Во Владивостоке нет предпосылок для снижения цен на жилье, считает директор ГК "Метры" Владимир Закурко. Напротив, после пандемии рынок получит новые импульсы: вместе с туристами вернутся азиатские инвесторы, которые хотят вкладывать деньги в жилую недвижимость. С переездом полпредства чиновникам потребуются квартиры, Владивосток превратится в "маленькую Москву". Все это вселяет оптимизм девелоперам, но не обещает ничего хорошего покупателю. Сегодня самое дешевое предложение, которое можно найти в городе (на рынке новостроек) — маленькая студия за 3,3 млн рублей, сообщает ИА PrimaMedia.
Ищем дешевую квартиру
Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья во Владивостоке достигает 144 тысяч рублей, а на "первичке" составляет 122 тысячи рублей. Такие данные приводит оценочная компания "Индустрия-Р". И это не потолок, уверен директор агентства недвижимости "Метры" Владимир Закурко.
"Продажи идут активно, рынок очень живой. Спрос на жилье не падает, и, по всем прогнозам, будет только расти. Покупателю надо просто с этим смериться и принять как должное", — комментирует эксперт.
Самые недорогие квартиры традиционно можно найти на периферии. Это районы Снеговой, Фадеева, Тихой — те, что не пользуются активным спросом у населения.
Отличие вторичного рынка — большой разброс цен. Квартиры в одном и том же доме могут предлагать за 120 и 145 тысяч рублей за квадратный метр. Интересно, что в феврале текущего года средняя удельная цена предложения на "вторичке" выросла на 2,27% и составила 144 тысячи рублей за "квадрат", средняя полная цена предложения составила 7,9 млн рублей и увеличилась за месяц на 1,32%.
Цены на жилье по районам Владивостока. Фото: Индустрия-Р
На первичном рынке Владимир Закурко выделяет район Нейбута, где наиболее доступные варианты — ЖК "Фрегат-2" и ЖК "Зеленый бульвар".
В ЖК "Фрегат-2" ("Жилкапинвест") двухкомнатную квартиру площадью 54 кв. метра можно приобрести по цене 108 тысяч рублей за "квадрат". В ЖК "Зеленый бульвар" (ООО "РКСК") квадратный метр стоит порядка 116 тысяч рублей. Самое дешевое предложение — студия площадью 26 квадратных метров за 3,3 млн рублей.
Чуть дороже — в ЖК "Изумрудном" на Второй Речке, в непосредственной близости от р-на "Снеговая падь". Там, например, квартира 38 квадратных метров стоит 125 тысяч рублей за "квадрат".
"Локация ЖК "Изумрудный" — не самая худшая, но при этом отстает инфраструктура — узкие подъезды, еще не заасфальтированные участки дороги. Детские сады находятся довольно далеко. Соответственно, и стоимость квартир ниже, чем в большинстве других новостроек", — поясняет Владимир Закурко.
Довольно много проектов реализуется в условном сегменте "комфорт" (напомним, что официальной градации эконом-комфорт-бизнес не существует). Несмотря на то, что согласно анализу госкорпорации "Дом.рф", самый перспективный формат во Владивостоке — именно "эконом", застройщики предпочитают строить дома подороже. Чем выгоднее локация, тем дороже земля. Продавать квартиры дешевле 120 тысяч за "квадрат", например, в Ленинском районе, просто невыгодно. Поэтому эконом-сегмент развивается на периферии и в пригороде.
Директор АН "Городской риэлторский центр" Сергей Косиков среди наиболее доступных предложений выделяет застройку микрорайона Патрокла, комплексную застройку в районе Зеленого угла и ЖК ДНС "Формат" в активно развивающемся районе "Большого Владивостока" — практически сразу за низководным мостом рядом с поселком Новый. В ЖК "Формат" можно приобрести жилье с отделкой по 85 тысяч рублей за "квадрат".
Федералы наступают
В бизнес-сегменте не так много проектов. Построившая "Маринист" компания "Ареал-Девелопмент" ведет строительство жилого комплекса Novatoria на улице Алеутской. На сайте девелопера указана стоимость квартир от 7,3 млн рублей. Жилье скромной площади 36,2 кв. метра предлагается по цене 242 тысячи за "квадрат". Чем больше метраж — тем дешевле. Квартиру площадью 112 квадратных метров можно приобрести по цене 156 тысяч за квадратный метр.
"Я бы еще указал ЖК "Ольга" на Партизанском проспекте. Там цены составляют порядка 150 тысяч за квадратный метр. Район Некрасовской — хорошая локация", — отмечает Владимир Закурко. При этом по его словам, "настоящего "бизнеса-бизнеса" во Владивостоке нет.
Владельцы "Бубль Гума" и "Эскадры" купили 9 га в лесном массиве Владивостока за 1,2 млрдИнтересно, что реализующая проект ЖК "Ольга" компания "Катрина Инвест" — "дочка" крупного производителя строительных материалов ООО "Беатон". Это новый игрок для местного рынка. Разрешение на строительство было получено в 2018 году "Беатон" стал одной из первых ласточек растущего тренда на диверсификацию бизнеса, когда крупные игроки из разных сегментов вкладываются в строительные проекты. Например, большая логистическая компания "Азия Трейдинг" начала строительство ЖК "Ласточка" в Ленинском районе.
За последние два года во Владивостоке дебютировали такие "монстры" строительного рынка, как лидер списка Forbes группа компаний ПИК. Связанное с ней ООО "Инвестиционные решения" приобрело 13 земельных участков на Патрокле и, по некоторым прогнозам, может получить 2,72 га на Дальпрессе под комплексное освоение. В этом году ООО "Инвестиционные решения" и федеральная компания "Талан" начнут масштабную застройку района Патрокла. "У нас появится "город" Патрокл", — шутят риелторы.
"Я бы еще выделил ЖК "Айвазовский" на улице Сочинской". Это федеральный застройщик из Краснодара", — отмечает Владимир Закурко.
Краснодарский игрок — строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" — федеральный девелопер, реализующий проекты в Краснодарском, Приморском и Пермском крае, а также Нижегородской, Ростовской и Астраханской областях.
И здесь возникает вопрос — если так много игроков, так много строится жилья, не создает ли это предпосылки для снижения цен? Тем более, в декабре 2020 года цены на первичном рынке Владивостока пусть незначительно, но все же снизились. По данным оценочной компании "Индустрия-Р", квартиры в новостройках подешевели на 0,20% в сравнении с предыдущим месяцем, до 120,7 тысяч рублей за "квадрат". Эта тенденция сохранялась и в начале 2021 года.
Динамика цен на первичном рынке за год. Фото: Индустрия-Р
"После того, как "Восточный луч" и "Жилкапинвест" вывели на рынок новые объекты во Владивостоке, цены на эконом-жилье по новым объектам снизились на 10-15 тысяч рублей за "квадрат". Большое количество проектов заявятся в этом году, что рыночным способом должно снизить стоимость жилья", — комментировал председатель Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков.
Маленькая дальневосточная "Москва"
Однако Владимир Закурко уверен, что данная тенденция — из области "шаг назад, два вперед". По его оценке, напротив, в скором будущем рынок получит новые импульсы.
Во-первых, льготные ипотечные программы, которые, как считают многие эксперты, и явились главной причиной роста цен на жилье, продолжают действовать. Абсолютный лидер программы "Дальневосточная ипотека" — Приморский край, где по данным на начало марта выдано 4846 кредитов на общую сумму 19,1 млрд рублей.
Во-вторых, объемы строительства не успевают за ажиотажным спросом. Во Владивостоке за весь 2020 год было введено в эксплуатацию 308 тысяч квадратных метров жилья и 5698 квартир. Тогда как в 2012-2014 годах пиковый показатель по городу составлял 500 тысяч квадратных метров жилья в год.
Рост цен на жилье и дефолты заемщиков: оборотная сторона дальневосточной ипотекиВ-третьих, "дорожает" все. Рост цен — общая тенденция на всех рынках.
"Это общемировая тенденция. Покажите мне, где, кроме горячих точек, падают цены. Рубль обесценивается, и если смотреть в валютном ракурсе, то для иностранных инвесторов жилье во Владивостоке не подорожало", — говорит собеседник.
Он отмечает, что жилая недвижимость инвестиционно-привлекательна для азиатских инвесторов, и до пандемии они очень активно интересовались этим сегментом, скупали квартиры и сдавали их в аренду — то, что делали русские на рынке Таиланда до того, как рубль ушел в крутое пике.
"Вложения могут окупиться за 10-12 лет. В Китае, Южной Корее это нереальные сроки. Владивосток является одним из самых ликвидных городов в России по части аренды жилой недвижимости, входит в ТОП-4 наряду с Москвой, Санкт-Петербургом и Сочи. С открытием границ и возвращением туристов вернутся и азиатские инвесторы", — считает Владимир Закурко.
Следующий фактор — переезд полпредства в дальневосточную столицу. По словам Юрия Трутнева (дословно), "переехать должно не только полпредство, переехать должны все органы федеральной исполнительной власти, у которых есть дальневосточные какие-то органы". Соответственно, чиновникам и их семьям понадобятся квартиры. Владивосток превратится в "маленькую дальневосточную Москву".
"А как же в Краснодаре? Как в других городах, где можно купить шикарную трехкомнатную квартиру по цене однокомнатной? Почему такой разрыв цен?", — недоумевают жители Владивостока на форумах и в социальных сетях.
"Особенно смешно читать форумы, где пишут, что в Краснодаре можно двухкомнатную квартиру купить за 3 млн рублей. А вы сначала поинтересуйтесь, что это за дом. Возможно, это "свечка", где даже нет централизованной канализации, и каждый день септики откачивает ассенизаторская машина. Или в этом районе проблемы с ливневой канализацией, так что после ливней в подъезды "заплывают на байдарках". Такие сравнения Владивостока с другими городами некорректны", — говорит Владимир Закурко.
Не стоит ждать падения цен, подчеркивает собеседник агентства. Кроме того, есть еще один, самый главный аргумент — если жилье и так разбирают, зачем снижать его стоимость?"
