По итогам 2021 года эксперты ожидают роста цен на жильё во Владивостоке в пределах 17-18%. Несмотря на "космическую" стоимость квадрата, инфляцию и падение доходов населения платежеспособный спрос себя не исчерпал, отмечают риелторы. Что подогревает цены на квартиры, и как развивается рынок жилой недвижимости в дальневосточной столице — в обзоре ИА PrimaMedia.
Медленно, но верно
Владивосток удерживает позиции в рейтингах городов с самым дорогим жильём. Так, эксперты "Рoсбанка" включили его в четвёрку лидеров: Москва (271 тысяч рублей за кв. метр по данным за октябрь), Сочи (220 тысяч рублей), Петербург (172,5 тысяч рублей), Владивосток (146 тысяч рублей за кв. метр).
Оценочная компания "Индуcтрия-Р" в III квартале 2021 г. приводит медианную стоимость "квадрата" 146,7 тысяч рублей за кв. метр на вторичном рынке и 128,8 тысяч рублей на первичном рынке жилья Владивостока (в конце 2020 года цены составляли 135, 9 и 122,3 тысяч рублей за кв. метр). А по данным FarPost.ru, с начала года "квадрат" в старом жилом фонде уже подорожал на 10%.
"По итогам 2021 года рост цен на жилье во Владивостоке может составить 17-18%. Хотя мы и не видим резких скачков, медленно, но верно цены ползут вверх. Даже если произойдёт небольшой откат, это не изменит общей ситуации — жилье все равно будет стоить дороже, чем год назад. Поэтому надо говорить не о снижении цен, а о доступности жилья. Мы ожидаем, что в ближайшие год-два предложение значительно увеличится, это само по себе отрегулирует рынок", — комментирует директор АН "Городской риэлторский центр" Сергей Косиков.
Средняя удельная цена предложения 1 кв. м. по районам г. Владивостока (вторичный рынок). Фото: Индустрия-Р
Из данных социально-экономического мониторинга администрации города следует, что в январе-сентябре 2021 года объемы строительных работ во Владивостоке выросли на 28,7 % к январю-сентябрю 2020 года. В эксплуатацию введено 299,1 тысяч кв. метров жилья (что в 1,6 раза больше января-сентября 2020). Построено 4495 квартир (в 1,3 раза больше января-сентября 2020 года). Ожидается, что до конца года в краевом центре построят 387 тысяч кв. метров жилой недвижимости. Однако рынок пока не достиг пика, который наблюдался в 2012-2014 году, когда во Владивостоке сдавали более 400 тысяч кв. метров в год.
На одного жителя дальневосточной столицы приходится всего 23,2 кв. метра жилплощади — один из самых низких показателей в России, хотя и выше, чем в Москве (по данным департамента градостроительной политики Москвы, на одного москвича приходится 19,9 кв. метров).
Самый дешёвый вариант
В этом году сданы многоквартирный жилой дом № 2 в ЖК "Зеленый бульвар" на улице Нейбута, дом № 3 в жилом комплексе "Варяг-Центр", два жилых дома в ЖК "Изумрудный" в районе улицы Русская, многоквартирный жилой дом в многофункциональном жилом комплексе "Аквамарин" на улице Арсеньева, два дома в ЖК "Лайф" на улице Лесной. Введены в эксплуатацию новостройки по адресам Полетаева, д. 23, Можайская, д.14, Каплунова, д.7 и другие объекты.
На Патрокле новосёлов примет ЖК "Меридианы Патрокла-2" от компании Сергея Дарькина "СЗ Пaтрокл". На очереди два многоквартирных жилых дома в ЖК "Атмосфера".
По словам Сергея Косикова, самый дешевый "квадрат" можно найти на первичном рынке за 110-115 тысяч рублей. Но такие расценки действуют для квартир большой площади. Если говорить о жилье небольшого метража, квадратный метр будет стоить 130-140 тысяч рублей и дороже. Квартиры в ценовом диапазоне 3,1 — 3,5 млн рублей обычно продаются на начальном этапе строительства, их площадь составляет 23-32 кв. метра.
"Но кто же всё это покупают?" — задаются вопросом "безквартирные" жители Владивостока.
Сергей Косиков поясняет, что платежеспособный спрос сохраняется даже в условиях стрессовой экономики: "Сколько семей живут в съёмных квартирах или с родителями, мечтая улучшить свои жилищные условия. Ипотечные программы по-прежнему действуют, и многие молодые семьи приобретают квартиры в ипотеку. Так что потенциал есть, а будет миграционный прирост — спрос только вырастет".
Средняя удельная цена предложения 1 кв. м. по районам г. Владивостока (первичный рынок). Фото: Индустрия-Р
Генеральный директор компании "Центр развития инвестиций" Марина Макеева отмечает ещё одну категорию покупателей — инвесторы проявляют особенно активный интерес к развивающимся районам Патрокла, Змеинки, "Зелёного угла" и другим. Перепродажа квартир стала выгодным предприятием, учитывая, что от старта до ввода объекта в эксплуатацию разница в цене может достигать 10-50%.
"Это распространённая практика во Владивостоке. Недвижимость покупается на начальной стадии строительства, когда оно стоит дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию, а если потом сделать в квартире ремонт, обставить её мебелью — это будет практически объект инвестиционной деятельности. Так что такое жилье потом перепродают или сдают в найм помесячно или посуточно", — объясняет Марина Макеева.
"Катастрофический" рост
Из социально-экономического прогноза, подготовленного администрацией города, следует, что в 2022 — 2024 объём строительных работ во Владивостоке прогнозируется: в 2022 году — 103,8 %; в 2023 году — 104,0 %; в 2024 году — 105%.
"Планируемые относительно невысокие темпы роста строительства обусловлены низким уровнем кредитоспособности строительной отрасли. Также, учитывая рост цен на металлоконструкции и деревянные материалы, возможно сокращение количества строящихся домов ИЖС и увеличение сроков строительства многоквартирных домов", — поясняют аналитики мэрии.
Глава компании ООО "СЗ "ДaВинчи Групп" Алексей Исаков называет именно "катастрофический" рост стоимости материалов и логистических услуг одним из главных факторов в ценообразовании. Согласно Росстату, за девять месяцев 2021 года стройматериалы подорожали на 27,67%. Стоимость логистических услуг по отельным направлениям выросла в пять раз. И если щебень, бетон, кирпич ещё производят в Приморье и на Дальнем Востоке, то арматуру, электропроводку, насосное оборудование доставляют из других регионов и стран. Многие проекты на стадии строительства уже не укладываются в изначальную смету.
"Особенно выросли цены на металл, дерево. Стоимость доставки увеличилась из-за транспортных проблем — несмотря на то, что логистическая цепочка состоит из разных звеньев, они выстроены на одних и тех же узлах, где сегодня переваливается очень много грузов из Азии в Европу. В итоге возникают заторы, растут цены и увеличиваются сроки доставки. Плюс инфляция тоже влияет на ценообразование", — говорит Алексей Исаков.
По словам собеседника, воздействует на рынок и переход на проектное финансирование. Если раньше застройщики оперировали деньгами дольщиков и могли вести более гибкую политику продаж, сегодня их кредитуют и ограничивают банки. С одной стороны, это защищает покупателя и способствует как можно скорейшему завершению проекта, с другой, не стимулирует разнообразие предложения.
"Банк контролирует все процессы, и у застройщика меньше возможностей лавировать, снижать цену. Есть определённая бизнес-модель, банк следит за её реализацией, он просто не разрешит сделать скидку. Думаю, проектное финансирование — одна из причин, по которым на первичном рынке увеличился объем предложения жилья в классе комфорт. Немало застройщиков, которые раньше работали в классе эконом или стандарт, перешли в эту нишу", — комментирует Алексей Исаков.
Учитывая, что "прибыль застройщика сидит в трёх последних этажах", как любят говорить участники рынка, а себестоимость строительства дорожает, предприниматели выбирают более целесообразный для себя вариант. Например, компания "СЗ "ДaВинчи Групп" готовится открыть продажи в малоэтажном жилом комплексе "Пастораль" комфорт-класса в районе Садгорода. Алексей Исаков отмечает, что пригород, где уже сложилась необходимая инфраструктура, востребован на рынке недвижимости.
Также, по мнению некоторых девелоперов, чем дальше от центра города — тем меньше проблем с получением разрешения на строительство, во Владивостоке сейчас это проблема номер один для отраслевого сообщества.
Строить больше
В администрации ближайшие перспективы рынка связывают с продолжением реализации таких инвестиционных проектов, как жилые комплексы "Изумрудный", "Фрегат-2", микрорайоны "Зеленый угол", "Патрокл", "Снеговая Падь". Большое количество объектов готовятся к сдаче в 2022 — 2024 годах. Среди них — многоквартирные жилые дома в ЖК "Восточный ЛУЧ", ЖК "Зеленый угол", ЖК "Зеленый бульвар", ЖК "Патрокл".
Строятся жилые комплексы "Победа" в районе улицы Героев Варяга, "Фрегат-2" на улице Нейбута, "Атмосфера" в районе улицы Стрелковая, "Лесной квартал — 2" на Лесной, "Эко-Сити" в районе улицы 2-я Поселковая, "Изумрудный", "Оазис" на улице Русской; жилой комплекс в районе улицы Катерной д. 16; жилой комплекс с бизнес-центром в районе улицы Маковского, д. 55, группа многоквартирных жилых домов в ЖК "Чайка" и другие жилые дома. В верхнем ценовом сегменте — ЖК Novatoria.
Однако, по мнению экспертов, строить необходимо в разы больше. Тем более, как сообщают в администрации, свыше 60 многоквартирных домов во Владивостоке признаны аварийными и подлежащими сносу.
"Несмотря на то, что с 2013 года в строительном секторе экономики Владивостокского городского округа сохранялся спад, строительство остаётся одним из наиболее привлекательных направлений инвестирования для частного капитала и крупного бизнеса, — сообщается в прогнозе социально-экономического развития города. — Это обусловлено существенными объемами ветхого жилищного фонда, недостаточной обеспеченностью жильём населения, слабым развитием дорожной сети и сопутствующей инфраструктуры, изношенностью коммуникаций".
Эксперты уверены, что только увеличение объёмов строительства снизит цены на жильё.
