Стоимость недвижимости во Владивостоке является самой высокой на Дальнем Востоке и третьей по величине в России, при этом для жителей приморской столицы "квартирный вопрос" стоит очень остро. О способах его наиболее рационального решения и о том, на что следует обращать внимание при покупке недвижимости, рассказал в интервью с корр. РИА PrimaMedia президент Дальневосточной гильдии риэлторов, вице-президент Российской гильдии риэлторов Владимир Каплинский.
- Владимир, какова на сегодняшний день средняя цена за один кв метр недвижимости во Владивостоке и как она соотносится со стоимостью жилья на Дальнем Востоке?
- Приблизительная оценка жилой недвижимости во Владивостоке находится в диапазоне от 80 – до 90 тысяч рублей за один кв метр (в зависимости от самого объекта, расположения и состояния), хотя есть и малогабаритные квартиры, которые стремятся к отметке 100 тысяч рублей за один кв метр, бывают исключения и выше. Если мы берем развитые города Дальнего Востока, то цена плавает в пределах 60 - 80 тысяч рублей за один кв метр жилья. В Хабаровске прочно установилась цифра в диапазоне 80 тысяч рублей за один кв метр, и она явно не собирается на этом останавливаться. На мой взгляд, Дальний Восток весь дорогой - продукты, медицина, сервис, коммунальные платежи и так далее. Таким образом, самый дорогой дальневосточный город по стоимости жилья (и третий по России) - это Владивосток, здесь стоимость за один кв метр стремится к 100 тысячам рублей, но этим вряд ли стоит гордиться.
- А почему жилье во Владивостоке такое дорогое?
- Во Владивостоке острый дефицит хорошего ликвидного жилья, на которое есть устойчивый покупательский спрос. Соответственно, рыночная ситуация: когда спрос превышает предложения - повышается цена. Далее под это подтягиваются и все остальные сегменты рынка. Парадокс в том, что все понимают, что дорого, а сделки по купле-продажи все равно проходят. Мое мнение: чтобы удовлетворить потребности населения в комфортном и доступном жилье, необходимо больше строить жилья класса "комфорт" и "бизнес", а также развивать "эконом" класс для реализации различных государственных программ. Осваивать территорию комплексно, развивать инфраструктуру, в том числе социальную, уделять внимание логистике. Когда будет большой выбор различного вида жилья, цены вынуждены будут сделать откат назад, это мы видим сегодня в Екатеринбурге и Новосибирске. В этих городах в год сдается около одного млн кв метров жилья и цены находятся в диапазоне от 30 до 60 тысяч рублей за один кв метр.
- Как, на ваш взгляд, сегодня обстоят дела на рынке загородной недвижимости во Владивостоке?
- Действительно, загородный рынок жилья во Владивостоке развит слабо, а разброс цен очень велик. С одной стороны, мы отмечаем определенный интерес покупательского спроса на этот сегмент. С другой стороны, сегодняшний рынок не может удовлетворить тех потребностей, которые предъявляют покупатели, и по объективным и по субъективным причинам. Что касается свободных земель, то здесь несколько видимых ограничений: во-первых - большое количество земли во Владивостоке относится к различным ведомствам, в том числе Минобороны; во-вторых - логистика и коммуникации, в том числе технические условия; в-третьих - стратегический план развития Владивостока. Вот только некоторые объективные причины, на мой взгляд, ограничивающие полноценное развитие загородного рынка жилья, в том числе и малоэтажного строительства.
- Какие мероприятия могли бы помочь решить "квартирный вопрос" во Владивостоке?
- "Квартирный вопрос" один из самых острых и трудноразрешимых для жителей Владивостока. Вопросы комфортности и доступности жилья, можно решить только при активной поддержке органов власти и совместной работе профессионалов рынка недвижимости и финансовых институтов, в том числе и бизнеса. Нам известно, что губернатор создал экспертный совет по жилью. Будем надеяться, что этот орган действительно станет полноценным и результаты его работы принесут реальную пользу жителям Приморского края.
- Каков список необходимых документов для проверки при покупке квартиры, на что следует обращать тщательное внимание?
- Сейчас основные документы на квартиру - это свидетельство о государственной регистрации права, документ-основание (договор приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее), технический или кадастровый паспорт. Если это ранее зарегистрированное право, возможно, у собственника будет регистрационное удостоверение или штамп нотариуса и БТИ на документе-основании. Мой совет - обратиться к специалистам и заказать сопровождение сделки. Ведь необходимо учитывать много факторов, начиная от специфики покупки: кредит (ипотека), сертификат, альтернативная покупка, наличные; заканчивая спецификой продажи: кто принимает решение, сколько собственников, все ли они в наличии, есть ли несовершеннолетние (разрешение опеки), зарегистрированные лица в квартире, доверенности, согласие на продажу от супруга или супруги. Каким образом производить расчет, где, когда, как. Передача ключей, квартиры и имущества, оплата коммунальных платежей и так далее. Также, если это необходимо - передача аванса (задатка), заключение предварительного договора, где отображаются все достигнутые сторонами условия предстоящей сделки. Что касается "уязвимых мест", то они могут выражаться в "мелочах", которые настоящий специалист может заметить при первой личной встрече с продавцами и заподозрить неладное, так называемое "профессиональное чутье".
- На сегодняшний день, к сожалению, на рынке недвижимости существует очень много различных непрофессиональных посредников, могли бы вы подробнее рассказать о принципиальных отличиях риэлтора от посредника на рынке недвижимости?
- Для профессионального риэлтора - интересы своего клиента превыше всего! В свою очередь, обычный посредник преследует сугубо свои личные интересы, в какой-либо связке или цепи, в том числе и на рынке недвижимости. Если рассмотреть этот вопрос с другой стороны, то "риэлтор" - это зарегистрированный товарный знак Российской гильдии риэлторов (РГР), и относится он к аттестованным специалистам, работающим на рынке недвижимости в компаниях, имеющих профессиональный сертификат общенационального образца и являющихся членом РГР. Риэлторы руководствуются в своей работе национальными стандартами и кодексом этики. Рынок риэлторских услуг в России, как и рынок недвижимости в нашей стране в целом, молодой - чуть более 20 лет. К сожалению, тут еще есть пробелы в работе, мы их видим и последовательно решаем. Действительно, профессиональный риэлтор может работать и на повышение цены (если он представляет интересы продавца), и на понижение цены (если он представляет интересы покупателя). Прошу обратить внимание - не компания, а именно риэлтор, но таких, к сожалению, у нас в России немного. На самом деле, профессиональная риэлторская услуга больше нужна продавцу недвижимости, нежели покупателю. На этот счет уже есть очень много статей, интервью и успешной мировой практики. Хотя многие наши "опытные" агентства продолжают брать с покупателей деньги, внушая им "ценность непонятной услуги", а иногда вообще поступают отвратительно - скрывают свою комиссию, тем самым обманывая своих клиентов. Информацию о компаниях, входящих в нашу ассоциацию и работающих во Владивостоке, вы можете получить на сайте Дальневосточной гильдии риэлторов. Если возникнут дополнительные вопросы, можете обращаться напрямую ко мне по рабочему телефону: (423) 277-90-82 или написать письмо на адрес: rgr-dv@mail.ru.
Как ранее сообщало РИА PrimaMedia, жилье во Владивостоке может подорожать в 2013 году на 15-17%. Наибольший спрос сохранится на однокомнатные и малогабаритные двухкомнатные квартиры, такое мнение высказывал Владимир Каплинский.
Острый дефицит хорошего ликвидного жилья во Владивостоке, на которое есть устойчивый покупательский спрос, приводит к завышению цен на рынке недвижимости. Чтобы удовлетворить потребности населения в комфортном и доступном жилье, необходимо больше строить, развивать инфраструктуру, в том числе социальную, уделять внимание логистике. Когда будет большой выбор различных видов жилья, цены вынуждены будут снизиться.
Напомним, что активная поддержка органов власти и совместная работа профессионалов рынка недвижимости и финансовых институтов, может повысить доступность жилья во Владивостоке. Сегодня, в рамках работы экспертного совета по недвижимости при Сбербанке России, обсуждается возможное снижение ставок, а также запуск новых ипотечных продуктов. Наибольшее число ипотечных кредитов выдается Сбербанком, риэлтору остается только подобрать подходящую квартиру и подготовить документы.
