Юристы дали оценку проекту генплана Владивостока и ПЗЗ

Официальный комментарий дали специалисты компании "Берестенко и партнеры"
Публичные слушания по генплану. Фото: Сергей Ланин, ИА PrimaMedia

7 ноября 2017, PrimaMedia. В краевом центре закончились публичные слушания по проекту генерального плана Владивостокского городского округа, а также правил землепользования и застройки ВГО. Несмотря на повышенный интерес со стороны населения, общественных организаций, участия представительного органа Думы Владивостока, в обсуждении отдельных положений проектов стороны данного процесса не смогли прийти к согласию, сообщили ИА PrimaMedia в юридической компании "Берестенко и партнеры".

Так, на протяжении всех четырех дней обсуждений, проведенных в городской администрации по вопросам установления градостроительных регламентов на территории Первомайского, Первореченского, Советского и Ленинского районов Владивостока, неоднократно поднимался вопрос о неверном определении единственного вида разрешенного использования для зон жилой застройки "Размещение объектов жилищного строительства, социального назначения – школы и детские учебные заведения, объекты коммунального обслуживания и земли общего пользования".

Однако такой подход не может являться законным, в силу следующего:

Согласно ч. 5 ст. 85 земельного кодекса РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам. Таким образом, законодатель определил возможность использования земельных участков в составе жилых зон для целей размещения не только объектов жилого назначения, но также объектов культурно-бытового и иного назначения.

При этом, к объектам социального, культурного и бытового назначения, то есть к инфраструктуре жилой среды, относятся такие объекты, как:

магазины товаров продовольственного, хозяйственно-бытового, спортивного, промышленного и иного назначения;

— места общественного питания — буфеты, столовые, кафе, рестораны;

— территориальные пункты здравоохранения, поликлиники, больницы;

— объекты образования и воспитания детей, развития взрослых: детские дошкольные учреждения (ясли, детские сады дневного и вечернего типа, места дошкольной подготовки и развития детей, школы, лицеи, колледжи, техникумы, институты, академии, университеты, образовательные и ресурсные центры);

библиотека, интернет-инфраструктура;

— объекты культурного досуга и развлечений: театры, кинотеатры, телевидение, танцевальные залы, дискотеки и др.;

— оздоровительные центры;

— спортивные центры и стадионы;

— центры технического творчества детей, юношества и граждан;

— центры и объекты флоры и фауны, парки и скверы;

— места парковок автомобилей;

— места хранения продуктов овощеводчества, садоводства и огородничества и пр.

И такие объекты — естественная и обязательная составляющая жилой и социальной среды граждан.

Однако исключение указанного вида объектов из состава жилых зон сможет повлечь затруднения при развитии указанных зон, не позволит всесторонне использовать гражданами свое право на жилище в соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации.

Могут быть неправомерно сокращены права маломобильных, социально незащищенных слоев населения на доступ к объектам социального, медицинского и культурного назначения.

Тогда как согласно такой нормы, каждый имеет право на жилище, а органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

К таким объектам слушаний можно отнести земельные участки, расположенные в районе ул. Героев Хасана, где размещается социальный рынок по продаже пищевых и не пищевых продуктов, который очень удобен и важен для местного населения.

При этом, по территории существующего рынка представители омской компании проложили дорогу, отнеся всю территорию рынка к зоне Т-3. На обращение жителей по поводу необходимости в рынке, объектах торговли в непосредственной близости от жилого дома просто пояснили: "А что вам не нужна дорога?", при этом в границах указанной территории имеется и отремонтированная проезжая часть, и автозаправка, и довольно широкая дорожная сеть.

Странно прореагировали разработчики проектов на предложение по переводу в зону общественно-деловых объектов территории в районе улицы Бархатная, где планируется размещение торгового объекта, так необходимого для жителей о. Русский (фактически на въезде на остров), поскольку сам остров не располагает необходимой полноценной инфраструктурой для нормального проживания.

Имели место и формальные ошибки, которые, надеемся, примут к сведению проектная организация. Так, согласно докладу представителя проектной организации, земельные участки в районе улицы Ключевая, 5 отнесены к зоне Ж-4, тогда как на представленной карте указана зона Ж-2.

Считаем, что организаторы и проектная группа не разобрались и с другими тонкостями. Так, при обсуждении проектов по Первореченскому району Владивостока несколько раз поднимался вопрос по отсутствию зоны затопления по побережью реки Первая Речка, фактически это видно как с космоснимков, размещенных в открытом доступе, так и наглядно, на месте – высота берега от 10 до 12 метров.

Причем указанная обширная территория, расположенная в центральной части города, длительное время пустует, несмотря на предложения о размещении там торговых центров, стадиона, основанием для запрета у органов исполнительной и муниципальной властей является расположение такой территории в водоохранной зоне водного объекта и зоне затопления.

Действительно, спорный земельный участок располагается в непосредственной близости от реки Первая речка, на ней располагаются более 5 лет опоры от строящихся мостов, гниет металл, территория никем и никак не используется.

Неоднократно проведенные инженерно-геологические и гидрогеологические исследования указанной территории показали, что в связи с проведенными работами в 2008-2012 годах по отсыпке берегов водного объекта до отметки в 12 метров данная территория не является подтопляемой. Высотные отметки площадки участка (над уровнем уреза воды) составляют 12 метров, выше высотной отметки уровня затопления реки Первая речка в 6,6 метра.

Данные факты подтверждены графическими и фото-материалами заявителей и участников слушаний.

Причем, указанная территория ранее действительна могла являться подтопляемой, однако в период проведения работ по строительству мостовых переходов в 2010-2012 годах данная территория использовалась как склад для грунтов от выемки котлованов, то есть, спланирована и отсыпана. Таким образом, не использовать такую территорию в самом сердце города, по меньшей мере, глупо и не по-хозяйски. Однако, какого-либо законного обоснования отнесения данной территории к зоне затопления проектировщиками приведено не было, видимо, так и будут там лежать и гнить опоры построенных мостов.

Нельзя не отметить, что проектировщики установили минимальный размер для земельных участков, предполагаемых для использования в целях торговли не менее 200 кв. метров.

Однако указанная позиция встает в противоречие с положениями п.п. 6 ч. 1 ст. 39.33 земельного кодекса РФ, согласно которой использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в случаях размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются правительством Российской Федерации.

Особенности размещения нестационарных торговых объектов предусмотрены статьей 10 закона № 381-ФЗ, в части 1 которой указано, что размещение таких объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

На территории Владивостокского городского округа нестационарные объекты размещаются в соответствии с положениями закона о торговой деятельности, постановлением правительства Российской Федерации от 29.09.2010 № 772 "Об утверждении правил включения нестационарных торговых объектов", приказа департамента лицензирования и торговли Приморского края от 03.06.2015 № 47, постановления администрации Владивостока от 29.03.2013 № 845 "Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории Владивостокского городского округа" и правилами землепользования и застройки Владивостокского городского округа, утвержденных решением думы Владивостока от 07.04.2010 № 462.

Несмотря на возможность размещения таких объектов в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, размер представляемой территории для размещения нестационарного объекта торговли и иных временных сооружений напрямую зависит от минимального установленного размера в правилах землепользования и застройки.

Однако в рассматриваемых проектах минимально установленный размер в 200 кв. метров не отвечает потребностям населения, поскольку для размещения киоска по продаже печатной продукции, ремонта обуви или элементарной пирожковой не требует такой площади, зачастую достаточно 20-40 кв. метров.

Таким образом, увеличение границ таких участков с одной стороны не позволит хозяйствовать микропредприятиям, а с другой может повлечь шквал стихийной торговли, от которой город постепенно отходит и избавляется.

Также считаем очень странной идеей проектной организации исключение из значительного числа территорий промышленных зон, что, в свою очередь, сведет на нет исполнение федерального закона от 13.07.2015 № 212-ФЗ "О свободном порте Владивосток", нарушит права значительного количества резидентов на осуществление предпринимательской и экономической деятельности, в указанной части полагаем необходимым проекты обязательно пересмотреть.

Анализируя проект внесения изменений в правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа, вызывает сомнение законность установления такого ограниченного количества видов разрешенного использования в зонах жилой застройки.

В представленном проекте внесения изменений в ПЗЗ основными видами разрешенного использования жилых зон являются: многоэтажная/ среднеэтажная/ малоэтажная жилая застройка; дошкольное, начальное и среднее общее образование; коммунальное обслуживание; земельные участки (территории) общего пользования.

В сравнении с действующими в настоящее время правилами землепользования и застройки из основных видов использования исключили такие важные виды разрешенного использования, как: объекты розничной торговли, объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания, объекты культуры и искусства, связанные с проживанием населения (библиотеки, музыкальные, художественные, хореографические школы и студии и другие подобные объекты); капитальные гаражи; стоянки автомобильного транспорта, подземные или многоэтажные сооружения для хранения автомобильного транспорта, многоярусные парковки. Однако такое исключение видов разрешенного использования не может являться законным на основании следующего:

Согласно ч. 5 ст. 85 земельного кодекса РФ, земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.

В силу ч. 3 ст. 35 градостроительного кодекса РФ, в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

То есть в силу норм действующего законодательства в жилых зонах предполагается размещение объектов социального, культурно-бытового и иного назначения.

Кроме того, действующим сводом правил "СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" установлено, что в жилых зонах размещаются отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения.

При этом сводом правил регламентирован состав учреждений, организаций и предприятий обслуживания населения, в число которых входят: помещения для физкультурно-оздоровительных занятий с радиусом обслуживания 500 метров, физкультурно-спортивные центры жилых районов с радиусом обслуживания 1500 метров, аптеки в городах с радиусом обслуживания 500 метров, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания местного значения в городах при многоэтажной застройке с радиусом обслуживания 500 метров.

Таким образом, правила градостроительного проектирования также определяют возможность и даже необходимость размещения объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, в том числе, предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания в составе жилых зон.

Вышеуказанные нормы направлены на создание условий для реализации определенных законодательством Российской Федерации социальных гарантий граждан в части обеспечения граждан объектами социального и культурно-бытового обслуживания и их доступности для граждан.

Отсутствие в основных видах разрешенного использования объектов социального и культурно-бытового обслуживания неправомерно ущемляют социальные права граждан на доступность к указанным объектам.

В части установления видов разрешенного использования представляется более удачным действующий в настоящее время градостроительный регламент, которым предусмотрены объекты социального и культурно-бытового обслуживания в качестве основных видов разрешенного использования. При этом логичной выглядит норма о том, что в объекты указанных видов использования относятся к основным видам разрешенного использования при условии, если общая площадь объекта социального и культурно-бытового обслуживания не превышает установленной регламентом площади.

В случае если общая площадь объекта превышает установленной площади, то объекты указанных видов использования относятся к условно разрешенным видам использования. То есть, при размещении в настоящее время в жилом доме маленького магазинчика нет необходимости в дополнительном согласовании данного решения ни с жителями близлежащих домов, ни с органами власти. А вот если вы решили устроить в доме большой супермаркет, то это решение вы единолично не примете, а будете обращаться в органы за согласованием.

Кроме того, немаловажно, что в случае утверждения настоящей редакции изменений в ПЗЗ, обращений за выдачей разрешения на условно-разрешенные виды использования будет в разы больше. Например, для размещения в здании небольшого продуктового магазина, парикмахерской, или фитнес-клуба необходимо будет обращаться за разрешением на условно-разрешенный вид использования земельного участка, что подразумевает за собой проведение публичных слушаний по данному вопросу. При этом в процессе выдачи разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка задействовано большое количество должностных лиц различных государственных органов: департамента градостроительства Приморского края, управления градостроительства и архитектуры администрации Владивостока, члены единой комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки, в состав которой входят 24 должностных лица органов государственной власти.

Таким образом, нагрузка на должностных лиц государственных органов увеличится в разы при прежних сроках выдачи результата.

Также в проекте изменений в ПЗЗ непонятно основание градостроительного регламента в части установления для жилых зон минимального размера земельного участка. Для многоэтажной жилой застройки предусмотрена минимальная площадь земельного участка в 2000 кв. метров, для среднеэтажной жилой застройки — 1600 кв. метров. Являются ли такие минимальные размеры земельных участков обоснованными?

Для сравнения, в действующих ПЗЗ минимальная площадь земельного участка дифференцируется в зависимости от количества человек (10,4 кв. метров земельной доли на человека, при норме жилищной обеспеченности 23,0 кв. метра на человека).

Полагаю, что установление новых минимальных размеров земельных участков вызвано нежеланием излишнего дробления земельных участков. Однако введение данной нормы противоречит частным интересам, а также препятствует рациональному использованию земельных участков. Чрезмерное укрупнение земельных участков ограничивает застройщиков в выборе земельных участков для жилищного строительства.

Земельных участков площадью более 2 000 кв. метров в зонах застройки многоэтажными жилыми домами в районах с развитой инфраструктурой, где граждане захотят жить и где на квартиры будет спрос, не так много. Укрупнение земельных участков будет препятствовать развитию жилищного строительства на территории Владивостокского городского округа, исключит возможность для деятельности малого и среднего бизнеса.

Также непонятной выглядит идея установления в жилых зонах максимального коэффициента плотности застройки. Так, для среднеэтажной жилой застройки в новых ПЗЗ намерены предусмотреть максимальный коэффициент плотности застройки жилыми домами – 1,8, а для многоэтажной застройки — 2,4.

Для начала определим, что такое коэффициент плотности застройки – это отношение площади всех этажей зданий в наружных границах стен к площади земельного участка. В действующей редакции изменений в ПЗЗ нет ясности — к чему применяется этот коэффициент: к зоне в целом, к кварталу или к конкретному земельному участку?

Если к земельному участку, то приведем такой пример:

Допустим, у застройщика имеется земельный участок площадью 2 000 кв. метров. Данный участок находится в зоне застройки многоэтажными жилыми домами, то есть имеет право строить жилой дом в девять и выше этажей. При максимальном проценте застройки в границах земельного участка – 70%, площадь одного этажа составит 1 400 кв. метров. Площадь девяти этажей — 12 600 кв. метров. Тогда коэффициент плотности застройки составит 6,3 (12600/2000). Вроде застройщик все нормы выдержал, а по коэффициенту плотности застройки не прошел.

Если коэффициент применяется к зоне, то приведем следующий пример:

У застройщика земельный участок площадью 5 000 кв. метров находится в зоне среднеэтажной жилой застройки. И больше в этой зоне не находится ни одного земельного участка. То есть, индивидуально под этот земельный участок установили среднеэтажную зону застройки (в предлагаемом проекте ПЗЗ этот пример действительно имеется). При максимальном проценте застройки в границах земельного участка – 70%, площадь одного этажа составит 3 500 кв. метров. Площадь восьми этажей — 28 000 кв. метров. Тогда коэффициент плотности застройки составит 5,6 (28000/5000) при необходимом коэффициенте 1,8. Опять выходит, что проект строительства не соответствует градостроительному регламенту.

Что вероятнее всего, коэффициент плотности застройки применяется к кварталу, что следует из СП 42.13330.2016. (Приложения Б — Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон). В таком случае разработчикам изменений в ПЗЗ во избежание неточностей или двоякого прочтения необходимо внести уточнения в градостроительные регламенты.

И все-таки, если коэффициент плотности застройки применяется к кварталу, то кто будет измерять и высчитывать площади всех этажей всех зданий, расположенных в границах квартала, с тем учетом, что, предположим, в квартале большинство зданий старой постройки и на них даже нет технических паспортов в архивах БТИ. Видимо управление градостроительства и архитектуры должно проверять при выдаче новых разрешений соответствие проекта строительства градостроительным регламентам. Но возможно ли вообще вычислить этот коэффициент в квартале со старой застройкой?

Необходимо отметить, что Градостроительный кодекс не содержит требования о необходимости установления коэффициента плотности застройки в правилах землепользования и застройки. Так может и не надо усложнять жизнь ни застройщикам, ни государственным органам?

Загрузка...

© 2005—2018 Медиахолдинг PrimaMedia