О последних изменениях на рынке недвижимости Владивостока эксперты поговорили в прямом эфире в четверг, 23 апреля. Риелторы, представители банков, девелоперы и госслужащие обсудили сложности работы в условиях эпидемиологического кризиса, а также высказали свои предположения на тему того, как коронавирус повлияет на их дальнейшую жизнь. Трансляция встречи можно посмотреть на сайте ИА PrimaMedia и в официальных соцсетях.
В конце 2019 года жизнь на рынке недвижимости Владивостока била ключом. Дальневосточная ипотека, изменения по материнскому капиталу, стабильный поток туристов – всё это позволяло активно эксплуатировать старую недвижимость и строить новую. Но с распространением нового коронавируса и введением ограничительных мер во Владивостоке правила игры быстро изменились. В связи с уменьшившимся спросом арендная плата за жилую недвижимость медленно поползла вниз. С коммерческой недвижимостью тоже не всё так просто: часть арендаторов не может платить из-за отсутствия доходов, часть арендаторов вынуждена съехать. Насколько всё критично сейчас и к чему это может привести в будущем?
Директор АН "Городской риэлтерский центр" Сергей Косиков отмечает, что в разных сегментах рынка ситуация разная. По словам эксперта, на рынке коммерческой недвижимости изменения отразились "здесь и сейчас", а серьезность последствий зависит от продолжительности карантина.
– На рынке вторичной недвижимости, на первый взгляд, всё очень спокойно. Люди покупают, люди продают. Да, чуть-чуть меньше. Если говорить о предложении, то нужно отметить, что многие собственники просто сняли свои квартиры с продажи – в этом режиме турбулентности они решили переждать. Многие люди оказались в ситуации "торга с реальностью", к которой они пытаются привыкнуть. Проблема в том, что не до конца понятно, какая на самом деле реальность, – говорит Косиков.
Риелторы фиксируют снижение предложения порядка на 30%, покупателей также стало меньше на 10-15%. Эксперт прогнозирует, что спрос на квартиры по "адекватной" стоимости останется стабильным. Люди долго готовятся к покупке жилья, и сегодняшние сделки часто запланированы сильно заранее. Цены могут снизиться на дорогое жилье и недвижимость, которую собственники пытались реализовать по завышенной стоимости. Вместе с тем специалист отмечает, что самым тяжелым периодом для вторичного рынка может стать лето-осень 2020 года.
Косиков считает, что нынешняя ситуация не похожа ни на один другой кризис. С одной стороны, на неё влияет дешевеющая нефть и высокий курс доллара, с другой – пандемия и самоизоляция.
Несмотря на то, что многие структуры перешли на удаленную работу, Росреестр работает в штатном режиме. По словам начальника отдела регистрации договоров ипотеки и долевого участия управления Росреестра по Приморскому краю Олеси Морозовой, в первом квартале 2020 года количество регистрационных записей об ипотеке в регионе выросло на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года и составило 5134 записи. Из них 1708 приходится на ипотеку по договору (рост 105%) и 3426 – на ипотеку на основании закона (рост 9%). За весь период 2020 года зарегистрировано 893 объекта по программе "Дальневосточная ипотека". Очевидно, что количество сделок увеличилось, но это – плоды усилий, приложенных ранее. По словам Морозовой, с начала введения режима самоизоляции количество сделок уменьшилось, но работа есть.
Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" Виктория Тивончик тоже отмечает, что пандемия не лучшим образом отразилась на спросе. С марта ставки по ипотечным кредитам выросли до 1%. Банки отказываются выдавать кредиты на рефинансирование. Средняя ставка на сегодня составляет 9,3-9,4% без платного понижения.
– С начала года клиенты обращаются за рефинансированием, но при ставках 8,7-9,2% нет смысла платить дополнительные комиссии за снижение, поэтому таким клиентам мы предлагаем подождать, когда ставка снизится, и будет возможность рефинансирования, – говорит Виктория Тивончик.
Эксперт отмечает высокий спрос на дальневосточную ипотеку под 1,6%. Если в России спрос на ипотечном рынке снизился до 40%, то на Дальнем Востоке его стимулируют программы господдержки. А недавно появился новый драйвер – льготная ипотека под 6,5%.
– Два дня подряд мы получаем много звонков именно по поводу ипотеки под 6,5%. Это очень перспективная программа, ведь она не подразумевает жестких возрастных рамок, тогда как дальневосточная ипотека ограничена возрастом до 35 лет. Я думаю, будет больше заявок от людей, которые не подходили под ее критерии, – комментирует участница дискуссии.
Управляющий директор Сибирь и ДВ ДОМ.РФ Вадим Перепечко отметил, что ставка по дальневосточной ипотеке была снижена с 2 до 1,6%. Это также подстегивает спрос, в том числе со стороны жителей соседних макрорегионов – от Москвы до Урала.
Режим самоизоляции влияет и на схемы работы банков. В условиях карантина появилась возможность подтверждения доходов через Пенсионный фонд России. То есть, оставаясь дома, можно через сайт Госуслуги подтвердить свой доход, и банкам не понадобятся справки от работодателя.
Чтобы оставаться в строю, застройщикам приходится оперативно реагировать на изменения. Три крупных девелопера рассказали о том, какие меры им приходится принимать сейчас и к какому будущему они готовятся.
– После введения дальневосточной ипотеки продаж было очень много, тогда квартиры разлетались буквально как пирожки. Цены на жилье поползли вверх. Сейчас спрос уменьшился, не буду скрывать, но сейчас спрос всё равно выше, чем был до введения дальневосточной ипотеки. Планы на будущее мы не меняем. Нам понравилась концепция большого двора без машин, мы планомерно работаем над этим проектом, сроки не меняем. В работе с банками сложностей тоже нет, за оперативную работу спасибо и Росреестру, – благодарит генеральный директор ЖК "Зеленый Бульвар" Елена Веретельник.
Об ипотеке с благодарностью отзывается и застройщик бюджетного жилья Андрей Коркунов. По его словам, нынешняя ситуация не сильно отличается от той, которая была в мае прошлого года. Более того, бизнесмен считает, что уже к концу года всё вернется на круги своя.
– Мы строим два жилых комплекса: "Фрегат-2" и "Дом на бульваре". Работа ведется, офис продаж работает в удаленном режиме, поскольку мы заботимся о своих сотрудниках и покупателях. Что касается спроса, то звонков стало меньше, чем несколько месяцев назад, но в мае прошлого года ситуация была похожая. МФЦ не работает, поэтому у нас есть некоторое количество "зависших" договоров, которые мы пытаемся вернуть оттуда. Все наши объекты точно будут достроены. Ипотечные программы очень помогают: количество сделок без ипотек уменьшилось до 10%. В прошлом году у нас было в среднем 30-40% сделок не по ипотеке. По нашим оценкам, если провал спроса и будет, то все вернется на круги своя в конце этого года или в начале следующего, а к этому мы готовы, – предполагает генеральный директор строительной компании "Жилкапинвест" Андрей Коркунов.
А вот девелоперам дорогого жилья пришлось несладко – они вынуждены были скорректировать ценовую политику, чтобы привлечь покупателей.
– В активной стадии реализации у нас три проекта: "Маринист", который активно распродается, рекреационный проект под Алексеевкой и жилой комплекс, который мы планируем построить в центре города, он пока на стадии проектирования. Поэтому судить мы можем по "Маринисту" – раньше мы продавали по 5 квартир в месяц. И это хороший темп с учетом того, что квартиры у нас дорогие. Нам пришлось очень быстро бежать, чтобы просто остаться на месте. В марте мы выполнили план по продажам, но это требовало серьезных усилий. Пришлось скорректировать ценовую политику и отказаться от планового повышения цен. Так мы "заманили" людей, которые хотели инвестировать во что-то, а рубли на доллары обменять не успели, – объясняет коммерческий директор ООО Ареал-Девелопмент ЖК "Маринист" Евгений Хохольков.
Участники обсуждения пришли к выводу, что ситуация на рынке недвижимости во Владивостоке хоть и сложная, но далеко не безнадежная. Мотивировать жить его будет семейная и дальневосточная ипотека, материнский капитал и отложенный спрос. Далеко идущие планы на строительство новых объектов у застройщиков есть, и все они серьезно настроены воплотить их в реальность.
Отметим, что ИА PrimaMedia выступает организатором онлайн-площадки "Весна 2020: побочные эффекты пандемии" (12+) для организации диалога власти и бизнеса в условиях экономического кризиса, вызванного эпидемиологической ситуацией. Первая встреча была посвящена общим вопросам влияния кризиса на бизнес. В прямом эфире руководители крупного, среднего и малого бизнеса смогли задать вопросы и высказать свои предложения представителям власти – заместителю председателя правительства Приморского края Константину Шестакову и директору приморского центра "Мой бизнес" Евгению Никифорову. Модератором встречи выступил совладелец медиахолдинга PrimaMedia Алексей Мигунов.
