Во Владивостоке готовят почву под "реновацию". Депутаты краевого парламента приводят региональное законодательство в соответствие федеральному закону, который позволяет расселять проблемное жилье под новое строительство. Весной состоится аукцион на право подготовить и реализовать проект комплексной застройки района Дальпресса — ожидается, что именно отсюда начнется "реновация". Как изменилось краевое законодательство, каких жертв потребует "большая стройка", и нужна ли вообще реновация Владивостоку, выясняло ИА PrimaMedia.
Закон — это живой организм
Новое понятие комплексного развития территорий введено федеральным законом №494-ФЗ от 30 декабря 2020 года. В документе усовершенствованы институт КРТ и механизмы расселения аварийного и ветхого жилья. Собственники частных домов, бараков и хрущевок, попадающих в зону "реновации", должны будут переехать в обмен на равноценное возмещение в соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ (как пояснили агентству в администрации Владивостока).
Сегодня регионы приводят краевое законодательство в соответствие федеральному. На очередной сессии приморского парламента в марте депутаты в трех чтениях одобрили законопроект, который относит к компетенции краевых органов исполнительной власти и местного самоуправления принятие решений о комплексном развитии территорий.
Поправки внесены в закон "О градостроительной деятельности на территории Приморского края" на основе новелл федеральной нормативно-правовой базы.
В то же время у населения появилось много вопросов к новому законодательству. Первый — идет ли речь в полном смысле о "реновации", которая широко практиковалась в Москве и северной столице. Во-вторых, грозит ли сегодня принудительное выселение тысячам приморцев, которые поколениями проживают в таких проблемных районах, как Дальпресс и Голубиная падь во Владивостоке. И, наконец, нужна ли вообще реновация дальневосточной столице.
Член профильного комитета приморского ЗАКса, принимавшего поправки в краевой закон, Алексей Козицкий поясняет, что термин "реновация" в полном смысле этого слова на данный момент — слишком громкий для Приморского края.
"Нам еще достаточно далеко до тех событий, которые происходили в центральной части России, когда целые кварталы испытали на себе все плюсы и минусы реновации. Тысячи домов сносили, а на их месте строили новые. Кто-то поддерживал программу, кто-то выступал против, как всегда бывает при таких масштабных преобразованиях. Но Приморью пока только стоит в начале большого пути. Принятые депутатами изменения законодательства касаются юридической терминологии — от понятия застроенной территории мы переходим к понятию комплексной застройки, приводим федеральное законодательство в соответствие федеральному", — комментирует Алексей Козицкий.
Поправки наделяют правительство Приморского края, региональное министерство строительства и органы местного самоуправления полномочиями по принятию решений о комплексном развитии территорий, а также по обеспечению подготовки и реализации таких решений.
Нормативно-правовых актов, которые позволяют расселять граждан в обмен на равноценное возмещение, пока не принято, отмечает собеседник. То есть сегодня никому не грозит выселение через суд. Но в дальнейшем такие основания могут появиться в краевом законодательстве.
"Надо понимать, что закон — это живой организм, который будет меняться и корректироваться исходя из наших приморских реалий. Мы будем вносить какие-то новые новеллы, чтобы он способствовал развитию территорий, соответствовал интересам жителей края и застройщиков. Но в одном я уверен абсолютно точно — приоритеты жильцов должны быть учтены в первую очередь. И если люди уже не одно поколение живут в центральном районе города, им необходимо предоставить квартиру здесь же. Они не должны потерять ни в комфорте, ни в метраже, ни в других условиях проживания", — акцентирует Алексей Козицкий.
К слову, принятый в 2017 году федеральный закон о реновации обязывает давать новое жилье в том же районе (или даже квартале), где находились подлежащие расселению дома.
Снести советское наследие
Застройщики, представители законодательной и исполнительной власти, эксперты, да и многие простые граждане сходятся на том, что "реновация" Владивостоку нужна. Большая часть домов в городе строилась в начале 60-х 70-х годов. Тогда надо было максимально быстро, пусть и с минимально комфортными условиями предоставить людям квадратные метры. Сегодня это жилье обветшало, разрушается бетон, крыши не подлежат ремонту. В будущем есть только один выход — снести советское наследие под новую застройку.
Член градостроительного совета при правительстве края, архитектор ООО "Арт-Проект" Владимир Прокуров отмечает, какое неприглядное зрелище представляет собой северный склон бухты Золотой рог, застроенный ветхими домиками, и на другой стороне бухты ситуация немногим лучше — там стоят шлакобетонные дома военных и заводчан, которые, по мнению эксперта, "тоже надо убирать".
"Очень большая разруха": эксперты о первом участке "под реновацию" во ВладивостокеИли как диссонирует с окружающей застройкой район Дальпресса — "полоса отчуждения" практически в самом центре города.
"По сути, Дальпресс — это общественный центр. Вокруг — офисы. Подходящее место для деловой застройки. Например, туда органично впишутся офисные здания с многоэтажными парковками, расположенными в подземной части, на три-четыре уровня ниже дороги", — говорит Владимир Прокуров.
Примечательно, что уже этой весной состоится аукцион на право подготовить и реализовать проект комплексной застройки Дальпресса. Под комплексное развитие отведены 2,72 гектара земли между улицей Комсомольской и проспектом Красного Знамени. Сегодня там расположены остатки частного сектора — разнокалиберные домики, покосившиеся заборы, курятники и огороды. Победитель аукциона (а все сходятся на том, что это должен быть достаточно ресурсный игрок, учитывая стоимость земли и масштабы задачи) разработает проект в соответствии с назначением земельного участка. По генплану здесь зона ОД2, делового и коммерческого назначения, где разрешена смешанная застройка до 30 этажей. Такая же модель с участием частных инвесторов применялась и при московской реновации.
"К сожалению, необходим механизм, который расширяет полномочия властей по расселению проблемного жилья. В моей практике был пример, когда один-единственный правообладатель препятствовал строительству многоэтажного дома. Он запросил 800 тысяч долларов за свою недвижимость, иначе, говорил он, "я не разрешу вам строиться". Такого быть не должно", — считает Владимир Прокуров.
Снести "деревушки"
По словам экспертов, использование механизмов комплексного развития территорий, в первую очередь, законодательно позволяет вместо ветхих "деревушек" с их разномастными домами, бараками, избушками, курятниками, свинарниками, обосновавшимися в самом центре Владивостока, выстроить настоящий "город в городе". "Деревушки" сменят современные жилые районы, продуманные и профессионально спланированные, обеспеченные всей необходимой инфраструктурой — дорогами и тротуарами, парковками, зонами отдыха, детсадом, школой, магазинами шаговой доступности — всем, что отличает города 21 века от хаотичного скопления ветхих хибар и бараков.
Модель комплексного развития территорий прямо противоположна точечной застройке, с которой во Владивостоке связано немало скандалов.
В давно обжитых микрорайонах, на самых востребованных на рынке недвижимости территориях застройщики выискивают мало-мальски свободные места и, несмотря на протесты жителей, водружают многоэтажку, а то и две-три. Потом у жильцов начинаются проблемы: возрастает нагрузка на коммунальную инфраструктуру, появляются проблемы с водоснабжением, отоплением, в детских садах и школах не хватает мест.
Ни у городской администрации, ни у общественности сегодня нет законодательных инструментов для противодействия застройщикам. Рано или поздно через суд они могут добиться получения разрешения на строительство и реализовать свой точечный проект практически на любом земельном участке, имеющем необходимое назначение. Поэтому городские власти обозначили в правилах землепользования и застройки города многие микрорайоны Владивостока как зоны комплексного устойчивого развития территории. Эксперты подчеркивают, что на этих территориях получить разрешение на строительство очень непросто — необходимо сперва разработать проект планировки, обеспечить всю необходимую инфраструктуру для этого микрорайона — дороги, парковки, школы, детские садики, спортивные площадки — то есть позаботиться не только о продаже квадратных метров в своей новостройке, но и нормальной жизни всего микрорайона. Сегодня изменения законодательства открывают новые пути к развитию города.
Отметим, на данный момент проходят общественные слушания по проектам изменений в генеральный план Владивостока, где появились новые зоны комплексного развития. Приморские депутаты продолжат нормотворческую работу после того, как градостроительный документ будет утвержден.
