AmurMedia, 9 июня. Рынок недвижимости на Дальнем Востоке претерпевает изменения. При этом важнейшие города региона — Хабаровск и Владивосток — продолжают развиваться по разным сценариям. Один привлекает статусом, морскими видами и инвестиционной привлекательностью, другой делает ставку на комфортную городскую среду, доступность жилья и более высокую доходность арендного бизнеса. Так, по крайней мере, считают эксперты.
Где сегодня активнее покупают квартиры? Стоит ли переплачивать за вид на море? Почему машино-места и кладовые остаются востребованными, несмотря на высокую стоимость? И куда выгоднее вложить условные шесть миллионов рублей? Об этом и не только корреспондент ИА AmurMedia поговорил с экспертом по недвижимости Кариной Егоровой. В интервью она сравнила рынки двух дальневосточных столиц и рассказала о том, что сегодня определяет выбор покупателей и инвесторов.
Карина Егорова. Фото: ИА AmurMedia
— Карина, если сравнивать Хабаровск и Владивосток, где сейчас активнее покупают квартиры? И с чем это связано: с ценой, развитием города или другими факторами?
— Если смотреть именно на покупательскую активность, то для начала важно понимать, что Хабаровск и Владивосток очень сопоставимы по базовым показателям. По данным Росстата, население Владивостока составляет 625,5 тысячи человек, Хабаровска — 615,6 тысячи. Средняя заработная плата также практически одинакова: около 96–97 тысяч рублей.
При этом в первом квартале 2026 года количество сделок по договорам долевого участия и договорам купли-продажи в новостройках составило 1880 во Владивостоке и 1467 в Хабаровске. Разница — более 28%. Получается, что при сопоставимом населении и уровне доходов покупательская активность на первичном рынке во Владивостоке почти на треть выше.
— Почему так происходит?
— Причин несколько. Во-первых, Владивосток исторически воспринимается как особый город. Это крупнейший морской порт страны, важный экономический центр Дальнего Востока. Поэтому квартира здесь для многих — не просто жильё, а престижный актив и долгосрочная инвестиция. Во-вторых, выше ценовой порог. Средняя квартира в новостройке Владивостока стоит около 10,3 млн рублей, в Хабаровске — примерно 9,65 млн. Более высокая стоимость привлекает покупателей, которые готовы платить за статус и качество. И, наконец, играет роль география. Владивосток окружён морем и сопками, свободной земли для строительства мало. Это создаёт ощущение дефицита предложения и дополнительно стимулирует спрос. Поэтому Владивосток обгоняет Хабаровск по активности не вопреки высокой цене, а во многом благодаря ей. Хабаровск же остаётся более спокойным, предсказуемым и доступным рынком для жизни.
Почти 5 млн квадратов будущего — как 26 проектов КРТ изменят карту Приморья до 2044 года От острова Елены и Спортивной до Поспелова и Калинина — разбираемся, какие территории ждет масштабная застройка
— Машиноместо в новостройке сегодня — это необходимость или всё-таки переплата? Говорят, во Владивостоке интерес к ним постепенно снижается.
— Чтобы ответить на этот вопрос, я специально изучила ситуацию. В своих социальных сетях провела опрос и спросила подписчиков: хотели бы они иметь собственную крытую парковку и кладовку рядом с квартирой, а также готовы ли были бы их купить. Абсолютно все ответили положительно. Это говорит о том, что потребность в безопасном хранении автомобиля и личных вещей рядом с домом никуда не исчезла.
Кроме того, я запросила данные у застройщиков Хабаровска и Владивостока. Во Владивостоке были проанализированы три жилых комплекса общей ёмкостью 1802 квартиры. В них предусмотрено 967 машиномест. На сегодняшний день продано 627, то есть около 65%. Машиноместо давно перестало быть роскошью и стало необходимостью. При этом сама необходимость постепенно превращает его в дорогой и дефицитный актив. Владивосток входит в число лидеров России по доле проектов с организованными парковками — около 92%. Показательно, что в 2025 году 84% участников общественных слушаний поддержали обязательное создание парковок в новых жилых комплексах.
Есть и другой показательный пример: жилой комплекс в центре города, где на 599 квартир приходится всего 99 машиномест. Их распроданность практически стопроцентная. Поэтому вывод однозначный: паркинги остаются востребованными в обоих городах. Более того, сегодня они всё чаще рассматриваются не только как удобство для жизни, но и как самостоятельный инвестиционный актив.
Хабаровск входит в топ-5 российских городов по обеспеченности машиноместами. Например, в одном из жилых комплексов бизнес-класса предусмотрено 1150 квартир и 950 машиномест. Подземный паркинг распродан примерно на 50%,
— А что с кладовками?
— Они по-прежнему востребованы. Во Владивостоке по двум жилым комплексам распродано около 70% кладовых помещений.
В Хабаровске в комплексе бизнес-класса кладовки первой очереди распроданы на 100%, а общая распроданность кладовых первой и второй очередей составляет около 60%. И это при том, что вторая очередь будет введена только в конце 2028 года.
— Где выгоднее покупать квартиру под сдачу в аренду: в Хабаровске или Владивостоке?
— Если говорить именно о финансовой эффективности, то сегодня Хабаровск выглядит значительно привлекательнее. Средняя стоимость квартиры в Хабаровске составляет около 7 млн рублей, во Владивостоке — около 10 млн. При этом средняя арендная ставка — примерно 47,5 тысячи рублей в Хабаровске и 43,5 тысячи рублей во Владивостоке. В результате валовая годовая доходность составляет около 8,1% в Хабаровске против 5,2% во Владивостоке. Срок окупаемости — примерно 12,4 года против 19,2 года соответственно.
Хабаровск, застройка.. Фото: Юлия Матреницкая, ИА AmurMedia.ru
— За счёт чего возникает такая разница?
— Основная причина — несоответствие между стоимостью покупки и размером арендного дохода. Во Владивостоке сформировался достаточно перегретый рынок. Квартира стоит дороже примерно на три миллиона рублей, но сдаётся зачастую даже дешевле. Это серьёзно снижает доходность. В Хабаровске соотношение стоимости жилья и арендных ставок выглядит гораздо более сбалансированным.
Но важно учитывать и текущие тенденции. С конца 2025 года рынок аренды в обоих городах корректируется. Во Владивостоке арендные ставки на однокомнатные квартиры снизились примерно на 8,8%, в Хабаровске — на 9,3%. Одновременно растёт предложение. Только за последний квартал количество объектов на рынке аренды увеличилось на 23,6% во Владивостоке и на 21% в Хабаровске. Поэтому сегодня Хабаровск действительно предлагает более выгодное сочетание цены входа и доходности, но любой инвестор должен учитывать рыночные риски и возможные изменения ситуации.
Карина Егорова. Фото: ИА AmurMedia
— Что лучше брать под аренду: новостройку или вторичное жильё?
— Универсального ответа здесь не существует. Всё зависит от целей инвестора, бюджета, способа покупки, уровня риска и формата аренды. Новостройка — это прежде всего стратегия роста капитала. Среди плюсов — высокий потенциал удорожания, отсутствие износа инженерных систем, привлекательность для арендаторов, современные планировки, а также возможность использовать льготные ипотечные программы. Но есть и минусы: окупаемость может оказаться более длительной, особенно если инфраструктура района ещё развивается. Кроме того, всегда существует риск задержек строительства.
Вторичный рынок традиционно считается вариантом для быстрого старта. Покупатель может практически сразу вывести объект на рынок аренды, видит реальные ставки по соседним квартирам и получает жильё в уже сформированной городской среде. Однако вторичка чаще требует ремонта, имеет больший износ и показывает менее заметный рост стоимости в долгосрочной перспективе.
Откладывая всю зарплату, житель Приморья купит квартиру на вторичке через 6 лет Аналитики подсчитали, за сколько жители регионов России могут накопить на жилье при текущих зарплатах
— Так где вложения окупаются быстрее?
— Всё зависит от конкретной сделки. Можно купить новостройку по льготной ставке 0,6% в уже сданном доме, сделать ремонт за месяц и сразу начать получать хороший арендный доход. А можно приобрести вторичную квартиру под серьёзный ремонт, оформить ипотеку под 18% и год не получать никакого дохода.
Кроме того, существует долгосрочная и посуточная аренда, которые дают совершенно разную экономику проекта. Поэтому ориентироваться только на шаблонные утверждения вроде "вторичка окупается быстрее" или "новостройка приносит доход позже" сегодня уже нельзя. Каждый объект нужно считать отдельно.
— Какие квартиры сегодня наиболее востребованы арендаторами в Хабаровске и Владивостоке?
— В обоих городах сохраняется общий тренд на компактное жильё, но есть свои особенности. В Хабаровске лидерами долгосрочной аренды остаются студии и однокомнатные квартиры. Причём спрос на студии за год вырос сразу на 39%. В сегменте краткосрочной аренды распределение более равномерное: 34% бронирований приходится на однокомнатные квартиры, 32% — на студии и 30% — на двухкомнатные.
Во Владивостоке ситуация ещё более показательна. Здесь рынок краткосрочной аренды активно развивается благодаря туризму. Зимой 2025–2026 годов студии обеспечили 43% всех бронирований посуточного жилья в Приморском крае.
Владивосток, застройка.. Фото: Александр Шепырев, ИА UssurMedia
— Но есть ли формат, который можно назвать универсальным?
— Да. На мой взгляд, это евродвушка. Она сочетает изолированную спальню и просторную кухню-гостиную. Такой формат интересен и семьям, и парам, и людям, которые живут одни, но ценят комфорт. Если студия ограничена по функционалу, а классическая однокомнатная квартира не всегда позволяет удобно организовать рабочее пространство, то евродвушка решает обе задачи.
При этом стоимость её покупки обычно лишь немного выше, чем у однокомнатной квартиры, а сдавать её можно почти по цене полноценной двухкомнатной. Именно поэтому сегодня евродвушка является одним из самых ликвидных и универсальных форматов для инвестиций в аренду.
— Есть ли принципиальная разница между покупателями недвижимости в Хабаровске и Владивостоке?
— Да, и довольно заметная. Во Владивостоке чаще покупают молодые специалисты, предприниматели, моряки, а также инвесторы из других регионов России. Основные цели — инвестиции, перепродажа, сдача в аренду или приобретение статусной недвижимости. Источниками финансирования часто выступают собственные накопления, средства от бизнеса или продажи другого жилья.
В Хабаровске основной покупатель — семейный человек в возрасте 31–45 лет, сотрудник крупной компании, госслужащий или бюджетник. Главная цель — улучшение жилищных условий и создание комфортной среды для постоянной жизни. Здесь значительно выше доля сделок по программам господдержки, включая Дальневосточную и Семейную ипотеку. Если говорить коротко, во Владивостоке покупают эмоции, статус и квадратные метры для бизнеса. В Хабаровске — квадратные метры для жизни.
Карина Егорова. Фото: ИА AmurMedia
— Как ведут себя цены? Где рост был активнее в последние годы и где выше потенциал?
— За последние год-два более активный рост наблюдался именно в Хабаровске, особенно на вторичном рынке. Во Владивостоке цены остаются самыми высокими на Дальнем Востоке, но рынок уже столкнулся со стагнацией и локальной коррекцией. Хабаровск же продолжал уверенно расти, причём по ряду показателей быстрее других крупных городов ДФО.
— Почему эксперты говорят о более высоком потенциале роста именно в Хабаровске?
— Здесь работает сразу несколько факторов. Во-первых, сохраняется потенциал внутренней миграции и базового спроса. Во-вторых, рынок выглядит более сбалансированным. Во Владивостоке стоимость жилья уже приблизилась к уровням, которые ограничивают дальнейший быстрый рост. В-третьих, продолжается рост себестоимости строительства, что формирует своеобразный нижний ценовой предел. Если говорить простыми словами, сегодня Хабаровск предлагает более доступный вход, развивающуюся инфраструктуру и пространство для дальнейшего роста.
— Владивосток — город у моря и с особым статусом. Это действительно влияет на стоимость квадратного метра или это маркетинг?
— Это абсолютно реальный рыночный фактор. Исследования показывают, что вид на водоём в среднем увеличивает стоимость квадратного метра примерно на 12,4%. Во Владивостоке этот эффект значительно сильнее. Квартиры с панорамными видами на море, заливы и мосты стоят на 30–50% дороже аналогичных объектов в обычных районах.
Прямой вид на море может давать премию около 30% к стоимости квартиры. Частичный вид — порядка 10–15%. Но дело не только в эстетике. Владивосток остаётся главным экономическим центром Дальнего Востока, привлекает инвестиции, бизнес и обеспеченных покупателей. Кроме того, город ограничен морем и сопками, поэтому качественной земли под строительство немного. Дефицит территории дополнительно подталкивает цены вверх. Поэтому влияние моря и особого статуса города — это не миф, а вполне измеримая экономическая реальность.
— Если у человека есть 6 миллионов рублей и он хочет вложить их в недвижимость на Дальнем Востоке, что выбрать — Хабаровск или Владивосток?
— Если говорить о рациональном инвестиционном подходе, то при бюджете в 6-7 миллионов рублей я бы рекомендовала обратить внимание на Хабаровск. Здесь за эти деньги можно приобрести полноценную однокомнатную квартиру, а в некоторых случаях даже двухкомнатную, либо хороший объект в новом жилом комплексе. Во Владивостоке такой бюджет чаще всего позволяет купить только небольшую студию или гостинку.
Карина Егорова. Фото: ИА AmurMedia
— В чём главные плюсы каждого варианта?
— Хабаровск — это баланс, ликвидность и предсказуемость. Город обеспечивает стабильный арендный спрос, более доступный вход и понятную экономику инвестиций. Владивосток — это история про премиальность, туризм и возможный рост стоимости объекта в будущем. Но вход здесь значительно дороже, а срок окупаемости зачастую длиннее.
Поэтому если цель — сохранить капитал и получать стабильный арендный доход, я бы выбрала Хабаровск. Если же инвестор ориентирован на туристический рынок и рассчитывает на рост стоимости актива в будущем, тогда стоит рассматривать Владивосток, но понимать, что речь чаще всего будет идти о небольших студиях. Кроме того, нельзя забывать о возможностях Дальневосточной ипотеки под 2% годовых, которая способна существенно расширить инвестиционный бюджет.
