С учётом себестоимости строительства и маржинальности 35-40 процентов реальная цена жилья во Владивостоке составляет порядка 120 тысяч рублей за кв. метр. При зашкаливающей конкуренции и рекордных за последние десять лет объёмах строительства рынок ждут серьёзные испытания, сообщил ИА PrimaMedia известный приморский застройщик Олег Пикалов.
С 2019 года строительный рынок дальневосточной столицы растёт рекордными темпами. Согласно статистике администрации Владивостока, в 2022 году объём строительных работ вырос на 18,1% к 2021 году. В эксплуатацию введено 458,5 тысяч кв. метров жилой недвижимости, построено 7186 квартир. При этом до ипотечного бума в 2018 году показатели были практически в два раза ниже — 276,9 тысяч кв. метров и 4240 квартир.
"Золотой" период на рынке недвижимости ознаменовался приходом мощных федеральных конкурентов — ГК "Талан", "ПИК", "Девелопмент-Юг", "Самолёт". В строительную сферу зашли и местные игроки из других отраслей, спешившие воспользоваться благоприятной рыночной конъюнктурой.
Риелторы рассказывают, что девелоперы регулярно переписывали ценники исходя из ажиотажного спроса и собственных аппетитов. В итоге стоимость жилья во Владивостоке достигла средней отметки 163,5 тысячи рублей за квадратный метр. Такие данные приводит федеральное агентство недвижимости "Этажи". Учитывая, что Минстрой утвердил нормативную стоимость жилья на I половину 2023 года размером 123 тысячи рублей для дальневосточного региона.
Но это ещё не самые впечатляющие цифры. По словам девелоперов, земельный банк и объём предполагаемых и находящихся на стадии проектирования и выхода на стройку объектов равен сегодня объёмам рынка Владивостока за 10 лет — свыше 3,5 млн кв. метров жилья.
В такой ситуации девелоперы и застройщики встретили очень непростой 2022 год, когда продажи рухнули по всей стране. За пределами ДФО снижение показателей составило до 35%, сообщает "Российская Гильдия Риэлторов". На Дальнем Востоке благодаря дальневосточной ипотеке отрицательная динамика ниже — порядка 15%.
Встал вопрос, что дальше будет с конкуренцией в отрасли и ценой квадрата. Известный застройщик Олег Пикалов (ТРЦ "Черёмушки", бизнес-центр City Hall, ЖК "Академгородок" и другие объекты) считает, что рынок ждут серьёзные трансформации.
Олег Пикалов. Фото: ИА PrimaMedia
"В период ипотечного бума застройщики взвинтили цены. Фактическая себестоимость строительства составляет 65-70 тысяч рублей за кв. метр. При маржинальности 35-40 процентов цена продажи жилья во Владивостоке должна составлять 100-120 тысяч рублей за кв. метр. Это максимум. Нет абсолютно никаких причин для удорожания", — комментирует Пикалов.
По словам собеседника агентства, в городе за редким исключением отсутствуют "суперэлитные" жилые комплексы, строительство которых требует значительных дополнительных расходов.
"Все строят по стандартной схеме. Фасады, бетон, инженерные сети у всех одинаковые. Лифты — китайского производства. Может отличаться отделка мест общего пользования, но в любом здании на неё приходится не более 3 тысяч квадратных метров, что даёт удорожание объекта на 3 процента максимум, какой бы красивый натуральный камень вы ни использовали", — поясняет собеседник.
Как отмечает Олег Пикалов, в Москве, Новосибирске, Хабаровске или Владивостоке застройщики несут сопоставимые расходы — разница в зависимости от региона не достигает и 10 процентов. Основной рост затрат связан с заработной платой.
Бараки и небоскребы: Владивосток поражает контрастными видами и интересным соседствомЧто касается стройматериалов, они подорожали не так значительно, а какие-то позиции даже подешевели. Если в 2020 году арматура стоила 90 тысяч рублей за тонну, сегодня она стоит 50 тысяч. Завод "Трилитон" в течение несколько лет держит цены на бетон 6-6,5 тысяч рублей за кубометр. Подорожал алюминиевый профиль — на смену европейским производителям "Рейнарс Алюминиум" и "Шуко" пришла отечественная продукция из Красноярска. Плюс застройщики научились оптимизировать затраты при проектировании без ущерба качеству.
Если говорить о благоустройстве территории, то, например, асфальтирование стоит в районе 2,5 тысячи за кв. метр — столько же, сколько и три года назад. Поэтому на проектах условной стоимостью 1-2 млрд рублей рост составил не более чем 10-15 процентов.
"Рынок перегрет как минимум на 30-40 процентов", — заключает Олег Пикалов.
По оценкам собеседника, запас маржинальности позволяет продавать квадратный метр с отделкой по той же стоимости, что и без неё.
"Выиграют застройщики, которые за те же деньги предложат больше бонусов покупателю. А тот, кто уйдёт в черновую отделку, будет вынужден снизить ценник", — комментирует он.
При этом главным драйвером рынка останутся льготные ипотечные программы. В 2022 году правительство России распространило дальневосточную ипотеку на медицинских и педагогических работников, так что спрос поддержат новые категории заёмщиков. Застройщики будут проектировать объекты в соответствии с их потребностями.
"Думаю, что уменьшится площадь квартир в новостройках. В продаже появится больше двухкомнатных квартир 40-45 кв. метров, и это правильно с точки соотношения площади строительства и площади продажи. Если площадь дома 30 тысяч кв. метров, из которых продаются 15 тысяч кв. метров, конечно, это отражается на себестоимости", — поясняет Пикалов.
По его словам, выиграют эффективные проекты, позволяющие покупателю уложиться в максимальную сумму дальневосточной ипотеки. Сегмент, который во Владивостоке относят к премиуму, ощутимо просядет, а самые неликвидные квартиры могут продаваться годами. На этом фоне у ряда застройщиков не исключены проблемы с оплатой кредитов и завершением строительства в установленные сроки.
