пытался через суд отменить решение городской администрации от 28 июля 2025 года, которая отказала ему в выдаче разрешения на строительство жилого комплекса "Снегири-2". По проекту, на участке планировалось возвести три многоквартирных дома и открытую автостоянку.
Ключевая причина отказа — расположение земельного участка в границах второй зоны санитарной охраны курортной местности Владивостока. Суд подтвердил, что в такой зоне действуют особые правила: любое строительство, связанное с созданием инфраструктуры (включая парковки), требует проведения государственной экологической экспертизы. Поскольку у застройщика этой экспертизы не оказалось, суд указал на это как на основное основание для отказа:
"…поскольку к заявлению ООО "Специализированный застройщик "Снегири" о выдаче разрешения на строительство не было приложено положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации объекта строительства, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение не противоречилозакону и не нарушило права и законные интересы общества" — говорится в полном тексте решения суда от 27 ноября 2025 года.
"Дом сдан, но жить там нельзя": c какими проблемами сталкиваются новоселы во Владивостоке Эксперт объясняет, почему даже сданный по закону дом может оказаться непригодным для жизни и как жильцам отстаивать свои права
Суд подчеркнул, что даже изменение проекта — сокращение числа парковочных мест — не снимает требования об экологической оценке. Пункт 10 статьи 11 Федерального закона "Об экологической экспертизе" прямо предписывает проводить такую экспертизу на федеральном уровне для любых объектов, строящихся в границах округов санитарной охраны природных лечебных ресурсов.
Справка. Федеральный закон от 23.11.1995 N 174-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "Об экологической экспертизе". Объектами государственной экологической экспертизы федерального уровня являются следующие документы и (или) документация: проектная документация объектов капитального строительства, строительство,оторых предполагается осуществлять в границах округов санитарной охраны природных лечебных ресурсов, расположенных в границах лечебно-оздоровительных местностей федерального значения, курортов федерального значения, курортных регионов.
Участок мечты: от градплана до суда
На первый взгляд, у ООО "Специализированный застройщик "Снегири"" были все формальные основания начать строительство. Компания является собственником земельного участка в 1,6 гектара в районе улицы Двенадцатой во Владивостоке. Участок имеет кадастровый номер 25:28:050032:1462, а в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) его вид разрешенного использования указан как "Малоэтажная многоквартирная жилая застройка" — то есть именно для того, что планировал возвести застройщик.
Участок 25:28:050032:1462. Фото: roscadaster.com (12+)
Однако первая же заявка в начале 2025 года наткнулась на отказ (письмо № 3666/1у/30) из-за санитарной зоны, установленной ещё в 1983 году. Застройщик пошёл в суд, но пока шло судебное разбирательство, администрация Владивостока выдала компании градостроительный план.
"17.07.2025 Администрация г. Владивостока выдала застройщику градостроительный план земельного участка № РФ-25-2-04-0-00-2025-0895-0" — указано в мотивировочной части решения Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-14510/2025 от 27 ноября 2025 года.
Тогда, в июле 2025 года, имея на руках свежий градостроительный план, компания подала новое заявление. На этот раз — с переработанным проектом, где число парковочных мест было сокращено. Однако ответ города оказался прежним: в конце июля последовал новый отказ, снова со ссылкой на неприкосновенность санитарной зоны. Именно этот, повторный отказ и стал предметом того самого судебного разбирательства, которое поставило окончательную точку в вопросе.
Аргументы застройщика
Основной юридический довод заключался в отсутствии сведений о второй зоне округа санитарной охраны в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Компания настаивала, что без такой регистрации режим зоны нельзя считать официально установленным, а значит, она не порождает никаких ограничений для землепользования.
"...представитель общества указал, что сведения о второй зоне округа санитарной охраны курортной зоны г. Владивостока в ЕГРН не вносились, в связи с чем указанная зона не может считаться установленной в соответствии с действующим законодательством и не порождает правовых последствий...", — объясняется в Мотивировочной части решения Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-14510/2025.
Застройщик ссылался на действующие нормы, которые допускают во второй зоне строительство жилых домов при условии их оснащения централизованными системами водоснабжения и водоотведения. У компании на руках имелись договоры о техническом присоединении будущего комплекса к городским сетям.
Рудневский мост начнут реконструировать в 2028–2029 годах — Дмитрий Долгий Речь идет о строительстве нового моста, после чего старое сооружение демонтируют
Чтобы снять вопросы о возможном нарушении режима охраняемой территории, компания переработала проект. Из него были исключены 57 парковочных мест.
Несмотря на все корректировки, суд обратил внимание на ключевую деталь: даже изменённый проект предусматривал размещение 82 парковочных места на придомовой территории. В решении суда подчёркивается, что эти места по своему существу представляют собой "сооружения автостоянки открытого типа". Планируемый объект был квалифицирован не как просто жилая застройка, а как комплекс, включающий инфраструктурные элементы. А для размещения таких объектов в охраняемой зоне действуют особые правила.
Суд и доводы: почему старый статус оказался сильнее новых планов
В ответ на утверждение об отсутствии зоны в ЕГРН суд подтвердил, что округ санитарной охраны курортной зоны Владивостока был законно установлен Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 октября 1983 года № 458. Согласно переходным положениям действующего федерального законодательства, зоны с особыми условиями использования, установленные до 1 января 2026 года, продолжают действовать, даже если их границы ещё не внесены в ЕГРН.
"Границы и режим округа санитарной охраны курортной зоны г. Владивостока установлены Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.10.1983 № 458... изменение границ зоны охраны курорта не осуществлялось, иного из материалов дела не усматривается", — констатируется в решении суда.
Следовательно для оценки этого воздействия и допустимости размещения такого комплекса требовалось обязательное положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации. Поскольку это заключение застройщиком представлено не было, пакет документов являлся неполным, что давало администрации прямое основание для отказа.
Распоряжением Правительства РФ от 27 мая 2024 года № 1281-р утверждён перечень объектов, для которых в таких зонах не требуется ГЭЭ (включая многоквартирные дома с централизованным водоотведением). Однако суд детально изучил проект и пришёл к выводу: из-за наличия запроектированных проездов и автостоянки открытого типа "Жилой комплекс "Снегири-2"" не может быть сведён к жилым домам и, следовательно, не попадает под действие этого перечня.
Району Орлиной сопки во Владивостоке хотят добавить три дома и пять гостиниц Администрация объявил общественные слушания по новом большому проекту застройки
Напомним, что ранее мэрия Владивостока вынесла на общественные слушания план застройки улицы Нерчинской — полумесяц в 22,2 га, который втиснулся между улицами Нерчинской и Гоголя, подперев справа территорию ВВГУ, а слева — Орлиную сопку. На участке задуманы три многоквартирных дома до 30 этажей, пять гостиниц, несколько офисных зданий, а также ресторан, спортивный комплекс и научный центр. Насыщенность объектами слегка уравновешивается их очередностью. Документ разбит на три этапа — до 2030-го, 2040-го и последующие года (третий этап не имеется временной привязки). В первую очередь — то есть в ближайшую пятилетку — жилое строительство не входит.
