Во Владивостоке в последнее время стали все чаще подниматься вопросы смены управляющей компаний (УК) из-за ненадлежащего качества или вообще неисполнения необходимых работ. Редакция ИА PrimaMedia получает десятки обращений от жителей с жалобами на грязь, непроведение уборки придомовой территории, отсутствие ремонта, обратной связи от УК. В частности недавно корр. агентства писал о работе управляющей компании 71 микрорайона и "Управляющей компании Фрунзенского района". По многочисленным просьбам публикуем инструкцию для активных жильцов и совета дома о том, как сменить УК от Ассоциации по развитию территориальных общественных самоуправлений "Команда ТОС" с сайта tosvl.ru.
Описание процесса смены управляющей организации в многоквартирном доме можно легко найти в Интернете — этот вопрос урегулирован Жилищным кодексом (статьи 44-48). Для смены управляющей компании необходимо провести общее собрание собственников помещений, где на повестке будут вопросы расторжения договора управления с прежней УК и решение о заключении договора с новой. В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК право на расторжение договора управления в одностороннем порядке принадлежит собственникам помещений, а основанием является неисполнение управляющей организацией условий договора управления.
Гололёд, грязь, развалины: у владивостокцев есть вопросы к работе 71 управляющей компанииСбор доказательств
Если вы предвкушаете, что расставание с управляющей компанией не будет простым и могут начаться "военные действия", тогда проделайте эти необязательные шаги по документальной фиксации неисполнения или ненадлежащего качества работы управляющей компании. Желательно собрать всю переписку с УК по спорным вопросам, чтобы у вас был надежный тыл из документов для последующего возможного разбирательства вплоть до суда.
Подготовьте несколько актов по разным вопросам — уборка внутри и снаружи, поручения по текущему ремонту. В актах, как и полагается, должно быть несколько подписей, хотя бы три. Акты необходимо направлять по одному экземпляру в УК и та должна дать копию с отметкой о регистрации — они должны знать, что вы недовольны их работой и пытались мирно решить проблемы. На основании актов, демонстрирующих ваши неоднократные попытки добиться желаемого качества работы протоколом решения Совета дома зафиксируйте, что терпеть это безобразие вы больше не намерены и собираетесь инициировать общее собрание собственников по смене УК.
Активная работа соседей
Начиная весь процесс перехода из УК, нужно убедиться, что вас поддерживают соседи. Необходимо проинформировать их о своей работе, о попытках мирного решения проблем. Важно, чтобы собственники были на вашей стороне. Они должны знать о существовании и работе председателя и совета дома, даже если она не очень плодотворная именно по причине "плохой" УК. Информационными стендами не обойтись, чаще всего помогает общедомовой чат или канал (чат с сообщениями в одну сторону — от совета ко всем остальным).
Если мероприятия для подготовки к уходу проведены, то нужно провести отбор новой УК. Лучше если результаты вашего "кастинга" вы также будете сообщать собственникам, чтобы потом не было упреков в ангажированности. Составьте таблицу, где будут отражены претенденты среди новых УК и сравнительный анализ по вопросам, которые вас интересуют. Конечно одним из главных будет цифра тарифа, которую претенденты от УК смогут назвать изучив параметры дома из открытых источников, а также после осмотра дома и беседы с вами. Запросите у новых УК структуру предлагаемого тарифа и текст договора.
Нужно помнить, что управляющая компания — это бизнес, поэтому в первую очередь ей нужна прибыль. Чем более конкурентным станет рынок ЖКХ во Владивостоке, чем активнее будут собственники и советы домов, тем больше компаний рынка будут задумываться о репутации и беспокоиться о качестве работы. С другой стороны, даже у более или менее добросовестной УК в доме с инертными собственниками не получится продемонстрировать какие-то заметные успехи. Ваша задача — найти тех, с кем вы найдете оптимальный для себя вариант по тарифу и главное сможете эффективно взаимодействовать.
Устали от непробиваемой стены: жильцы дома во Владивостоке решили расторгнуть договор с УКОтбор УК
Многие дома являются заложниками экономического тупика: по очень низкому тарифу старая УК работает на "минималках", но никакая другая УК не готова заходить в дом с подобными ценами. Вам нужно определиться с потребностями дома, приоритетными задачами и набором услуг — это весьма индивидуально при общей схожести базовых потребностей. С этим перечнем вопросов вы и будете общаться с претендентами, задавая им все свои вопросы, включая самые неудобные. К примеру, в каждом доме есть свой "самый больной вопрос" и не один, описав который можно узнать варианты его решения у новой УК — как бы они поступили в той или иной ситуации. Спросите у них, как они работали в эпоху пандемии. Общеизвестный факт, что для многих пандемия стала прекрасным поводом работать меньше.
Для отбора новой УК все средства хороши и помимо интернета это конечно же "сарафанное радио" — опросите родственников, друзей, знакомых.
— Cписок управляющих компаний города Владивостока на сайте администрации в разделе "ЖКХ";
— Управляющие компании в справочнике Vl.ru с отзывами о работе;
— Реестр управляющих компаний в ГИС ЖКХ (вам нужно убедиться, что у компании есть лицензия на управление многоквартирными домами).
Для принятия взвешенного решения вам следует осмотреть дома в управлении тех УК, которые вы рассматриваете в качестве альтернативы, а также пообщаться с местными жителями и с вашими коллегами. Если новая УК уверена в своей репутации и качестве работы, то она сама предоставит вам контакты председателей совета дома. Но нужно понимать, что мнение жителя, встреченного у дома, может кардинально отличаться от мнения человека погруженного в тему. Причем как в ту, так и другую сторону. К примеру житель скажет, что в доме все плохо, а председатель подробно расскажет, что из "невидимой" работы удалось сделать и за какой период. Либо наоборот — все у жителей прекрасно или они ничего не знают, а председатель расскажет о том, что не все так радужно, как рассказывает директор УК.
Также стоит узнать, какие оборудование и сотрудники есть у компании, насколько далеко от вас её офис, использует ли она современные средства приема обращений (приложение) или по старинке — через телефон и журнал. Сравнивать в таблице нужно одинаковые данные, схожие по параметрам дома и тарифы с одинаковым набором и объемом услуг.
Следует "пробить" юридическое лицо компании по открытым источникам — ЕГРЮЛ и по сайтам, которые на его основе строят связи с другими юрлицами и автоматически подтягивают данные по судебным искам и даже финансовую информацию: zachestnyibiznes.ru, list-org.com, rusprofile.ru, СБИС, Спарк Интерфакс. Так можно увидеть, кто является владельцем компании и какими еще видами бизнеса они занимаются.
С финалистом отбора УК стоит доработать тариф и условия договора. Поскольку основной претензией к УК является проблема коммуникации — пропишите требуемый вам формат взаимодействия и отчетности, её периодичность. Даже если вы решите перейти по способу управления многоквартирным домом на ТСН или непосредственное управление, так или иначе нужно инициировать общее собрание собственников.
"Помогите найти управу на эту шарашку": за что в Приморье жалуются на управляющие компанииПодготовка к голосованию
Инициаторам перехода в новую УК следует известить и старую управляющую компанию о голосовании. Ведь даже если вы "забыли" это сделать, информация может к ним попасть — вы обязаны за 10 дней до дня голосования известить собственников, в том числе через объявления в доме, которые видны и сотрудникам УК. Как уточняют эксперты, важно морально приготовиться, что очная часть собрания может стать театрализованным шоу с провокаторами, а накануне голосования в доме могут происходить акции "черного пиара" против вас — листовки, слухи.
То есть к процессу голосования важно, чтобы совет дома был реальной командой и инициаторы, председатель дома были не одиноки. На очной части нужно уметь дать отпор, управлять ходом собрания, "гасить" неконструктивные диалоги, но отвечать по существу на актуальные вопросы. По словам представителей ассоциации "ТОС", на собрании может появиться "группа поддержки" старой УК, поэтому незнакомым лицам всегда можно смело задать вопрос — из какой они квартиры, ведь собрание предназначено для собственников. Кроме того, "засланные казачки" панически боятся быть записанными на видео.
Повестка дня должна быть хорошо продумана и спланирована, ведь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по иным вопросам, не обозначенным в повестке дня. На собрании должны присутствовать представители новой УК, также можно пригласить депутата своего округа для придания публичности и дополнительной легитимности процессу. Организуйте видеофиксацию очного голосования, в идеале с двух точек.
После проведения голосования следует передать пакет документов по итогам голосования в новую УК и проследить, что они попали в государственную жилищную инспекцию, а та подтвердила факт их получения.
Прозрачность и точность процедуры
Нужно, чтобы старая УК и Государственная жилищная инспекция понимали, что вы обеспечиваете этому процессу максимальную прозрачность и не допустите правонарушений. Если со старой УК вы уже находитесь в состоянии войны, то голосование должно стать финалом вашей праведной борьбы под пристальным вниманием не только надзорных органов, но и СМИ.
При одностороннем досрочном отказе собственников от исполнения договора управления МКД нужно включить в повестку вопросы расторжения договора с прежней управляющей организацией в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления, о выборе новой УК, тарифа и даты начала работы. Конкретные формулировки нужно досконально проработать с принимающей вас УК, чтобы они отвечали нормам действующего на тот момент законодательства — они в этом заинтересованы не меньше вас.
Важно отнестись к этому собранию максимально тщательно, чтобы не было шансов опротестовать его по формальным признакам или сущностному составу.
Чтобы соседи не вовлеченные в вашу работу не говорили про "замену шила на мыло" стоит добавить в повестку вопросы из числа приоритетных задач для новой УК и те вопросы, по которым у вас нет однозначного решения в доме, чтобы наполнить повестку полезным содержанием.
