C 2020 года налог на имущество физлиц в Приморье будет определяться только исходя из его кадастровой стоимости. Ожидается, что это серьезно отразится на рынке недвижимости. К чему готовиться собственникам, почему налог на маленькую хрущевку может вырасти в 10 раз, и какие дополнительные расходы появятся при сделках купли-продажи квартир, ИА PrimaMedia рассказали эксперты.
Новый порядок станет единым для всех
Еще с 1 января 2015 года вступила в силу 32 глава Налогового кодекса РФ, которая предусматривает порядок расчета имущественного налога не от инвентаризационной, а кадастровой стоимости недвижимости. Во многих регионах собственники уже свыклись с новым порядком. В Приморском крае местные законодатели дали отсрочку населению, решив повременить с изменениями налогообложения для физических лиц. Система расчета изменилась только в отношении бизнеса. С 2020 года новый порядок станет единым для всех.
Как пояснила директор ООО "Центр независимых налоговых экспертиз" Галина Ткаченко, имущественный налог является местным налогом — то есть платится в бюджет муниципального образования в соответствии с процентной ставкой, установленной на местном уровне, например, Думой Владивостока. Налогоплательщиками являются физические лица, у которых в собственности (в том числе долевой) есть жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, объект незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения и помещения.
Пока еще налог рассчитывается, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость устанавливается в процессе государственной кадастровой оценки и приближается к рыночной, инвентаризационная учитывает год постройки, степень износа здания, коммунальные удобства и может отличаться от кадастровой в разы. Грубо говоря, поясняют эксперты, если собственник до вступления в силу изменений законодательства платил две тысячи рублей налога в год за квартиру в центре города, теперь эта сумма может возрасти до 20 тысяч.
— Получается, что инвентаризационная стоимость квартир старого жилого фонда в центре города — очень низкая, учитывая износ зданий, а кадастровая — высокая, потому что приближается к рыночной и в первую очередь отталкивается от локации. Для собственников таких квартир налог может вырасти раз в пять, — рассказала Галина Ткаченко.
"Золотые" квадраты
В агентствах недвижимости ожидают, что изменение системы налогообложения отразится на рынке жилья в Приморье. По словам экспертов, собственники будут вынуждены учитывать налог при сделках с недвижимостью, возможностей улучшить свои жилищные условия у потребителя станет меньше, скорее всего, вырастет спрос на квартиры небольшой площади, а ограниченные в средствах владельцы дорогостоящего жилья, которое не приносит дохода, будут избавляться от "золотых" квадратов.
— Кадастровая стоимость может составлять 40-60% от рыночной в зависимости от местоположения объекта, года постройки и других факторов. С изменением налогообложения покупатели будут смотреть не только на стоимость сделки, но и содержания жилья. Вероятно еще более сильное расслоение между теми, кто может позволить себе квартиру в центре города, и теми, для кого это слишком дорого. Кроме того, остро встанет проблема улучшения жилищных условий. Если сегодня даже не очень обеспеченная семья имеет возможность "расшириться", продав одну квартиру и купив другую с доплатой или в ипотеку, новый налог поставит под вопрос такие сделки, — рассказал руководитель ООО "Городской риелторский центр" Сергей Косиков.
— То есть обладателю скромной дачи недалеко от города придется ежегодно платить внушительный налог, так как он будет рассчитан исходя из ее кадастровой стоимости, с учетом выгодной локации. К чему это приведет? Мое мнение — увеличится количество продаж достаточно дорогих квартир и земельных участков большой площади. Собственники будут продавать недвижимость, ставшую обременительной, которая, допустим, досталась в наследство и не приносит значительного дохода. В связи с этим стоит ожидать, что на вторичном рынке цены на 3-4-комнатные квартиры в старых домах снизятся, а на двухкомнатные хрущевки, наоборот, вырастут, потому что вырастет спрос. Люди будут переезжать в жилье меньшей площади, с менее выгодной локацией, — рассказал представитель агентства недвижимости "Метры" Иван Соловьев.
Если кадастровая стоимость выше рыночной
Также, по словам Галины Ткаченко, уже сейчас собственникам, которые приобрели недвижимость, начиная с 1 января 2016 года, и продают ее, являясь собственником менее 5 лет, при налогообложении доходов от продажи приходится учитывать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Если доход от продажи такой недвижимости меньше 70% ее кадастровой стоимости, именно 70 % кадастровой стоимости признается доходом в целях определения налоговой базы по НДФЛ.
— Допустим, я продаю такую квартиру за 4 млн рублей, по документам ее кадастровая стоимость составляет 6 млн, 70% от 6 млн это 4,2 млн, то есть для расчета НДФЛ будет считаться, что вы получили доход 4,2 млн, а не 4. Далее – есть имущественный вычет, то есть ваши расходы на приобретение квартиры – 4 млн. Остается 200 тысяч. Эта сумма будет облагаться НДФЛ. Стандартные 13% НДФЛ от 200 тысяч рублей – 26 тысяч рублей. Вы платите налог 26 тысяч рублей со сделки ценой 4,2 млн. рублей, хотя реально продали квартиру за 4 млн. рублей. По старой схеме ни о каких 70% речь бы ни шла. За 4 млн купили – за 4 млн продали, налоговой базы, соответственно, не было, — объяснила Галина Ткаченко.
При этом она отметила, что паниковать собственникам не стоит, кадастровая стоимость объектов в большинстве случаев меньше рыночной. На собственном опыте Галина Ткаченко ни разу не сталкивалась с декларациями, где цена недвижимости при продаже была менее 70% от кадастровой стоимости..
— Кроме того, процентная ставка налога на имущество физических лиц определяется на местном уровне, поэтому еще есть возможность поработать с Думой города Владивостока.
Для граждан, которые не согласны с кадастровой оценкой своей недвижимости, есть 2 способа ее оспорить — подать заявление в комиссию при Управлении Росреестра по Приморскому краю. Если она все-таки не примет решение в вашу пользу, следующая инстанция – судебные органы. При обращении в суд вы должны будете обратиться за услугами именно по оценке рыночной стоимости недвижимости, так как требуются доказательства, что она намного ниже кадастровой, — рассказала собеседница агентства.
Сегодня в комиссию поступает большое количество обращений от жителей Приморья. Многие эксперты связывают это с тем, что расчеты проводила приглашенная компания из Сибири, выигравшая тендер. Кадастровая стоимость земельных участков с 2016 года для многих собственников во Владивостоке поднялась в 30–50 раз.
— Мы обратились в комиссию и пытаемся добиться переоценки участков, — сообщил агентству председатель совета Общественной организации "Союз садоводов города Владивостока" Анатолий Беляков.
Владеть недвижимостью — это дорого
Галина Ткаченко советует всем налогоплательщикам, "не откладывая в долгий ящик", выяснить кадастровый номер и стоимость своей недвижимости, чтобы избежать возможных проблем.
— Владивосток пока не утвердил процентные ставки в отношении собственников квартир, но я советую всем владельцам недвижимости постараться получить максимум информации – насколько кадастровая стоимость объекта больше инвентаризационной, насколько она отличается от рыночной. Не исключены ошибки. На собственной практике я сталкивалась со случаем, когда из-за неправильно поставленной запятой предпринимателю пришлось добиваться снижения кадастровой стоимости в 10 раз.
— Владеть недвижимостью в России – это очень недорого, практически ни в одной развитой стране такого нет, собственники несут повышенные расходы. За счет чего активно развивается арендный сектор. У нас, с одной стороны, владение недвижимостью дорожает, с другой, никаких альтернатив никто не предлагает, — констатирует Сергей Косиков.
Как сообщает администрация Приморского края, чтобы предотвратить социальную напряженность за первые три налоговых периода с начала применения нового порядка предусмотрены временные понижающие коэффициенты. Эксперты считают, что это позволит осуществить равномерный рост налоговой нагрузки.
В течение первого года налогоплательщики будут платить столько же, сколько они платили при взимании НИФЛ от инвентаризационной стоимости плюс 20% от разницы между суммами нового и старого налогов, в течение второго года будет прибавляться 40% разницы, третьего – 60%. Только начиная с четвертого года налог будет платиться в полном размере без учета понижающего коэффициента. При этом для 15 категорий граждан, которые в настоящее время освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц, а это прежде всего пенсионеры и инвалиды, льготы сохранены и даже расширены.
