Следующий шаг после выбора недвижимости в новостройке – заключение договора на ее покупку. Здесь существует две основные формы сделки – жилищно-строительный кооператив и договор долевого участия. Каждая из них имеет свои нюансы, к которым стоит отнестись очень внимательно. Как сделать правильный выбор и избежать рисков, ИА MagadanMedia рассказала директор Центрального Агентства Недвижимости в Магадане Инна Аксенова.
Двойная продажа
Главный риск заключается в двойной, а то и тройной продаже одной и той же квартиры. Договор ЖСК можно заключить с несколькими людьми сразу. И нет никаких гарантий, что проданная вам квартира не будет предложена завтра кому-нибудь еще. Наличие соседей на уже оплаченных вами квадратных метрах может стать очень неприятным сюрпризом.
Как избежать неприятных сюрпризов, заключая договор на покупку квартиры. Фото: Фото: PrimaMedia
Договор же долевого участия регистрируется за конкретным человеком. При попытке оформить эту же квартиру на еще одного человека юстиция сразу же вернет документы, ведь этот адрес будет уже занят.
То есть, в этом случае двойная продажа невозможна. И это весомый плюс такого договора.
Неконтролируемая цена
Договор долевого участия регламентирует стоимость. В нем прописана конкретная цена, которая не изменится ни при каких обстоятельствах.
Как избежать неприятных сюрпризов, заключая договор на покупку квартиры. Фото: Фото: PrimaMedia
Что касается ЖСК, то тут цена достаточно плавающая.
Может получиться так, что застройщик спустя полгода поймет, что ему не хватает миллиарда на дом, и все дольщики должны будут выделить еще тысяч по 500 на установку окон, например.
Обычно цена за 1 кв. метр в таких договорах прописывается "от". А вот граница "до" не указана, поэтому здесь тоже нет никаких гарантий того, что вам не придется заплатить в разы больше, чем вы рассчитывали.
Плавающие сроки
Это тоже очень важный момент. В ДДУ фиксируется конкретный срок, когда закончится строительство и дольщик получит долгожданную квартиру. В ЖСК дата не определена точно. Может быть указан квартал, в котором планируется завершение строительства, не более.
В ДДУ указывается конкретный день, не позднее которого дольщику должны передать ключи. Также при долевом участии предусмотрены штрафные санкции в случае, если срок будет пропущен. Даже за один день опоздания наберется приличная денежная компенсация для дольщика. В ЖСК такого нет.
Как избежать неприятных сюрпризов, заключая договор на покупку квартиры. Фото: Фото: PrimaMedia
Для застройщика, конечно, выгоднее работать по ЖСК, потому что меньше волокиты с законом, меньше ответственности. По ДДУ работать не выгодно – слишком много обязательств. Отсюда складывается и цена. Когда клиенты приходят в наше агентство и знакомятся с нашими предложениями, они иногда приводят в пример более дешевые квартиры других застройщиков. Часто называют неправдоподобно низкие цены. Зачастую это классический пример схемы ЖСК. Когда выставляют недвижимость по очень низкой цене, а в процессе стройки уже прилично завышают стоимость.
Для нас на первом месте гарантии для дольщика и абсолютная предсказуемость сделки, поэтому все наши застройщики используют менее выгодную для них, но гораздо более безопасную для дольщиков форму — долевого участия.
Руководитель офиса "Магаданский" Центрального агентства недвижимости
Автор фото: ИА MagadanMedia
Многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные кооперативы. Заключаются, так называемые, договоры ЖСК. Такой кооператив представляет собой добровольное объединение граждан, которое имеет право строить и содержать многоквартирный дом. Все законно и очень выгодно для строительной компании.
А выглядит этот процесс следующим образом: застройщик создает кооператив и заключает с ним инвестиционный договор. Теперь обязанность застройщика – построить дом и передать квартиры членам кооператива. А кооператив в свою очередь должен привлекать средства пайщиков – людей, которые внесли взнос за жилье.
Следующая схема, совсем не выгодная для застройщиков, – ДДУ или договор долевого участия. Заключаются он между двумя сторонами: застройщиком и дольщиком. И подлежит обязательной государственной регистрации, со всеми вытекающими гарантиями и обязательствами.
Обе формы абсолютно законны и регламентированы 214-ФЗ, однако от неприятных сюрпризов в процессе сделке покупатель защищен только при заключении ДДУ.
Дело в том, что договор долевого участия обязательно направляется в юстицию и регистрируется. А вот договор ЖСК, наоборот, не подлежит регистрации. Отсюда и серьезные риски для дольщика.