Правильная планировка, не требующая компромиссов, — в тройке главных факторов, влияющих на решение о покупке квартиры. Как найти свою идеальную планировку, какие рекламные обещания застройщиков стоит тщательно проверять и чем отличаются современные планировочные решения в новостройках Владивостока, ИА PrimaMedia узнало из первых рук.
Полезной информацией поделились руководитель отдела маркетинга Приморского филиала "Девелопмент-Юг" Даниил Величко, коммерческий директор компании "Ареал — Девелопмент" Евгений Хохольков и руководитель отдела продаж ЖК "Гринхилс" Маргарита Божок.
Какие планировки сегодня в тренде?
Даниил Величко: Если говорить о трендах глобальных, конечно, основное направление — квартиры евроформата. Квартиры с приставкой "евро" — это когда кухня объединена с гостиной. Евродвухкомнатные квартиры или компактные евротрехкомнатные — самый частый запрос.
Чаще всего клиенты рассматривают просторные кухни-гостиные, поэтому в наших проектах при создании планировочных решений такого рода больше половины из ассортимента. Евроформаты популярны, но не универсальны: часть покупателей (35-40%) предпочитает классические изолированные комнаты. Всё больше клиентов оценивают квартиры не только по количеству комнат, но и по наполненности, по деталям. Так, чаще встречаются клиенты, которые рассматривают квартиры с мастер-спальнями, с выделенными местами под кладовые или со вторым санузлом для оборудования постирочной зоны.
ЖК "Каштановый двор". Фото: предоставлено Приморским филиалом "Девелопмент-Юг"
Евгений Хохольков: Сегодня на рынке Владивостока в сегментах бизнес— и премиум-класса очевиден спрос на продуманные планировки, где четко проработан функционал каждого квадратного метра. Люди стали гораздо внимательнее относиться к пространству, в котором живут. Особым спросом пользуются квартиры евроформата — с объединённой кухней-гостиной, где можно принимать гостей, работать, проводить время с семьей. Отдельная кухня становится потребностью уже только в самом высоком классе жилья. Однако на рынке довольно часто можно видеть натяжку, когда комнату площадью 12-15 кв. метров называют кухней-гостиной. В наших проектах мы придерживаемся стандарта кухни-гостиной в бизнес-классе не менее 20 кв. метров, в премиум-классе — не менее 35 квадратов. При этом не теряет актуальности и ряд других планировочных решений, например, всё более востребованы квартиры с двумя и даже тремя санузлами — для многокомнатных форматов. В премиум сегменте мы придерживаемся концепции "число санузлов равно числу спален" — с учетом обязательного наличия "гостевого" санузла и определения места для постирочной. Мы стараемся реализовать в больших квартирах концепцию мастер-спальни. Это когда в отделённом дверью пространстве квартиры размещается большая спальня, санузел и гардеробная. И наши клиенты очень ценят такую концепцию — например, в ЖК "Новатория" квартиры с мастер-спальней распродаются гораздо активнее.
Наличие достаточной площади под места хранения сегодня уже становится нормой, чем опцией — особенно в премиальном сегменте. В Новатории при разработке планировок изначально закладывали логику — предусматривать пространства, для полноценного, продуманного образа жизни с учетом разных составов семьи и сценариев жизни.
Маргарита Божок: Последнее время потребительский акцент сместился в сторону рациональности и функциональности планировочных решений. Рациональность в первую очередь отражается в увеличении коэффициента полезной площади при использовании квартиры. Функциональность же отражается в наличии обязательных зон, таких как — хранение вещей, отдых, проведение времени с семьей, а также дополнительных, например, для хобби, для работы. При проектировании планировочных решений мы использовали стандарт “Эргом2етрика”, разработанный нашими партнерами. Стандарт учитывает сценарии жизни разных типов семей таким образом, чтобы каждому было комфортно. Такой научно обоснованный подход к размерам и пропорциям гарантирует удобство и функциональность жилья с первого дня.
В новостройках сегодня лидируют компактные, но продуманные планировки — студии, 1— и 2-комнатные квартиры с зонированием. Их выбирают из-за баланса цены и функциональности. Тренд на "евроформат" не универсален: клиенты делятся на два лагеря. Одни готовы платить за просторные кухни-гостиные и изолированные спальни, другие выбирают классические метражи из-за бюджета или привычки. Наш козырь — гибкость. Например, в "Гринхилс" мы предлагаем оба варианта, но с фишкой: наши квартиры спроектированы так, чтобы не было "серых зон". Это и есть современный комфорт. В "Гринхилс" мы продаём не квадраты, а грамотно организованное пространство. Лучшая планировка — та, после которой не хочется звать дизайнера.
На что нужно обратить внимание при выборе планировки квартиры на этапе строительства? Какие подводные камни можно обнаружить в процессе?
Евгений Хохольков: На этапе выбора квартиры очень важно ориентироваться не только на визуализацию. Нужно смотреть, где проходят несущие стены, где инженерные стояки, как организовано освещение, какое количество окон, как ориентированы комнаты по сторонам света, сколько часов в течение дня в квартире будет солнце. Во Владивостоке это особенно критично — свет и вид играют огромную роль в восприятии пространства.
Важно также учитывать, есть ли гардеробная, кладовая, насколько удобно спланирован коридор — не съедает ли он полезную площадь, есть ли в нём место под гардеробную, нет ли пересечения "грязной" и "чистой" зон в прихожей, удобно ли открываются все двери.
Очень часто на этапе строительства бывает так, что покупатель смотрит план и не до конца понимает, как он будет жить в этом пространстве. Поэтому мы стараемся сопровождать клиентов и на этапе выбора, и во время строительства, консультируя их не только по цифрам, но и по логике жизни в той или иной планировке.
Также на рынке нередки случаи, когда застройщики в презентационных материалах намеренно уменьшают размеры мебели на плане квартиры. А потом в реальности оказывается, что сантехники твоего размера просто не существует, мебель нормальных размеров в квартире разместить невозможно, дверь не открывается и т. д.
Маргарита Божок: Выбрать планировку в строящемся доме — это как покупать "кота в мешке", но с нашей помощью мешок становится прозрачным. В "Гринхилс" мы подводные камни превращаем в бриллианты — показывая реальные готовые планировки с чистовой отделкой и расставленной мебелью на нашем объекте, на Демоэтаже. При таком подходе к покупке квартиры в строящемся доме вы максимально приблизите себя к правильному выбору.
Обращайте внимание не на площадь, а на её полезность. Наш принцип "Эргом2етрика" — это когда в 40 кв. метрах помещается всё, кроме разочарования.
Даниил Величко: На самом деле, важно всё: от расположения стояков до материалов перегородок. Для этого в наших жилых комплексах существуют демо-этажи — полностью готовый этаж в строящемся доме, в котором выполнены все виды отделки, показано, как будут выглядеть места общего пользования, а также есть технорум — особое пространство, где представлены все материалы, из которых строится ваша будущая квартира, и технологии строительства. Такой подход очень важен, потому что ощущения от того, что можно потрогать и увидеть собственными глазами, особенно ценны в эпоху онлайн-покупок.
ЖК "Каштановый двор". Фото: предоставлено Приморским филиалом "Девелопмент-Юг"
Какие факторы влияют на функциональность планировки?
Даниил Величко: В первую очередь, стоит задуматься о том, как именно вы будете жить и управлять своим пространством, какая логика передвижения по квартире у каждого из членов семьи. Из этого уже формируются потребности — нужны ли во всех комнатах увеличенные окна, важен ли высокий потолок, а возможно, и второй свет, где будет располагаться санузел, а может, лучше два санузла, взять ли квартиру с нишей для устройства гардеробной системы.
ЖК "Каштановый двор". Фото: предоставлено Приморским филиалом "Девелопмент-Юг"
Евгений Хохольков: Функциональность планировки — это не только количество комнат, а совокупность многих факторов, которые определяют комфорт жизни. Важную роль играет высота потолков — в "Новатории" мы предусмотрели потолки от 3 метров в чистоте, что обеспечивает ощущение простора, даёт больше возможностей для освещения, вентиляции и дизайна. Обращайте внимание, какую высоту декларирует застройщик в своих рекламных материалах — от пола до пола следующего этажа? От пола до перекрытия? От пола до потолка в чистоте с учетом стяжки и чистового потолка? Это всё разные параметры, и надо четко понимать, что вам обещают и продают.
Окна — важно их количество, размер и ориентация по сторонам света. В бизнес-сегменте востребованы панорамные окна, особенно с видом на море, остекление в пол, угловые варианты остекления — всё это усиливает восприятие пространства и добавляет эстетической ценности. Конфигурация комнат также критична — удобно, когда помещения правильной формы — квадратной или близкой к ней, с грамотным размещением — спальни в тихой части квартиры, зона кухни-гостиной — с максимальным доступом к свету. Мы проектируем квартиры так, чтобы шум лифтов или инженерных шахт и других инженерных узлов не мешал отдыху в спальне. Немаловажно предусмотреть места для гардеробных, прачечных и кладовых — это создаёт порядок и освобождает жилую зону от лишнего. Хорошая планировка — это та, которая работает на потребности семьи, не требует компромиссов и создаёт ощущение организованной, комфортной жизни.
Маргарита Божок: Удачная планировка — это когда архитектурная концепция, строительные нормы и бытовой комфорт найдены в одной точке. Именно такой подход реализован в ЖК "Гринхилс". Сегодня есть определенные нормативы, без которых уже невозможно говорить о комфорте. Например: минимальная ширина жилых комнат от 2.7 м (для комфортной расстановки мебели); Высота потолков не менее 2.75 м (с учетом монтажа вентиляционных систем); Глубина лоджий от 1.5 м (для практического использования). Также для нашего региона немаловажен инсоляционный режим. На это тоже стоит обращать внимание при выборе квартиры. В нашем объекте мы увеличили как количество окон, так и размер самих оконных проемов.
Нужны ли в квартире балкон, лоджия?
Маргарита Божок: Существует официальная статистика по сделкам за 2023-2024 годы. Опрос покупателей в возрасте 25-40 лет показал, что 70% выбирают квартиры с лоджиями/балконами, а 30% от них отказываются в пользу полезной площади, выбирая для хранения кладовые помещения в жилом комплексе. Это действительно рационально и удобно.
Но ведь лоджия и балкон — это не только место для хранения. В современных городских реалиях большинство жителей используют лоджию как место для работы, отдыха или релаксации.
Евгений Хохольков: Мы проводили опросы представителей нашей целевой аудитории и пришли к выводу, что, действительно, для большинства покупателей в современной планировке балконы и лоджии не нужны. Застройщики обязаны их делать как путь эвакуации при пожаре, но многие клиенты в дальнейшем сносят простенок между комнатой и лоджией и увеличивают площадь своей квартиры. Безусловно, это будет незаконная перепланировка — но она демонстрирует потребности. Возможно заранее в проекте предусмотреть альтернативные пути эвакуации людей — и в этом случае можно создать планировку без балконов и лоджий. Посмотрите, например, как мы это реализовали в проекте ЖК "Новатории" — квартиры с 23 по 27 этаж имеют прекрасное остекление с панорамным видом сразу в комнате, а не на лоджии. А вот потребность провести время на свежем воздухе, выпить кофе с видом на море отлично закрывают террасы. Но площадь террасы должна быть существенно больше, чем площадь балкона или лоджии — там должен поместиться столик, пара кресел, а лучше и пара лежаков для отдыха на солнце. Прекрасное решение — и мы его тоже реализовали в нескольких квартирах "Новатории". Мы видим, что у людей есть к этому интерес, и включаем такие решения в проект.
Даниил Величко: В наших проектах преимущественно используются веранды — выделенные отапливаемые помещения. Такой вариант отлично вписывается в сценарий жизни, например, когда нужно комфортное небольшое рабочее пространство.
Интересным трендом становится жизнь за городом, поэтому можно наблюдать тенденцию в квартирах с террасами: на первых этажах и на крышах, сити-хаус форматы. Люди устают от жизни в рамках стен.
ЖК "Каштановый двор". Фото: предоставлено Приморским филиалом "Девелопмент-Юг"
Как понять, подходит ли планировка именно для вашей семьи?
Даниил Величко: Советуем ориентироваться на ряд факторов, кроме количества и возраста членов семьи, например, наличие работы из дома, потребности в хранении, гибкость планировки под изменения в будущем.
Маргарита Божок: При подборе квартиры в ЖК "Гринхилс" мы используем общепринятый подход: например, если в квартире будет проживать один взрослый, то это студия или однокомнатная (от 25 кв. метров). Для пары без детей подойдёт однокомнатная (от 36 до 45 кв. метров) или двухкомнатная (если планируется ребёнок). Если семья с одним ребёнком — двухкомнатная (от 50 кв. метров). Двое или трое детей — трёхкомнатная или четырёхкомнатная (от 65 кв. метров).
Если вы любите принимать гостей у себя дома, то выбирайте планировки с гостиной-трансформером (как в наших "евротрешках" от 60 кв. метров).
Но надо понимать, что в любом из сценариев есть исключения. Мы внимательно слушаем и слышим наших покупателей и стараемся подобрать для них оптимальный вариант исходя из их индивидуальных предпочтений и образа жизни.
ЖК "Гринхилс". Фото: ООО "СЗ жилой комплекс Гринхилс"
Евгений Хохольков: Оценить, подходит ли планировка именно вашей семье, можно только исходя из вашего образа жизни. Возраст детей, сколько людей будет проживать, как вы работаете — удалённо или в офисе, сколько времени вы проводите дома — всё это влияет на выбор. Мы всегда задаём покупателям эти вопросы. Потому что один и тот же метраж может быть идеален для одной семьи и абсолютно неудобен для другой. Например, молодой паре подойдёт просторная кухня-гостиная и одна спальня плюс один санузел, а семье с двумя детьми уже потребуется минимум три комнаты, два санузла и дополнительное помещение под хранение вещей.
Какие стильные решения можно внедрить в планировку?
Евгений Хохольков: Мы впервые на рынке Владивостока реализовали дизайнерскую отделку бизнес-класса во всех квартирах одного корпуса. Это значит — никаких хлопот с ремонтом, и никакого шума ремонта соседей на протяжении нескольких лет после ввода дома в эксплуатацию. Дольщики уже получили ключи, многие уже поставили мебель и заехали в квартиры. Чтобы реализовать эту идею, мы наняли московское дизайн-бюро Red Robot. Были разработаны два стиля отделки — Contemporary Light и Contemporary Dark. Дизайнеры вдохновлялись цветами приморской природы, берега моря на рассвете и на закате. Они заложили в дизайн-проект не только продуманные цветовые решения, атмосферную подсветку, но и такие функциональные вещи, как грамотное зонирование пространства, необходимое количество розеток, проходные выключатели, размещение карнизов в специальной нише на потолке и другие "фишки". Это всё еще можно увидеть в оставшихся в продаже квартирах ЖК "Новатория" и наших меблированных квартирах-шоу-румах.
Даниил Величко: Здесь всё зависит только от вашей фантазии и вашего отношения к актуальным трендам. Используйте стеклоблоки, зонируйте пространство без выстраивания стен, например, с раздвижными перегородками или стеклянными вариантами. Выбирайте натуральные материалы и цветовую гамму природы, чтобы создать уютное и комфортное для отдыха место вашей семьи.
Маргарита Божок: Мы предлагаем нашим покупателям отделку в светлых тонах, потому что светлые решения нейтральны для наших глаз; вместе с большими окнами они создают приятную атмосферу дома. Уют и стиль создаются с помощью деталей и интерьерных решений, которые жильцы могут самостоятельно или с помощью дизайнера реализовать в своей квартире. С другой стороны, если у вас есть своё видение идеальной отделки, вы можете выбрать вариант whitebox. Все черновые работы мы берем на себя, а покупателям остается только положить пол и поклеить обои. С недавнего времени мы предлагаем вариант whitebox-плюс — в данном случае мы полностью завершаем отделку санузлов в квартире.
На нашем Демоэтаже мы реализовали варианты отделки с расстановкой мебели, чтобы наши покупатели могли увидеть, как можно сделать зонирование или расставить акценты в помещении.
По информации Единого ресурса застройщиков, девелоперы начали увеличивать объем продаж квартир с дисконтом. Отмечаете ли вы такую тенденцию? Обычно акции распространяются на квартиры определенных площадей и планировок?
Даниил Величко: Да, действительно, такая тенденция есть. Специальные цены чаще даются на невидовые квартиры или с нестандартной планировкой. Также предлагаются альтернативы скидкам: субсидированная ставка, отделка в подарок, кладовые или машино-места с дополнительной выгодой.
ЖК "Каштановый двор". Фото: предоставлено Приморским филиалом "Девелопмент-Юг"
Евгений Хохольков: Про дисконт — да, мы видим, что на рынке в целом весной и в начале лета была повышенная активность акционных предложений, но этот период заканчивается. Покупатель постепенно возвращается и будет все активнее возвращаться на рынок недвижимости по мере снижения ключевой ставки, ставки по депозитам и появления доступных ипотечных предложений. При этом отложенный на год спрос на жильё и сократившееся предложение из-за приостановки вывода на рынок новых проектов приведут к тому, что вернувшийся покупатель очень удивится — цены не снизились, они стали существенно выше. Поэтому здесь совет — если есть потребность в покупке жилья, надо успевать сейчас. Наш прогноз — уже к сентябрю цены на рынке жилья ощутимо начнут расти.
Также важно, что в бизнес— и премиум-сегменте скидки и акции — не основной драйвер продаж. В "Новатории" у нас нет задач продавать за счёт скидок, мы делаем точечные предложения — например, если квартира имеет менее востребованное расположение или нетипичную планировку, но это скорее индивидуальный подход, чем массовая акция. Всё-таки для нашего клиента важна не столько цена, сколько ценность — качество, расположение, архитектура, инженерия, уровень жизни.
Маргарита Божок: Да, тренд есть, но точечный. Многие девелоперы используют дисконты как инструмент, а не массовую распродажу. Когда застройщик предлагает дисконт 10-15% покупателю, стоит задуматься, всё ли в порядке с проектом и с чем связана такая распродажа.
Как правило, акции действуют на ограниченный набор квартир по разным критериям: площадь, формат планировки, вид и другие. Конъюнктура на рынке меняется — усиливается конкуренция, покупатели стараются найти выгодные для себя предложения. Мы постоянно разрабатываем те или иные акции и скидочные программы, это выгодно и застройщику, и нашим покупателям. У нас есть постоянно действующие акции, а также сезонные программы, поэтому обязательно узнайте у отдела продаж, как можно приобрести квартиру с максимальной для себя выгодой.
ЖК "Гринхилс". Фото: ООО "СЗ жилой комплекс Гринхилс"
Если оценивать факторы, влияющие на решение о покупке квартиры, какое место занимает планировка?
Евгений Хохольков: Если говорить о том, насколько планировка влияет на решение о покупке, то можно сказать, что в бизнес-классе она стоит на одном уровне с локацией и репутацией застройщика. Конечно, в первую очередь люди смотрят, где дом расположен, какой вид из окна, какая транспортная доступность. Потом смотрят, кто строит и что уже построил, а дальше — планировка. Если комнаты вытянуты, есть плохо освещенные зоны, если нет гардеробной, если колонны и инженерные стояки не позволяют реализовать удобный функционал комнат или в спальне не помещается полноценная двуспальная кровать с возможностью прохода к ней с обеих сторон — никакой видовой этаж это не компенсирует. Наши клиенты — люди, которые понимают, как они хотят жить, поэтому для них важно всё — и удобство, и эстетика, и перспективность объекта. И мы, как бизнес-девелопер, обязаны соответствовать этим ожиданиям.
Маргарита Божок: Планировка редко становится первостепенным фактором при выборе жилья. Наша статистика продаж показывает чёткую иерархию приоритетов покупателей: локация, бюджет, отделка, планировка, которая становится ключевым фактором только у 40% покупателей.
Однако именно планировка часто становится тем решающим аргументом, который склоняет выбор в пользу конкретной квартиры. В ЖК "Гринхилс" мы предлагаем большое количество планировочных решений, от студий до четырёхкомнатных квартир, и помогаем нашим покупателям подобрать наиболее подходящий вариант.
Даниил Величко: Планировка — в тройке главных факторов, после локации/видовых характеристик и условий покупки. Хорошая планировка влияет на скорость принятия решения, ведь то, в какой квартире вы будете жить, — это основа вашего комфорта.
ЖК "Каштановый двор". Фото: предоставлено Приморским филиалом "Девелопмент-Юг"
Реклама. Рекламодатель: ООО СИК "Девелопмент-Юг", ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865, юридический адрес г Краснодар, ул Им. 40-Летия Победы, д. 33г. Проектная декларация.
Реклама. Рекламодатель: ООО СЗ "Ареал-Девелопмент", ИНН. 2540233050, ОГРН. 1182536004419, юридический адрес г. Владивосток, улица Пологая дом 3.
Реклама. Рекламодатель: ООО "СЗ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС ГРИНХИЛС", ИНН: 2543146454, ОГРН 1202500001615, юридический адрес г. Владивосток, пр-т Красного Знамени, зд. 59А, офис 1. Проектная декларация.
