Цены на жилье в Приморье вырастут с введением проектного финансирования строительства. Застройщики больше не смогут привлекать средства дольщиков и встанут перед нелегким выбором – вести строительство в кредит или за собственный счет. От нововведений приморские адресаты "реформы" ждут самого худшего — сокращения рынка новостроек и роста цен на квадратные метры, сообщает ИА PrimaMedia.
Напомним, уже этим летом строительные компании лишатся возможности привлекать средства дольщиков напрямую. Деньги граждан будут храниться на счетах эскроу до момента ввода объекта в эксплуатацию. Само строительство предполагается вести за счет банковских кредитов.
На днях министр финансов РФ Антон Силуанов заявил, что такая схема "нивелирует все риски", связанные с долевым строительством, но не исключает "временный небольшой рост цен" на жилье. Прогнозы приморских застройщиков гораздо более жесткие – выжить в условиях изменившегося рынка сможет далеко не каждый участник, считают они, а это самым отрицательным образом отразится на ситуации с жилой недвижимостью в Приморье.
"Согласно новым правилам, кредит вы получите лишь при наличии 15% собственных средств от стоимости объекта. Это огромные деньги, которые есть далеко не у каждого. Если раньше, чтобы построить "средний" дом общей площадью 15 тысяч метров и стоимостью порядка миллиарда, застройщику достаточно было 50 миллионов рублей, то с упразднением системы долевого финансирования в прежнем виде ему потребуется 150 миллионов. Деньги на эскроу-счете для застройщика недоступны до сдачи дома в эксплуатацию, а после сдачи эту "котлету" придется делить с банком", — комментирует Борис Поздняков, генеральный директор СК "Эскадра".
Таким образом у застройщика остается два варианта – брать кредит или вести строительство на собственные средства, поясняет Поздняков, и оба из них сопряжены с огромными сложностями (или "и оба – плохие"). По словам Силуанова, средняя стоимость кредита, выданного застройщику коммерческим банком, который будет привлекать средства на эскроу-счета, составит около 8% годовых, однако на сегодняшний день для участников приморского рынка эта цифра звучит фантастически.
"Пока ни один банк не готов кредитовать застройщиков под 8%. Я думаю, процентная ставка будет гораздо выше, — делится мнением Олег Тарабыкин, генеральный директор компании "РП МСП". – Вообще кредитование является одной из самых больших проблем в сфере строительства. Банки расценивают этот сегмент как высокорисковый. Получить кредит строительной компании часто невозможно, либо его выдают под очень большие проценты".
С появлением эскроу-счетов "банк будет решать, кто из застройщиков выживет", считает Борис Поздняков, а значит, финансовый сектор получает практически полную власть над строительным. Застройщиков с кристально-чистой кредитной историей, к которым не возникло бы вопросов у службы безопасности банка, не так много на приморском рынке. Следовательно, процедуру скоринга пройдут далеко не все.
Что касается первого варианта – вести строительство на собственные средства – он по средствам лишь "мастодонтам" с многолетней историей и большими активами, отмечает Поздняков. Как правило, такие компании диверсифицируют свой бизнес, и строительный сектор – не единственное поле, на котором они играют.
"Строить объекты жилой недвижимости без привлечения финансирования со стороны экономически нецелесообразно, даже если у вас есть деньги. Строительство дома занимает три года – если вести его за собственный счет, капитализация будет слишком большой, стоимость потраченных денег "переплюнет" выгоду, которую получит застройщик. Рентабельность таким образом снижается в 2,5-3 раза. Кроме того, многие инвесторы потеряют интерес к жилой недвижимости и переключатся на другие объекты", — считает Поздняков.
По мнению Тарабыкина, проблемы застройщиков частично лягут на плечи покупателей квадратных метров. Не исключает роста цен в обозримом будущем и Сергей Косиков, директор агентства недвижимости "Городской риелторский центр". По его информации, последние три-четыре месяца на местном рынке отмечается общее повышение стоимости жилья и сокращение количества квартир в продаже. Эта тенденция не связана с эскроу-счетами, но отражает в целом неблагоприятное состояние жилищного сектора.
"В нашей компании динамика покупки жилья в новостройках в четыре раза меньше, чем на вторичном рынке. Поэтому катастрофы не случится. Но понятно, что доходность строительного бизнеса упадет. Какие-то компании могут уйти с рынка, какие-то будут оптимизированы. На самом деле, я считаю, большинству застройщиков в Приморье для нормальной работы достаточно оптимизировать бизнес-процессы, вести жесткий финансовый менеджмент, и они смогут сохранять доходность на прежнем уровне", — комментирует Косиков.
"До недавнего момента застройщики играли по одной схеме – получали земельный участок, собирали деньги с населения и строили на них жилые дома. Вот этой схеме в июле придет конец. Останутся на рынке только люди с деньгами. Для этих людей эксроу-счета скорее выгодны. Цены на жилье, соответственно, вырастут", — рассказал ИА PrimaMedia глава крупной строительной компании, пожелавший остаться анонимным.
Отметим, до недавних пор Присморкстат демонстрировал неутешительную статистику. Объемы вводы жилья в крае значительно упали начиная с благополучного 2014 года, когда этот показатель достиг 672 тысяч кв. метров. С 2015 года темпы жилищного строительства замедлились. В 2017 году по краю было введено 418 тысяч кв. метров. И лишь в 2018 году строительная отрасль вышла в ощутимой плюс – 534 тысяч кв. метров.
Новый закон может переломить положительную динамику, считают собеседники ИА PrimaMedia, По словам Бориса Позднякова, "первые тревожные ласточки уже полетели".
"К нам обращаются владельцы земельных участков, которые собирались строить жилые дома, но теперь не могут себе этого позволить и готовы уступить землю под строительство, чтобы в дальнейшем получить процент с продажи квартир", — рассказал Поздняков.
Напомним, перейти на счета-эскроу все застройщики должны с 1 июля 2019 года. К этому сроку и банковское сообщество, и участники строительного рынка должны быть готовы играть по новым правилам.
