PrimaMedia, 19 декабря. Когда из центра Владивостока на Чуркин перекинули мост, недвижимость на той стороне Золотого Рога взлетела в цене настолько, что общее ее удорожание можно было сопоставить со стоимостью самого моста. Такой пример любил приводить один из крупных приморских политиков, ныне в номенклатуре отсутствующий. Но пример запомнился. Ведь действительно, есть проекты, которые капитализируют наше с вами жилье. Даже одна точка роста — крупный торговый центр или общественное пространство — может увеличить стоимость недвижимости рядом на 10-15%, считают эксперты. ИА PrimaMedia обсудило с ними более конкретно, как цены на жильё во Владивостоке меняются по мере развития территорий. А также то, что нас (и наши кошельки) ждет на рынке недвижимости в ближайшем году.
Квартира по цене машины — так быть не должно
Цены в новостройках в 2026 году могут вырасти выше уровня инфляции, прогнозирует директор агентства недвижимости "Метры" Владимир Закурко.
"Сегодня, как в 90-е, более-менее нормальный автомобиль продаётся по цене студии. Но это — не норма. Такого быть не должно. И тем, кто считает, что сейчас "слишком дорого", я категорически рекомендую поторопиться. В ближайшее время нас ждёт подорожание квадратного метра. Резкого скачка не произойдёт, в очень коротком периоде даже возможны сезонные скидки от застройщиков. Но долго это не продлится. По всей видимости, в ближайшие месяцы или даже недели цены пойдут вверх", — прокомментировал эксперт.
Архитектура комфорта: как застройщики в Приморье создают удобную городскую среду Взгляд на благоустройство придомовых территорий от застройщиков жилых комплексов Секвойя, GreenWood и Зеленый бульвар
Такие прогнозы на 2026 год участники рынка связывают не только с уровнем инфляции и высокой кредитной нагрузкой, но и изменениями законодательства, повышением НДС, утилизационного сбора и другими растущими издержками застройщиков. Только рост цен на стройматериалы отраслевая организация "Единый ресурс застройщиков" прогнозирует в пределах 7,5% в 2026 году.
Влияют на ситуацию и нефинансовые факторы. В частности, растущий интерес инвесторов к рынку недвижимости Владивостока, который поддерживает дальневосточная ипотека. Несмотря на проблемы строительной отрасли, тема реновации не выходит из повестки дня.
"По законам конкуренции практически каждый новый проект во Владивостоке — лучше предыдущего. И это здорово. Но лучше — значит дороже. А мест для строительства действительно ликвидной недвижимости становится всё меньше. Во Владивостоке в хороших локациях практически не осталось свободных земельных участков, это ещё одна предпосылка для роста цен", — прокомментировал Владимир Закурко.
Стоимость студии на Снеговой пади. Фото: Сайт объявлений
Соответственно, недвижимость в "топовых" локациях с развитой инфраструктурой будет дорожать опережающими темпами, считают эксперты. А сильнее всего цены растут там, где появляются новые точки роста в виде крупных девелоперских проектов, дорожных развязок, детских садов, школ и общественных пространств. Во Владивостоке с этой точки зрения высокий потенциал имеют улицы Спортивная, Вторая Речка, Шилкинская-Тюменская, район Дворца культуры железнодорожников, Патрокл.
Лидеры роста
Исходя из таблицы, цены на квартиры во Владивостоке за 4 года в среднем выросли на 30 процентов. Значительный рост показали районы Некрасовская, Первая Речка, Чуркин, где сосредоточено большое количество новостроек класса комфорт плюс и бизнес.
Цены на жильё по районам Владивостока. Фото: ИА PrimaMedia
По данным агентства недвижимости "Башни", в лидерах — Фрунзенский, Ленинский и Первореченский районы Владивостока. Первомайский догоняет статистику. А вот Советский район на 1 декабря не в топе.
"Большой объём предложения не даёт ценам резко вырасти из-за очередных новостей по поводу запуска новых пространств. Тем не менее, внимание покупателей это привлекает", — комментирует гендиректор агентства недвижимости "Башни" Юлия Аносова.
Спортивная — "хрущёвки" под реновацию
Надежды риелторы связывают с КРТ (комплексное развитие территорий) на Спортивной. Недвижимость в этом районе может значительно подорожать, если реализуются планы масштабной комплексной застройки на месте бывшего рынка. Причём "хрущёвки" не так интересны инвесторам и широкому покупателю. А вот если их снести и построить современные ЖК, в новостройках цены будут уже совсем другие.
Пока это невыгодно. Но уже следующим логичным этапом на горизонте уже 2-3 лет, по мнению Владимира Закурко, может стать включение в программу реновации старых панельных домов, многие из которых изношены на 70 процентов и больше.
Дело "Трифоновской" ОПГ в третий раз возвращается в Приморский краевой суд Заседание назначено на 16 декабря
"Если на месте Спортивной появится современная застройка, цены на жильё в этом районе начнут расти. Квартиры могут подняться в стоимости процентов на 10-20. Но важно учитывать, что люди предпочитают новостройки. Я думаю, что в ближайшие 5-10 лет хрущёвки на Спортивной тоже начнут "реновировать". А на их месте будут появляться уже современные, высокие, концептуальные ЖК", — прокомментировал эксперт.
Цены выше рынка
Ленинский район стал одним из лидеров по темпам роста цен на жилую недвижимость благодаря реализации таких крупных проектов, как жилой комплекс "Философия" и "Квартал Чехова". Два проекта суммарно рассчитаны более чем на 10 тысяч жителей. Комплексное освоение микрорайона Голубиная падь включает строительство социальной и коммерческой инфраструктуры, общественных пространств и дорог. Эксперты ожидают, что реализация этих планов сформирует долгосрочный тренд на удорожание жилья.
"Минный городок" — новый центр притяжения
Очередной точкой роста, по прогнозам, станет парк "Минный городок" в районе Баляева, который уже показывает высокие темпы роста цен на недвижимость. Судя по информации в открытых источниках, в парке появится коммерческая инфраструктура. Недавно тендеры на сотни миллионов рублей получила компания "Конкрит Джангл Строительство", которая займётся благоустройством и строительством торговых павильонов, а также круглогодичного кафе с оранжереей. Из сезонного места отдыха парк превратится в многофункциональное пространство, где жители и гости города смогут отдыхать круглый год. Наличие современной инфраструктуры внутри "Минного городка" напрямую влияет на ценность прилегающих кварталов.
Новые объекты в "Минном городке". Фото: Из конкурсной документации
"Если говорить о развитии парка "Минного городка", то после реновации стоимость квадратного метра тоже увеличится, но в разных пропорциях. Например, новый комплекс "ЛисаПарк" сможет увеличить стоимость квадратного метра по максимуму, в то время как окружающие дома на вторичном рынке, возле парка — это хрущевки 1960 годов постройки. Конечно, они покажут значительно меньший рост цен", — прокомментировала специалист по недвижимости агентства "Этажи" Александра Ковалёва.
Также, по мнению эксперта, перспективным является район Змеинки, где сейчас достаточно много территорий отведено под застройку.
"Змеинка может стать "вторым Патроклом", — подчёркивает Александра Ковалёва.
Шилкинская: 500 тысяч за квадрат не предел
Району Шилкинской-Тюменской и Красного Знамени обещают будущее одного из самых дорогих и статусных во Владивостоке. Стоимость квадрата в новостройках здесь уже достигла 500 тысяч рублей за скромную однокомнатную квартиру.
Цены на недвижимость выросли с появлением новых социальных и коммерческих объектов. Среди них — Нагорный парк, кёрлинговый центр, благоустройство общественного пространства возле ЖК "Шилкинский", куда подтянулись арендаторы "Геометрия фитнеса", ресторан "Красота" и другие. Строится апарт-отель "Генезис". Подрядные организации асфальтируют новую дорогу к кёрлинговому центру.
Но самое главное, утверждён проект КРТ в районе Тунгусской-Тюменской, где скоро начнётся расселение старых двухэтажных домов. Новый жилой квартал в рамках комплексного развития предполагает возведение 79,2 тысячи квадратных метров жилья, строительство детского сада на 130 мест и школы на 300 учеников.
Соответственно, недвижимость на Тунгусской, Тюменской, Шилкинской и Красного Знамени значительно вырастет в цене.
Стоимость квартир на Шилкинской. Фото: ИА PrimaMedia
"Район Шилкинской изменится очень сильно. Я думаю, в будущем здесь появится одна из самых красивых локаций во Владивостоке", — прокомментировал Владимир Закурко.
В перспективе подорожать может и первичное, и вторичное жильё. Однако эта динамика несопоставима. Если посмотреть на вторичный рынок района, то цены на квартиры в "панельках" 1980-х ввода в эксплуатацию практически не изменились.
Квартиры в старом доме на Тунгусской, 44 площадью 44 кв. метров продавались в среднем за 6,4 млн в 2022 году. Сегодня собственники просят примерно столько же.
Другое дело — новый фонд. Буквально в двух шагах от Тунгусской, 44 расположен ЖК "Шилкинский", где однокомнатная 45,8 кв. метров продаётся за 17-23 млн рублей или 350-502 тысячи кв. метр. В 2023 году, когда дом вводили в эксплуатацию, такая квартира стоила чуть больше 10 млн рублей.
Патрокл — постоянно дорожает
Жильё продолжает дорожать и в краткосрочной перспективе. Юлия Аносова поделилась подборкой квартир с самыми низкими ценами в новостройках в районе Патрокла, где сегодня появляются новые общественные пространства и коммерческая инфраструктура. Для удобства читателей помещаем цифры в таблицу.
Стоимость жилья на Патрокле. Фото: ИА PrimaMedia
"Недвижимость в принципе постоянно дорожает. Непросто выделить фактор — это общая тенденция или за счёт фактора появления точки притяжения", — комментирует Юлия Аносова.
Есть предпосылки для роста цен на квартиры в районе Зелёного угла, где на днях открыли новую дорогу от Нейбута, 67а к объездной трассе Седанка — Патрокл.
"Сейчас в микрорайоне Зеленый Угол проживает около 4-5 тысяч человек. В перспективе полной застройки района его население вырастет до 29 тыс. жителей", — сообщил глава агентства недвижимости "Бизнес. Метры" Андрей Ткаченко.
"Бустеры" для цен
И хотя стоимость квадрата растёт по мере комплексного развития района, даже один объект может стать "бустером" для застрощиков. Яркий пример — торгово-развлекательный центр "Калина Молл". По разным оценкам, его появление в районе Чуркина прибавило от 10 до 25 процентов к ценам на квартиры рядом с ТРЦ. Ранее похожим драйвером стали торгово-развлекательный центр "Черёмушки" и бизнес-центр "Сити Холл".
"К примеру, строительство набережной на Татарском пляже позволило ЖК Supreme продавать квартиры дороже. Вложения в развитие территории несомненно увеличивают стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости", — прокомментировала Александра Ковалёва.
Можно выдохнуть: "cхему Долиной" признали незаконной Кассационный суд постановил, что в случае подтверждения мошеннической схемы стороны обязаны вернуть все полученное
В то же время, при выборе района или дома покупатели обращают внимание не только на парки и пляжи рядом, но и на инфраструктуру — школы, сады, остановки, транспортные развязки. А с этим, по общему мнению, в городе большие проблемы. Качественная комплексная застройка, когда ты не покупаешь не просто квартиру, а среду для жизни, только формируется во Владивостоке.
"Поэтому было бы отлично, если бы с развитием территорий в том же районе Баляева строились не только парковые зоны, но и та инфраструктура, которая нужна семьям с детьми", — добавила Александра Ковалёва.
Мнение застройщика
Руководитель ООО "Стройзаказ" Олег Пикалов:
Как формируется добавленная стоимость недвижимости?
Во-первых, через комплексное развитие территории. Когда инвестиции в дороги, школы и детские сады капитализируется в цене каждого квадратного метра.
Второй путь — встраивание в уже существующую развитую инфраструктуру. Там, где она присутствует, и цена продажи достаточно высокая. Успешные примеры во Владивостоке есть, но ресурс ограничен: у нас такая инфраструктура в большом дефиците. В старых районах она чаще всего находится в плачевном состоянии, и создать там что-то по-настоящему ценное крайне сложно.
Поэтому, на мой взгляд, будущее за действительно масштабными проектами, когда сам объект компенсирует недостатки окружения и формирует новую среду для жизни. Например, если проект ЖК "Старк" на Второй Речке реализуют так, как задумано, с квартальным благоустройством на несколько гектаров, со строительством набережной — это будет совсем иной уровень.
Пока, к сожалению, большая часть того, что строится во Владивостоке, — бездарна. Точечная застройка никуда не делась. Люди покупают на эмоциях, под влиянием маркетинга, хотя с точки зрения инфраструктуры и благоустройства там часто — ноль.
А что касается отдельных объектов, нужно задаться вопросом, какую ценность они создают. Тот же Нагорный парк сегодня — это просто прогулочное пространство, не думаю, что он сильно повлиял на стоимость недвижимости рядом. Или возьмём Минный городок — в чём его ценность? Мне лично непонятно.
Самое важное в формировании стоимости — это комплекс факторов, начиная транспортной логистикой и заканчивая наличием всей необходимой инфраструктуры в шаговой доступности. Почему, например, так выросла стоимость жилья на Чуркине? Здесь появились ТРЦ "Черемушки", кинотеатры, магазины, тренажёрные залы, боулинг, рестораны, Приморская сцена Мариинского театра. Огромное количество услуг и возможностей сосредоточено в одном месте. Это и создаёт высокую ценность, за которую готовы платить люди.
Поэтому моё мнение: сами по себе ни набережная, ни красивый парк не поднимут цены кардинально. Рыночную премию изменит только создание целостной, продуманной среды для жизни — либо "с нуля", либо при идеальных исходных данных. Всё остальное — удачное стечение обстоятельств или маркетинг.
