Количество площадей на рынке торговой недвижимости Владивостока продолжит увеличиваться в 2016 году, несмотря на кризис в экономике и падение покупательской активности. Не пугает собственников новых торговых центров и низкий спрос на коммерческую недвижимость со стороны арендаторов, явившийся следствием падения продаж. Вместе с тем изменения неизбежны: ожидается ротация текущих арендаторов и уменьшение арендных ставок, сообщает РИА PrimaMedia со ссылкой на "Конкурент".
Найти арендаторов торговой недвижимости во Владивостоке становится все сложнее: продажи падают, и руководству торговых центров приходится менять стратегию и схемы расчетов, чтобы они были выгодны всем.
По итогам 2015 года приморская столица осталась крупнейшим центром торговой недвижимости Дальнего Востока.
По данным консалтинговой компании IDEM (International Development & Marketing), во Владивостоке функционирует более 100 объектов, именующих себя торговыми центрами. При этом консультанты выделяют из них лишь 10, которые обладают качественной торговой недвижимостью. Их площадь составляет 174,2 тысяч кв. метров. Общая же обеспеченность торговыми площадями увеличилась с 2014-го по 2015-й с 275 кв. метров до 288,7 квадратов на 1 тысячу человек.
В этом году показатель может вырасти до небывалых высот с вводом четырех крупных торговых центров.
В текущем году должны открыться ТРЦ "Седанка-Сити" и ТРЦ "Дружба", в последующем — ТРЦ "На ул. Калинина" и ТРЦ "Просто" с суммарной площадью 366 тысяч квадратов. После ввода в эксплуатацию этих четырех гигантов ситуация на рынке торговый недвижимости коренным образом изменится. Будет наблюдаться ротация текущих арендаторов, уменьшение арендных ставок и возрастание доли вакантных площадей.
Екатерина Шурыгина, руководитель отдела маркетинга ТРЦ "Седанка-Сити": "Освоить рынок Владивостока сейчас стремятся многие крупные торговые компании. Проблема в том, что у нас, как показывается практика, довольно мало ТЦ, готовых предложить арендную площадь, которая бы устраивала "федералов" в контексте, например, метража, высоты потолков и т.п. В этой связи открытие таких крупных центров, как "Седанка-Сити", очень вовремя".
Падение спроса
Но неоднозначная ситуация не позволяет делать выводы о выходе на рынок федеральных игроков. По мнению специалистов IDEM, в текущей рыночной ситуации спрогнозировать это сложно, так как сами ретейлеры ждут каких-либо изменений, и многие пока либо заморозили свое развитие, либо не рассматривают столь отдаленные от центра регионы, как Приморье.
Не готовы говорить ни о своих успехах, ни о неудачах и местные торговцы, хотя последствия кризиса можно увидеть невооруженным глазом — на фоне снижения покупательной способности многие торговые центры опустели.
Вообще, по данным исследовательской компании Watcom, в целом по России за последние два кризисных года ТЦ потеряли более 20% посетителей.
В Приморье ситуация практически аналогична, в этот раз ретейлерам не помогла даже традиционно успешная последняя неделя перед Новым годом.
Спартак Голиков, заместитель начальника коммерческого отдела по маркетингу и рекламе ОАО "Владивостокский ГУМ": "Времена непростые, и хотя в конце 2015 года мы резкого снижения числа посетителей не наблюдали, прошедшая акция показала конверсию, сопоставимую с прошлым годом. Общая конверсия по итогам года, конечно, снизилась на 14%. В рамках наших прогнозов это вполне нормально".
Ирина Никанорова, заместитель директора ТЦ "Clover House": "Ситуация с покупателями ухудшилась. Несмотря на удачное месторасположение, наш ТЦ испытал все "прелести" девальвации рубля, низкой доходности населения и холодной зимы, в частности".
Евгения Житникова, генеральный директор ТЦ "Россиянка": "Что касается посещаемости, то достаточно вспомнить ажиотажный спрос накануне 2015-го, когда потребительское поведение можно было назвать паническим. Поэтому мы не считаем, что в этом году предновогодняя посещаемость имеет сильно плохие показатели, просто она была нормальная, а не ажиотажная, как в прошлом. Как раз в этот период мы успели достроить дополнительную парковку на 60 машино-мест, что помогло нам улучшить посещаемость перед праздниками".
Однако падение покупательской активности заметно сказывается на доходах арендаторов.
"Анализируя ситуацию, могу с уверенностью сказать, что по сравнению с прошлым годом выручки на сувенирную продукцию и золото в ТЦ "Clover House" упали в среднем на 10–15%. Если говорить об одежде — спад достиг отметки в 30–50%", — рассказала Никанорова.
Эксперты уже сейчас отмечают, что приморцы стали меньше покупать одежды, а fashion-ретейлеры уходят с рынка. Если в начале прошлого года ретейлеры пытались компенсировать снижение доходности за счет внутренних ресурсов, иногда работали в убыток, не платили либо задерживали арендные платежи, то к концу 2015-го начали выходить из контрактов по аренде помещений, сокращая присутствие на рынке. С рынка исчезают сети и бренды как высокого сегмента, так и масс-маркета. Достаточно просто взглянуть на ТЦ "Европейский пассаж", которому все прочили звание одного из самых востребованных: многие этажи в этом здании сегодня живут своей жизнью, без арендаторов. Вакантных площадей в ТЦ становится все больше — по Владивостоку уже больше 900 предложений по сдаче в аренду помещений.
Впрочем, некоторые эксперты настаивают, что уход с рынка каждого игрока следует рассматривать по отдельности: макроэкономика виновата не всегда.
Немалую долю отбирает на себя онлайн-торговля. "Результаты продаж показывают прирост заказов на 55% в 2015 году, что говорит о том, что покупатели чаще обращаются к площадкам SALE для покупки одежды, обуви и аксессуаров", — сообщил Владимир Холязников, генеральный директор KupiVip.ru.
Искусственное сдерживание
В текущих условиях главная задача для большинства ТЦ — сохранить арендаторов, а не нарастить их численность. Товарооборот упал и в рублях, и тем более в долларах, и арендаторы хотят разделить часть убытков с девелоперами, поэтому требуют снижения арендных ставок, которая, по данным компании "Индустрия-Р", в четвертом квартале 2015 года повысилась по сравнению с третьим кварталом на 14,25% и составила 1343 рублей за 1 кв. метр в месяц. И управляющие компании, выбирая между необходимостью делать скидки или перспективой терять клиентов, часто пересматривают условия уже заключенных контрактов. Вводятся или продлеваются арендные каникулы, снижаются арендные ставки — ненамного, но так, чтобы выиграть конкуренцию у других торговых центров.
Екатерина Шурыгина: "У всех ТЦ, и мы не исключение, стоимость арендной платы зависит от вида арендатора: чем больше арендная площадь, тем ниже арендная ставка за "квадрат". Ответственно заявляю: — за прошедший год ни падение, ни рост арендных ставок в ТЦ нами замечены не были. Что касается крупных федеральных компаний, арендующих большие коммерческие площади, то договоры с ними заключаются, как правило, на несколько лет — им попросту невыгодно "приходить в город" на короткое время".
Как правило, каждого потенциального арендатора брокер рассматривает отдельно.
На договор влияет то, насколько интересно предложение самому торговому центру, та группа товаров, которая предлагается, насколько она конкурентоспособна и представляет интерес для ТЦ и покупателей.
Кроме того, на оплату аренды влияет непосредственно само расположение оцениваемой площади. Если первый этаж стоит дороже, то чем выше к крыше, тем дешевле. Квадратный метр дешевеет и при аренде значительной по размерам территории. Например, договор от 150 квадратов в денежном "метровом" эквиваленте обойдется арендатору дешевле, чем на 15.
Андрей Бирюлин, менеджер по управлению недвижимостью компании "Меридиан Девелопмент": "Понятно, что ротация — нормальный процесс, она коснулась и арендаторов в торговых центрах. Но за время работы ТРЦ "Черемушки" острых вопросов, связанных с подобным дефицитом, не наблюдалось. С учетом кризиса повышение арендной платы идет медленнее роста инфляции, такого понятия, как "универсальная цена" за 1 кв. метр просто не существует. На договор с арендатором влияет масса факторов, которые рассматриваются в индивидуальном порядке".
Ирина Никанорова: "На сегодняшний день мы потеряли только одного арендатора, который был вынужден закрыться по субъективным причинам. 98% коммерческих площадей ТЦ "Clover House" занято. Несмотря на кризис, мы стараемся войти в непростое положение наших арендаторов, не только не повышая, но в ряде случаев временно снижая цену на аренду. И это несмотря на то, что расходы на содержание здания растут. По сути мы, как и большинство управленцев, искусственно сдерживаем цены на коммерческие площади, понимая, как непросто выжить арендаторам в условиях критически сниженной покупательской активности".
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:
Владивосток держится на третьем месте самых дорогих городов страны по стоимости жилья
Снижение цен демонстрирует "перегретый" рынок недвижимости Приморья
Рынок загородной недвижимости во Владивостоке внушает здоровый оптимизм – "Конкурент"
