УК Первореченского района на сегодняшний день является самой крупной компанией, оказывающей услуги в сфере ЖКХ в столице Приморья, - она осуществляет управление, содержание и ремонт жилого и нежилого фонда полезной площадью 1 млн. 900 тыс. квадратных метров. На обслуживании компании числится 559 многоквартирных жилых дома. О том, как сегодня удается справляться с таким большим городским хозяйством, с РИА PrimaMedia поделился генеральный директор ООО "УК Первореченского района г.Владивостока" Виктор Брожко.
- Виктор Викторович, не за горами зима и, в первую очередь, потребителей услуг вашей компании сегодня волнует вопрос о том, насколько их жилой фонд готов к прохождению очередного отопительного сезона?
- На сегодняшний день из 559 многоквартирных домов, состоящих на обслуживании нашей УК, 452 дома, имеющих централизованное отопление, уже полностью подготовлены к зиме. Вхождение в новый отопительный сезон у нас проходит в стандартном режиме, без аварийных ситуаций. Все запланированные мероприятия, связанные с промывкой и опрессовкой отопительной системы домов, проводятся своевременно согласно намеченному графику.
- УК Первореченского района Владивостока является едва ли не единственной компанией в городе, выполняющей предписания энергетиков и проводящей работу по модернизации тепловых узлов. Насколько сложно с этим справляться?
- Вопрос о модернизации тепловых узлов для управляющих компаний сегодня очень неоднозначен. Сами по себе предписания энергетиков еще не являются основанием для того, чтобы исправить ситуацию, сложившуюся с обслуживанием тепловых узлов.
В свое время эта функция возлагалась на ООО "Тепловые сети" и последующая передача тепловых узлов в ведомство УК произошла не очень корректно по отношению к нам.
На сегодняшний день мы имеем постановление главы администрации Владивостока о том, что должны заниматься обслуживанием тепловых узлов, но пока что нами не подписано ни одного акта об их эксплуатации. Главным распорядителем работы УК являются собственники жилых домов в лице Общего собрания дома, - ему мы предоставляем наши предписания на произведение тех или иных работ, связанных с обслуживанием дома и при этом сталкиваемся с тем, что собственники отрицательно воспринимают наши предложения. В связи с эксплуатацией нами тепловых узлов мы предлагаем им изменить тарифы на услуги, но получаем полное непонимание. Из-за этого происходит много разного рода негативных толкований. Сопротивление собственников обоснованы тем, что многие тепловые узлы сегодня не соответствуют современным нормам технической эксплуатации. Даже если бы их передача в ведомство УК произошла в правильном порядке, они все равно не соответствовали бы положенным нормам.
- Какие наиболее проблемные в этом плане дома сегодня тормозят работу вашей УК?
- По этому поводу у нас возникла довольно серьезная проблема с рядом домов по улице Вострецова, которые в свое время были переданы в ведомство муниципалитета военными. Эта передача произошла некорректно, поскольку узлы не соответствовали требованиям технической эксплуатации. Сегодня в домах на Вострецова во избежание аварийных ситуаций необходимо установить дополнительное оборудование, но собственники с этим не согласны. Ситуация в наших взаимоотношениях усугубляется еще и по причине перехода на новый режим работы местной котельной. Только по адресу Вострецова,4 цена решения вопроса о переоснащении тепловых узлов сегодня составляет около полумиллиона рублей. Для того, чтобы исправить ситуацию, будем пытаться решить вопрос с помощью прокуратуры и жилищной инспекции.
"Мы стремимся к максимальной открытости"
- Виктор Викторович, УК Первореченского района Владивостока позиционирует себя как компанию "здорового управления", однако говорить о ее сбалансированных взаимоотношениях с собственниками жилья не приходится. Почему так получается?
- Этот вопрос также неоднозначен. Мы, в свою очередь, стремимся к тому, чтобы соблюдать максимальную открытость в работе с собственниками жилья, стараемся, чтобы все наши взаиморасчеты были "прозрачными". С этой целью в нынешнем году наша компания заканчивает проект по домовому учету – готовим отчет о проделанной работе в режиме "он-лайн". Благодаря этому каждый потребитель наших услуг сможет ежемесячно отслеживать ситуацию по их оплате: сколько денег гражданам начислено, сколько денег собрано, сколько работ нами было выполнено, сколько на них потрачено денег и сколько их осталось на расчетном счете.
Однако наши отношения с собственниками жилья я не назвал бы сбалансированными по той причине, что они играют исключительно в пользу собственников, которые, как правило, желают получать наши услуги по максимуму, а платить за них – по минимуму. Данное противоречие обусловлено тем, что сегодня не существует перечня тех производимых нами работ, от которого собственники не имели бы права отказаться. Плюс к этому сегодня нет экономически обоснованного тарифа на тот минимум наших услуг, за который собственник обязан платить.
Эти два основных фактора приводят к тому, что УК в своей работе вынуждены ориентироваться на понятие потребителя "хочу - не хочу" и при этом в наших взаимодействиях полностью отсутствует экономический подход. Лично я считаю, что приоритет собственников не должен лежать в основе взаимоотношений с УК, и сегодня нам просто необходимо выстраивать конструктивный совместный диалог.
- Тем не менее, с момента изменения формы управления жилым фондом, определенные положительные сдвиги сегодня налицо?
- Если раньше у собственников возникала масса вопросов по поводу выполнения нами их заказов, стоимости наших услуг, объеме производимых работ и прочего, то сегодня их практически не возникает. Прежде так происходило по той причине, что собственники не участвовали в процессе нашей работы, а сейчас они являются нашими равноправными партнерами и полностью владеют всей необходимой информацией. Также сейчас стало гораздо меньше несогласованных и неподписанных документов, что значительно облегчило нашу работу. Сейчас все документы проходят через Совет Дома и мы приступаем к выполнению работ только после окончательного согласования сметного расчета с собственниками жилья. Составляя договор, УК старается вписать в него все возможные ситуации, которые могут возникнуть во время проведения ремонтных работ. У старшего по дому мы ежемесячно подписываем листок контроля за исполнением необходимых работ и в случае собственных недоработок производим перерасчет и возвращаем деньги на счет собственников.
- Виктор Викторович, не секрет, что сегодня многие собственники жилья пытаются "экономить" деньги на обслуживание своих домов и вместо того, чтобы решать этот вопрос вместе с УК, предлагают свои условия. Как быть УК в данной ситуации?
- У каждой УК имеется договор исполнения на обслуживание, которое осуществляют наши подрядчики. Ответственность за сроки и качество несет УК. Но, тем не менее, в своей работе мы сталкиваемся с такими ситуациями, когда собственники жилья пытаются самостоятельно предлагать нам услуги этакого своего знакомого "дяди Васи", который за меньшие деньги согласится выполнить заказанные работы. В данном случае мы идем навстречу собственникам жилья, но при условии, что заключаем с "дядей Васей" договор на исполнение работ, поскольку в любом случае УК отвечает за содержание жилищного фонда и соответственно за исполнение тех или иных ремонтных работ, заказанных собственниками жилья. Без договора с "дядей Васей" УК работать не будет.
В нашей практике бывают и такие варианты, когда собственники жилья без найма "дяди Васи" и без услуг наших подрядчиков собираются выполнить те или иные ремонтные работы за свой счет и своими собственными силами. В данном случае мы ставим их в известность о том, что УК за качество их ремонта не несет. Как говорится, "хозяин – барин" и пусть делает все, что ему заблагорассудится, но при этом пусть рассчитывает только на свои силы и средства. В данной ситуации УК не обязана нести ответственность за добровольную работу собственников. Но, опять же, если они в договорном порядке обратятся в УК за услугами по переделке проделанных работ, то мы, безусловно, их предоставим на возмездной основе.
- До сих пор много недоразумений и недопонимания у собственников жилья вызывает вопрос о целесообразности установки сберегающих счетчиков на потреблениеэлектроэнергии, тепла, горячего и холодного водоснабжения. Что вы скажете по этому поводу?
- Скажу однозначно: установка счетчиков сегодня просто необходима! Эти аппараты определяют степень оказываемой коммунальной услуги и в случае, если в доме произошла какая-нибудь аварийная ситуация, это условие обязательно учитывается при перерасчете. Например, в нашей практике были такие случаи, когда мы делали перерасчеты собственникам жилья, если вовремя не устранили аварийную ситуацию. Как показывает практика работы нашей УК, проблема неохотного желания устанавливать счетчики состоит в том, что собственникам не хватает сплоченности в решении вопросов коммунального обслуживания. Одни из них согласны на установку счетчиков, а другие наотрез отказываются. Были моменты, когда жители одного и того же многоквартирного дома предлагали нашей УК установить счетчики потребления на каждый отдельно взятый подъезд, при этом не понимая того, что технически это сделать не возможно. Поэтому мой практический совет всем собственникам жилья: как можно быстрее устанавливайте счетчики как в своей квартире, так и в доме в целом, - эффект от этого будет только положительный, - особенно это касается учета потребления холодной воды.
Две стороны реформы
- Виктор Викторович, на ваш взгляд, правительственная реформа системы ЖКХ уже привнесла какой-нибудь положительный эффект в работу управляющих компаний?
- Отвечая на этот вопрос, хотелось бы подчеркнуть, что общая проблема для всех УК сегодня налицо – это запущенность жилищного фонда, доставшаяся, как говорится, еще со времен царя Гороха, - а именно с начала 90-х годов прошлого столетия. С тех пор жилому фонду пришлось выживать исключительно благодаря платежам собственников, - основная масса этих денег использовалась для поддержания жилого фонда, поскольку государство не исполняло своих обязательств в этом плане.
Если говорить о нынешней правительственной реформе, проводимой в сфере ЖКХ, то она, однозначно, имеет положительный эффект, однако новый механизм взаимоотношений между УК и собственниками жилья остается достаточно сложным, чему способствует ряд недоработанных вопросов.
Например, до сих пор не определен стандарт того минимума работ, которые УК обязаны выполнять перед собственниками. В постановлении № 170 прописано все, что касается содержания жилого дома, но эти пункты не носят обязательного характера. Если УК начнут выполнять все, что прописано в данном постановлении, то по финансовым соображениям собственники жилья просто не потянут такой объем работ. К тому же не каждому дому он необходим.
Во-вторых, сегодня нет конкретного понятия о расчете тарифов на услуги УК, - много вопросов возникает в связи с тем, что прежние тарифы были рассчитаны по среднему для всех домов, в результате чего получился полный абсурд: чем больше дом, тем выше тарифы для его жителей. Такой подход был совершенно неправильным, поскольку в иных двухэтажных домах собственников жилья насчитывается гораздо больше, чем в более многоэтажных домах. У нас, в Приморье, начиная с 2007 года, тарифы остаются на прежнем уровне не смотря на инфляцию, финансовые кризисы и прочие объективные обстоятельства в экономике страны.
Третий важный на сегодня момент: в оценке работы УК пора уходить от понятия "хороший-плохой". Необходима разработка четких стандартов качества услуг, которые позволят сделать объективную оценку деятельности УК.
Если все вышеперечисленные условия будут учтены и доработаны в нужном русле, то реформа системы ЖКХ однозначно сдвинется с мертвой точки и управляющие компании смогут работать в том режиме и с той отдачей, как того бы хотелось и нам, и населению.
