Строительный рынок стоит на пороге новых испытаний. Увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке до 30 процентов, рост ключевой ставки Банка России, инфляция и волатильность курсов валют — реалии наступающего 2024 года. При этом 2023 год, по оценкам многих застройщиков, "был лучше, чем предыдущий". Что произойдёт с рынком? Снизится ли стоимость квадратного метра, которая в дальневосточной столице скоро достигнет 170 тысяч рублей? О чём говорит динамика продаж? На эти и другие вопросы ответили одни из ведущих представителей отраслевого сообщества, сообщает ИА PrimaMedia.
Кадровый вопрос
Кадровый вопрос стал одним из главных испытаний для строительной отрасли в этом году, отмечает генеральный директор компании "СЗ "ДаВинчи Групп" Алексей Исаков.
"Высокий уровень инфляции отразился на стоимости рабочей силы, учитывая, что на всех приморских стройках без исключения работают иностранцы — граждане Узбекистана, Казахстана, Китая и других стран. После изменений курсов валют они стали получать значительно меньше, из-за чего летом мы увидели большой отток кадров. А те, кто остался, запросили более высокую оплату труда за тот же объём работ", — рассказывает Алексей Исаков.
По словам собеседника, такие расходы застройщики не закладывали в свои финмодели. Рост зарплат в строительной отрасли по итогам года достигает 15 процентов. Это повлекло за собой изменения маржинальности всех проектов. На фоне укрепляющихся отношений России и Северной Кореи обсуждается возобновление потока рабочей силы из КНДР. Но точные сроки пока неизвестны, а проблема не сегодняшний день стоит очень остро.
С другой стороны, правительство повысило порог входа по льготной ипотеке — сначала до 20, а теперь и до 30 процентов. Притом, что ключевая ставка достигает уже 16 процентов.
Разнонаправленные тенденции
Если посмотреть на статистику ДОМ.рф, мы увидим, что дальневосточная ипотека более чем в два раза опережает по темпам выдачи льготную ипотеку. Это ставит Дальний Восток в выигрышное положение по сравнению с другими регионами, но всё равно изменения будут болезненными для рынка недвижимости Приморского края. "Тем более, что установлены ограничения для застройщиков по различным маркетинговым акциям и мероприятиям, которые они проводили совместно с банками", — отмечает Алексей Исаков.
В то же время есть и хорошие новости — постановлением правительства максимальный размер кредита по ДВ-ипотеке вырос с 6 до 9 млн рублей. Застройщики ожидают, что это увеличит спрос на квартиры большей площади. До сих пор самым ходовым было жильё 32-45 кв. метров в том числе потому, что оно укладывалось в сумму первоначального взноса.
Как считает генеральный директор ИСК "Система" Алишер Аббасов, на рынке наблюдаются разнонаправленные тенденции формирования спроса и предложения.
"Есть меры, которые поддерживают спрос, а есть факторы, которые его сдерживают. Прежде всего, это рост ключевой ставки и увеличение порога входа по льготной ипотеке до 30 процентов. В такой ситуации интересно разобраться и посмотреть, что будет. Я думаю, рынок продолжает оздоравливаться — становится меньше каких-то спекулятивных моментов, и девелопмент возвращается в русло обычного ремесла", — комментирует Алишер Аббасов.
"Всё большую роль играют себестоимость и маржинальность проекта. Выигрывает тот, кто эффективно работает над этими ключевыми показателями. По нашим расчётам, успешному проекту необходимо от 20 до 30 процентов маржинальности", — делится коммерческий директор строительной компании "Эдельвейс" Яна Молчанова.
Конечно, главный вопрос — что же произойдёт с ценами? Как считают представители отрасли, предпосылок для снижения стоимости жилья нет. А вот для роста — предостаточно. Это и увеличение зарплат, и обновлённая ключевая ставка ЦБ РФ, и разгоняющаяся инфляция, которая отражается в том числе на стоимости земли, проектных работ и стройматериалов.
Тяжеловесы строительного бизнеса подвели итоги года в большом интервью ИА PrimaMedia ТАЛАН, Самолет, ГК ФСК и Девелопмент-Юг — о новых проектах, стандартах качества и будущем рынка недвижимости во Владивостоке
Более того, по итогам 2023 года цены на жильё значительно выросли. Объясняется это высоким спросом. В 2023 году средняя цена реализации квартир на первичном рынке Владивостока увеличится на 15-17 процентов: на конец 2022 года она составляла 144 тысяч рублей за кв. метр, а по итогам 2023 года достигнет 165-168 тысяч рублей за кв. метр. Такие данные приводила руководитель отдела аналитики группы "Самолет" Олеся Дзюба в большом интервью с федеральными девелоперами ИА PrimaMedia.
Директор агентства недвижимости "Метры"
Автор фото: Из архивов источника
Подводя итоги 2023 хочется сказать, что данный год был значительно приятней для бизнеса, чем предыдущий. Скорей всего, произошедшие события прошлого года не лучшим образом отразились на рынке недвижимости. В этом году всевозможные льготные программы, адаптация населения к новым мировым реалиям и снижение тренда путешествовать по странам СНГ дали позитивный эффект. На некоторых особо важных факторах сделаю особый акцент.
2023 год был щедрым на возможности льготного кредитования, в связи с чем увеличился спрос на квартиры в новостроях и как следствие на строительство новых жк. Да, сейчас этот тренд будет снижаться. Увеличение порога на ипотеку в виде первоначального взноса в 30 процентов сильно отразится на продажах, но скорей всего, это временная мера. Так же, как и процентная ставка 15 — 16 процентов на вторичном рынке тоже будет непродолжительной, и одновременно с ростом экономики она будет возвращаться к приятным параметрам. Сразу обращу ваше внимание, что у нас был подобный опыт в 2015 году, когда ставки были по 15 процентов, спустя год — два моя команда успешно рефинансировала большую часть клиентов уже на 9 -10 процентов. Только цены на квадратные метры уже ушли вперед, то есть те, кто рискнул и взял квартиру по высоким ипотечным ставкам, выиграли.
2023 год запомнится нам возвращением азиатских инвесторов. Не могу похвастаться обилием сделок, но обилие переговоров с разного уровня инвесторами я могу подтвердить. В основном ищут крупные здания и большие участки земли.
На мой взгляд, население стало грамотнее в вопросах решения своих жилищных вопросов. Сейчас всё больше людей знают, что ДВ-ипотеку могут получить граждане старше 36 лет (правда, пока только на строительство дома). Но мы уверены, что скоро станем свидетелями улучшения условий программ по ДВ-ипотеке.
Но несмотря на улучшение позитивного имиджа Владивостока, необходимо усиливать работу в этом направлении: создавать больше конкурентных рабочих мест; улучшать социальные условия комфортной жизни; проводить широкомасштабную рекламу программ по развитию Владивостока и привлечению населения с Запада; создавать принципиально новые амбициозные объекты мирового значения; модернизировать и выводить на новый уровень транспортную логистику с соседями по материку; восстанавливать добрососедские отношения со всеми соседями.
Цены не снизятся
По статистике ДОМ.рф, в Приморье не продано 46 процентов жилья — более 1 млн кв. метров. При этом заявлено рекордное количество проектов — объём строительства превысил 2 млн кв. метров. Но "бить в набат" не стоит, поясняют застройщики.
"Дело в том, что большое количество объектов находятся в стадии строительства, этим и объясняется высокий показатель нераспроданного жилья. Однако считать нужно на момент сдачи, а если мы посмотрим на реализацию квартир в уже построенных домах, то увидим, что продано 60-70 процентов жилья. С учётом сложившейся рыночной ситуации это достаточно хороший, комфортный уровень", — говорит Алексей Исаков.
В Приморье не продаётся три четверти строящегося жилья В ближайшей перспективе это может привести к замораживанию строек и росту цен на готовые квартиры
Некоторые девелоперы отмечали настоящий квартирный бум в 2023 году. На фоне волатильности курсов валют, экономической неопределённости и новостей о грядущих ужесточениях ипотечного кредитования приморцы стремились реализовать отложенный спрос. Но как будут обстоять дела в 2024 году с учётом нововведений, прогнозировать сложно.
"По целому ряду направлений я ожидаю хорошего развития в следующем году. Особенно по тем проектам, которые уже получили проектное финансирование. С другой стороны, введённый 30-процентный барьер может очень сильно повлиять на массового покупателя, а это 80 процентов наших дольщиков. У большинства таких денег нет. Соответственно, возможно серьёзное охлаждение рынка недвижимости, и это отразится на всех застройщиках. Надеюсь, что Банк России, минфин, и минстрой подключатся к этому процессу и примут соответствующие меры, потому что стройка является локомотивом экономики", — говорит Алексей Исаков.
Нельзя не отметить и ещё один локальный фактор, появившийся в 2023 году — сложности с получением земельных участков и выдачей разрешения на строительство. По словам застройщиков, возникли они после громких земельных скандалов, которые повлияли на оставшиеся участки в городе. В частности, ограничены новые проекты в районе Садгорода и прилегающей территории на Океанской. Учитывая дефицит земли, это способствует росту цен на жильё, считают застройщики.
Отметим, по данным ДОМ,рф в Приморском крае строятся 2,3 млн кв. метров жилья. В продаже — 1,6 млн "квадратов". Фактический объём ввода жилья за 2022 год превысил 1 млн кв. метров. Это на 18 процентов больше, чем в 2021 году.
директор агентства недвижимости "Городской риэлторский центр"
Автор фото: РИА PrimaMedia
Заканчивается непростой год. Но мы так каждый год говорим, что "это был сложный год", а потом приходит следующий и все по новой.
Что объективно сейчас происходит на жилом рынке? Вышло много новых проектов, объективно количество нераспроданного жилья в новостройках выросло. Что неудивительно. Ведь каждый новый жилой комплекс, который только вышел на рынок и открыл продажи, в первые полгода нераспродан на 90%.
Вместе с этим выросло и количество сделок на рынке новостроек. По итогам года рост по сравнению с прошлым годом ожидается плюс 20 процентов. А за последние пять лет среднегодовой объем продаж в новостройках Владивостока вырос практически вдвое. Свою роль здесь сыграло и то, что покупка стала безопаснее, и выбор стал больше, и программы господдержки переориентировали часть покупателей со вторичного рынка на новостройки. В этом году мы впервые увидели, что за месяц число сделок с новостройками превысило количество сделок на вторичном рынке.
При этом и себестоимость строительства продолжает расти. Этот фактор вместе с возросшей конкуренцией и ужесточением условий по ипотеке может привести к тому, что новых проектов станет меньше. Но и снижения цен ожидать не стоит. Многие застройщики меняют свою политику продаж, и уже становится нормой, когда к моменту сдачи дома может остаться до 20-30 процентов нераспроданных квартир. Тогда эти квартиры начинают конкурировать со вторичкой на рынке готового жилья.
Еще одна тенденция — стало больше квартир с чистовой или предчистовой отделкой в новостройках. Это делает квартиры в новостройках еще более привлекательными для покупателя, тем более, когда дом сдан или очень близко к сдаче.
"Инвесторам", которые ранее покупали квартиры "на котловане", а потом продавали при высокой готовности дома, тоже пришлось поменять стратегию. Это уже не работает. Во-первых, рост цены за время строительства уже не даёт 40-60 процентов роста за два года. А во-вторых, при продаже инвестиционных квартир они начинают конкурировать с застройщиком, у которого и выбор больше, и всевозможные льготные ипотечные программы. И единственная возможность продать — это дать скидку в 10-15 процентов от цены застройщика, что съедает всю инвестиционную маржинальность.
Все эти факторы приводят к тому, что в первой половине следующего года общий среднемесячный объем продаж на рынке будет примерно постоянным. Доля новостроек в этом объеме будет больше, чем вторички. Планируемое ужесточение ипотечных программ, безусловно, окажет негативное влияние на уровень спроса, но не приведет к падению рынка.