С 1 февраля в России вступают в силу обновлённые условия оформления семейной ипотеки. Новые правила делают программу более адресной и ограничивают возможности использования льготного кредита не по назначению, отмечают эксперты рынка недвижимости.
Одно из ключевых изменений — обязательное участие обоих супругов в договоре в качестве созаёмщиков. Кроме того, теперь нельзя привлекать третьих лиц для оформления семейной ипотеки. Таким образом, прекращается практика так называемого "донорства", когда семьи с детьми помогали другим заемщикам получить льготный кредит.
Почему правила ужесточили
Как пояснил исполнительный директор финансового маркетплейса Выбери.ру Ярослав Баджурак, новые условия исключат ситуации, при которых супруги оформляли две квартиры по семейной ипотеке, а затем сдавали одну из них, направляя арендный доход на погашение кредитов.
Эксперт по недвижимости, руководитель агентства Любимое Софья Любимова, подтверждает: ранее использовались схемы с поочерёдным оформлением кредитов или с привлечением родственников для увеличения совокупного дохода. Теперь такие варианты станут невозможны.
Спрос сохранится, но станет осторожнее
Несмотря на изменения, интерес к программе не исчезнет. По мнению операционного директора Genesis Group Оксана Иванова, в 2026 году семьи по-прежнему будут использовать семейную ипотеку, однако подход станет более взвешенным.
Покупатели начнут дольше принимать решения и тщательнее выбирать жильё, понимая, что повторно воспользоваться льготной ставкой будет сложнее.
Можно ли взять семейную ипотеку ещё раз
Возможность повторного оформления семейной ипотеки сохраняется, но только при одновременном выполнении двух условий:
- ранее оформленный льготный кредит, полученный после 23 декабря 2023 года, должен быть полностью погашен; после этой даты в семье должен родиться ещё один ребёнок.
Если же ипотека была оформлена до 23 декабря 2023 года, семья вправе обратиться за льготным кредитом повторно в любое время.
Какие квартиры покупают по семейной ипотеке
По словам Софьи Любимовой, в 2025 году каждая вторая ипотечная сделка в стране приходилась именно на семейную ипотеку. Средний размер обычного кредита составлял около 4–4,5 млн рублей, тогда как по семейной ипотеке суммы чаще достигали 5,8–6,5 млн рублей.
Это связано с тем, что льготные кредиты в основном направляются на покупку новостроек, которые дороже вторичного жилья. Чаще всего семьи выбирали квартиры площадью от 45 до 70 квадратных метров — преимущественно одно— и двухкомнатные.
Согласно данным сервиса Дом.Клик, в ноябре 2025 года доля однокомнатных квартир в ипотечных сделках составила 53%, двухкомнатных — 34,5%, трёхкомнатных — 11,2%.
Также, по информации Центрального банка России, в десятку регионов с наибольшим объёмом ипотечного кредитования вошли Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Тюменская область, Краснодарский край, Свердловская область, Татарстан, Ростовская область, Башкортостан и Новосибирская область.
Эксперты сходятся во мнении: обновлённые правила сделают семейную ипотеку более целевой, а рынок — более устойчивым.
