Перенос столицы Дальнего Востока во Владивосток усилил потребность города в реновации. Дополнительным актуальным фактором в пользу реновации сегодня является задача, поставленная президентом РФ Владимиром Путиным перед строительным комплексом страны, по значительному увеличению строительства. К сожалению, опыт Москвы для Приморского края не совсем подходит, так как бюджет столицы России не сопоставим с региональным, а объем средств, необходимых для реновации, огромен. Эксперты регионального строительного рынка уверены, что помимо краевой программы реновации, в регионе необходимо использовать и помощь федерального законодательства.
Справка: понятие "реновация" переводится с латинского как "обновление" и понимается сегодня как комплексный процесс улучшения, реконструкции, реставрации без разрушения целостности структуры. Речь идет не только о жилом фонде, но и о создании общественных пространств, благоустройства территорий, строительстве социальных объектов. В промышленном строительстве реновация подразумевает технико-экономический процесс замещения выбывающих из производства объектов.
Председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир Исаков уверен, что реализация программы реиновации во Владивостоке сегодня крайне необходима. В противном случае развитие города будет остановлено.
"Сегодня ряд застройщиков пытается работать над реновацией в разных частях города, в основном развивая окраины столицы ДФО. Центральная и средняя часть города, где много старого фонда, домов барачного типа и экономически нецелесообразные промышленные зоны, практически не развивается. Для того, чтобы этот вопрос решить, необходимо помимо краевой программы реновации, где можно говорить только о расселении бараков, признанных ветхим и аварийным жильем, вводить федеральный закон по опыту Москвы. Полагаю, существует возможность изъятия государством недвижимости и земельных участков по цене оценщиков. В этом случае, у застройщиков появится возможность расселять отдельно стоящие частные дома, расположенные в микрорайонах Голубиной Пади, "Дальпресса" и выше улицы Пушкинской — там, где помимо бараков много некондиционного частного сектора.
Назрела острая необходимость менять внешний облик города. Однако, зачастую выкуп одно маленького домика может обходиться застройщику до 1 млн долларов. Для бизнеса такие условия нецелесообразны.
Вопросы строительной отрасли взяты под личный контроль губернатора Приморского краяВторой важный момент реновации — это вывод за город промышленных зон. В крупных мегаполисах мира это послужило толчком не только для развития жилищного строительства в городе, но и значительно повысило экологическую ситуацию. Должна быть комплексная проработка замещения промзон на жилые кварталы. Это не только увеличит доступные площади для развития инфраструктуры, но и позволит осуществлять комплексную застройку. Что, в свою очередь, повлияет на цену кв. метра, так как вводимого в эксплуатацию жилья станет значительно больше.
Однако, повторюсь, одним только региональным законодательством этот вопрос не решить. На сегодняшний день наша Ассоциация взаимодействует с краем, обсуждая то, как должна проходить реновация. Администрация города уже подготовила проект реновации, который находится сейчас в крае на рассмотрении. Пока идет его внутреннее обсуждение между чиновниками. Решение вопроса по реновации на данный момент находится на стадии обсуждения в части внесения предложений в федеральное и краевое законодательство", — рассказал Владимир Исаков.
Председатель совета директоров ГК "Эскадра" Борис Поздняков также считает, что реализация реновации в столице ДФО возможна только при условии некой федеральной программы, которая бы предусматривала определенное субсидирование поставленных задач. Второй немаловажный момент, по словам Позднякова, связан с тем инвестиционным потенциалом, который сложился сегодня в условиях высокой ликвидности продаваемых новостроек. В этой связи необходимо разрешить потенциальным инвесторам принимать участие в расселении домов, которые попадут под программу реновации.
"Для инвесторов должны быть созданы особые условия, чтобы защитить их интересы.
Очень важно в правовом поле уменьшить "аппетиты" собственников расселяемых домов. Например, в Москве расселение жильцов регламентируется законом: если более 51% собственников квартир согласны на вхождение в программу реновации, то мнение оставшихся застройщик может не учитывать.
Если подобное регулирование будет применено в столице ДФО, это даст нам большие возможности для ускорения темпов обновления жилого фонда города. Что касается приоритетов, реновацию необходимо начинать с аварийного жилья, с барачных и "деревянных" кварталов. Сносить "хрущевки", которые в состоянии простоять еще как минимум полвека, сейчас не является первоочередной задачей", — комментирует председатель совета директоров ГК "Эскадра".
Генеральный директор ООО "СК Система" Алишер Аббасов согласен с коллегами, подчеркивая, что программа реновации — одна из лучших инициатив государства, которая при грамотной реализации решит проблему с жилищной обеспеченностью.
"Если государство возьмет под свой контроль систему формирования участков, поможет застройщикам с выкупом земельных участков под застройку и с расселением граждан, это решит проблемы как ветхого жилья в частности, так и дефицита жилья в целом",
— отмечает Аббасов.
Заместитель генерального директора ООО "Восточный ЛУЧ" Алексей Исаков уделяет особое внимание человеческому фактору. По его мнению, механизм реновации — непростой и подчас болезненный для местных жителей, ведь люди не любят перемен. Поэтому в целях соблюдения прав граждан, а также для законного развития города необходимо принятие закона о реновации.
"Для целей проведения реновации было проведено много индивидуальных и групповых встреч с министерством строительства Приморского края. Сегодня создана рабочая группа для подготовки рекомендаций по созданию закона Приморского края о реновации. Важно отметить, что в группе ведутся непростые дискуссии на этот счет, но у всех участников общая цель — помочь городу стать лучше. Важно отметить, что по обратной связи целый ряд застройщиков вызвались принять участие в реновации Владивостока", — рассказывает Алексей Исаков.
Эксперт отмечает, что помимо видимых эстетических проблем в разрезе ветхих зданий существует целый ряд других проблем, скрытых от глаз горожан.
"Первое — это дороги. Нужно работать с дорожно-транспортной инфраструктурой города. Сразу готовить перспективный план ее развития. Затем — старые сети, ведь многие из них были заложены на небольшие объемы и давно не только физически, но и морально устарели. Речь идет о километрах закопанных труб водопровода отопления, горячей и холодной воды, канализации, силовых кабелей, сетей Интернета. Социальная инфраструктура также нуждается в корректировке по всему городу, особенно на случай перспективного обновления районов новым жильем.
Теперь о самих новых зданиях. Есть разные подходы к замене старых построек в городе.
Есть мнение, что нужно ограничить этажность. Этот момент важно понимать перспективному застройщику, ведь именно он будет тратить свои средства на переселение и строительство, поэтому ему необходимо тщательно рассчитать свои силы. Чем ниже этажность, тем меньше возможности для маневра.
Но не стоит ставить крест на развитии – нужно просто искать другие решения, включать возможности местной власти, использовать государственные программы", — рассказал заместитель генерального директора ООО "Восточный ЛУЧ".
Генеральный директор ООО "Стройзаказ" Олег Пикалов уверен, между тем, уверен, что на сегодняшний день строительный комплекс края не готов работать по программе реновации:
"Многие застройщики при всем желании просто не имеют тех мощностей, которые требуются для ведения такой масштабной работы. Что касается самой процедуры в рамках реновации, то она должна быть схожа с московским сценарием: выбор площадки, работа с собственниками квартир, переселение или выкуп жилых или нежилых помещений, затем — непосредственно ведение самого строительства.
Но во Владивостоке реновация вряд ли будет выгодна с экономической точки зрения, потому что, как я уже сказал, не сформирована сама застройка.
Реновация в городе должна проходить комплексно, кварталами. Допустим, возьмем один квартал, в котором расположено не менее 20 домов. Это 1600 квартир. Соответственно, жилой фонд должен располагать более чем 60 тысячами свободных кв. метров, чтобы переселить собственников. В ближайшей перспективе ни один застройщик таким фондом не будет обладать.
Если же рассматривать расселение каких-нибудь лачуг, то только с точки зрения наличия соответствующей правовой базой, чтобы расселение бараков, идущих под снос, происходило в рамках социальных норм. А это пока нереально.
Считаю, что во Владивостоке оптимально строить вдоль транспортных развязок. Как минимум, есть две трассы — в районе улицы Снеговой и на Патрокле. При поддержке власти и создании правовой базы это возможно. Город может выставить на аукцион эти участки и помочь с подведением сетей. В этом случае никакая реновация априори не нужна. Благоразумнее было бы постепенно формировать фонд расселения, чтобы в дальнейшем его использовать.
Когда выкупается на аукционе участок, на котором застройщик планирует построить 1000 квартир, то из них 10-20 квартир передаются в фонд города или края в счет оплаты аукционных денег или в счет аренды этих земельных участков.
Данные меры направлены на обеспечение жильем выпускников детских домов, инвалидов и других незащищенных групп населения. И только тогда, когда этот фонд будет сформирован хотя бы в объеме нескольких сотен квартир, мы сможем говорить о реновации. Сегодня — рано", — подытожил Пикалов.
