Ценообразование на строительном рынке Дальнего Востока ставит под угрозу реализацию программы доступного жилья, о которой говорил в своем послании президент РФ Владимир Путин. Снижению стоимости кв. метра мешают тарифы на технологические подключения к сетям, стоимость земли и стройматериалов, бюрократические барьеры, а также крупные строительные компании, которые тянут за собой вторичный рынок, сообщает корр. РИА PrimaMedia.
"Доступное" жилье доступно не для всех
В своем послании от 12 декабря 2013 года президент России Владимир Путин заявил, что жилищная политика вновь должна стать одним из решающих факторов демографического развития в стране. Программу доступного жилья, которую глава государства предложил назвать "Жилье для российской семьи", планируют реализовать к концу 2017 года. Однако на Дальнем Востоке ситуация складывается таким образом, что в настоящий момент о доступном жилье жители региона могут только мечтать.
На цену одного кв. метра влияет множество факторов: оформление земли, рабочая сила, завоз стройматериалов, подключение к сетям и так далее. Так, по сообщению журнала "ДВ Капитал", оптовые цены на большинство основных строительных материалов в ДФО выше, чем в других регионах страны. Самым дорогим дальневосточным городом по стоимости жилья (и третьим по России) стал Владивосток, где стоимость за 1 кв. метр стремится к 100 тысячам рублей.
Снизить стоимость "квадрата" не получается
29 мая 2013 года на очередном заседании общественного экспертного совета по обеспечению качественным жильем в Приморском крае, куда были приглашены порядка 70 руководителей строительных компаний и предприятий, был проведен опрос "Какие факторы влияют на сложившуюся в крае высокую рыночную стоимость жилья?". Участникам опроса предлагалось выбрать три ответа из 10-ти предложенных.
Результаты опроса , Фото с места события из других источников. Фото: Автор фото: Скриншот протокола общественного заседания
На первом месте (85%) по результатам опроса оказались тарифы на технологические подключения к инженерным сетям. Стоит отметить, что именно сети составляют порядка 40% стоимости кв. метра. Неудивительно, что многие участники рынка уверены: дороговизна нового жилья во Владивостоке – прямое следствие высоких затрат (денег и времени), которые несут застройщики при "взаимодействии" с сетевыми организациями.
Второе место среди "дорогих" факторов (79%) заняли различные бюрократические барьеры. Примечательно, что речь здесь не всегда идет о коррупции, часто сам бюрократический механизм приводит к тому, что люди очень медленно проходят цикл от получения участка до сдачи объекта в эксплуатацию. Как следствие - несут денежные потери, которые также закладываются в стоимость жилья.
Замыкает тройку лидеров - 73% - стоимость земли (аукционы, налог на землю, аренда земли, покупка участка).
На третьем месте - стоимость земли , Фото с места события из других источников. Фото: Автор фото: Скриншот протокола общественного заседания
- Во-первых, трудности получения земли приводят к тому, что люди выжимают из имеющегося участка все, что можно. То есть вместо четырех этажей строят 44. Потому что многоэтажки строить проще, хоть и дороже, чем малоэтажные здания.
Во-вторых,
стоимость жилья может снижаться только тогда, когда строительство будет доступно тем, кто хочет это делать.
Компания не попадет на рынок, если у нее нет денег. У крупного монополиста они есть. Если у организации, например, есть возможность заплатить 30 млн просто за то, чтобы ей дали возможность в будущем подключиться к сетям, то, конечно, она получает участок. Идет укрупнение капитала, монополизация, они начинают диктовать цену. К тому же крупная фирма тратит больше денег на себя, потому что такого "монстра" нужно кормить. Все это также накладывается на стоимость кв. метра, - рассказал председатель общественного экспертного совета по обеспечению качественным жильем Владимир Смотриковский.
При устранении озвученных причин роста цен, стоимость может понизиться на 30%, Фото с места события из других источников. Фото: Автор фото: Скриншот протокола общественного заседания
Примечательно, что большинство опрошенных (45%) отметили, что, при устранении озвученных причин роста цен, стоимость может понизиться на 30%.
То есть цена за кв. метр могла бы опуститься до 40 - 60 тысяч рублей. А ведь именно такую задачу в ноябре 2012 года поставил губернатор Приморского края Владимир Миклушевский.
Рынок "играет" по правилам монополистов
В условиях, когда большая часть земли доступна лишь крупным строительным компаниям, именно они устанавливают цены на жилье, за которыми приходится "тянуться" малому и среднему бизнесу. С одной стороны, остальные компании могли бы снизить стоимость "квадрата" и привлекать больше покупателей, чем строительные "гиганты". С другой стороны, преодолев все бюрократические преграды, набрав кредитов, чтобы пройти аукцион, мелкому застройщику просто не выгодно продавать квартиры по низкой стоимости. По словам директора Института международного бизнеса и экономики ВГУЭС, доктора экономических наук Александра Латкина не последнюю роль здесь играет экономико-психологический фактор.
- Какой бизнесмен будет продавать дешевле, чем установлена рыночная цена, и отказываться от прибыли? К тому же здесь не принято "высовываться" и идти поперек системы, такова психология. Соответственно, большого ценового разрыва не будет никогда, цены устанавливают крупные компании.
Но вот здесь нужно отметить, что у больших компаний цены должны быть ниже. В экономической теории есть такое понятие – эффект масштаба. Если большая компания строит много жилых домов, она может позволить себе заложить меньшую прибыльность и рентабельность, а, так как вещи масштабные, капитализация будет приличной. В рамках этого эффекта крупные предприятия должны иметь более низкие цены на жилье, потому что у них меньше издержки. А мелкая компания не имеет достаточного количества хорошей техники, стройматериалов и так далее. С другой стороны, у мелкой компании не раздутый управленческий аппарат, соответственно, и денег на него тратится меньше. Но в любом случае "гигантам" у нас строительство обходится дешевле, а цены продолжают расти, - сказал экономист.
По словам Александра Латкина, во Владивостоке рынок недвижимости уже год "стоит колом": продажи минимальны как на первичном, так и на вторичном рынке, многие жилые дома стоят пустыми.
- На самом деле, рынок сам нивелирует цены. Яркий пример тому – микрорайон Патрокл. Настроили домов, а никто их не покупает, потому что цены там "кусаются", а сами дома расположены в "гнилом углу". В итоге компания начинает продавать уже себе в убыток, с меньшей прибылью, - считает собеседник агентства.
"Дальспецстрой" - крупнейшая строительная организация в ДФО
От РИА PrimaMedia отметим, что в сентябре 2013 года представители компании-застройщика элитного микрорайона Патрокл (ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России") говорили об активизации продаж, связанной со специальным предложением по снижению цен. В октябре цена за 1 кв. метр, по сообщению ZRPRESS.ru, упала на 11 тысяч и составила 74 тысячи рублей. А в ноябре ZRPRESS.ru сообщил, что "цена "квадрата" в новом, готовом к новоселью таунхаусе" опустилась до 60 тысяч рублей. Однако ночью элитный микрорайон по-прежнему "погружается во тьму", видимо, по причине отсутствия жильцов.
Микрорайон Патрокл , Фото с места события собственное. Фото: Автор фото: РИА PrimaMedia
Сама же компания "Дальспецстрой" (ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России") не раз получала от жителей Приморья и Хабаровска не самые лучшие отзывы о качестве построенных объектов, а также нарекания от властей за затягивание сроков строительства. К тому же, в сентябре 2013 года власти Хабаровского края в очередной раз раскритиковали деятельность компании. На заседании правительства вице-губернатор Хабаровского края Сергей Щетнев выразил неудовольствие по поводу того, что четыре года назад строительная компания получила в аренду земельный участок в Северном городском округе, в районе улицы Бондаря под застройку микрорайонов №6 и №7, однако, до сих пор не начала там никаких работ.
Стоит отметить, что в реестре субъектов естественных монополий России отсутствует сфера строительства, поэтому де-юре компания "Дальспецстрой" (ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России") не является монополистом. Тем не менее, "Дальспецстрой" - крупнейшая строительная организация Дальнего Востока, имеющая в регионе 21 филиал.
