Текущая экономическая ситуация вызывает множество вопросов о том, как поведет себя рынок недвижимости в России, в частности, во Владивостоке. Как быть тем, кто собирается купить квартиру и что будет с уже оформленными сделками? Выгодно ли сейчас инвестировать в жилье, как отразится текущая ситуация на ценах за квадратный метр в интервью радио VBC рассказали заместитель генерального директора ООО "СЗ "Восточный ЛУЧ" Алексей Исаков и директор Городского риелторского центра Сергей Косиков.
Фото с эфира радио VBC. Фото: предоставлено ЖК "Восточный ЛУЧ"
— Ожидается ли рост цен на недвижимость?
Алексей: Он уже на пути, потому что подрядчики объявили о повышении цен на материалы. Этот связано, прежде всего, с экономической ситуацией, доллар растет, а часть материалов поставляется из-за рубежа. При росте доллара меняется цена на металл, соответственно меняется цена у застройщика.
— То есть повышение цен — это не просто прихоть застройщика, а вынужденная мера, чтобы как-то компенсировать расходы на материалы?
Алексей: Да, и здесь важно понимать, что те договоры, которые уже заключены с компанией ООО "СЗ "Восточный ЛУЧ", мы их не трогаем, а изменяем цены только на те договоры, которые только планируем заключать.
— В сознании потребителя для строительства дома необходим песок и цемент. На какие материалы выросла стоимость?
Алексей: Конечно, цемент и песок — это важные составляющие, в частности, представляют основу для монолитного дома. Но помимо этого здесь идет металл, из которого состоит каркас здания. Также лифтовое оборудование и ряд других материалов, предназначенные для отделки дома.
ЖК "Зелёный угол". Фото: предоставлено ЖК "Восточный ЛУЧ"
— Сергей, стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость, ведь непонятно, что будет дальше?
Сергей: Во все времена было так, что недвижимость – наиболее разумное вложение. Хотя на моей памяти, три раза цены на квартиры снижались, потом опять росли. Сейчас тоже может быть проседание цен к лету на некоторые типы квартир. Но, во-первых, рост будет в любом случае, потому что растут ставки, затраты, растет курс доллара. А, во-вторых, если не в недвижимость, то куда вкладывать деньги? В валюту? Уже поздно, как показывает практика. Поэтому недвижимость всегда была есть и будет единственным средством вложений, как минимум сбережения денег. Если вы сейчас понимаете, что вам нужно где-то жить, что вы сможете выплачивать ипотеку и у вас есть какие-то накопления, тогда, конечно, нужно покупать.
— А как "Восточному ЛУЧУ" получается держать цены на уровне рыночных и иногда даже ниже? Что будет сейчас, насколько будет повышение?
Алексей: Мы являемся резидентами СПВ и те преференции, которые мы получаем, направляем на снижение себестоимости квадратного метра. Сегодня резидентством никого не удивишь, другие тоже заходят в СПВ, но цены всё равно высокие по сравнению с нашими. Плюс, это работа с подрядчиками. Мы их тщательно отбираем, чтобы они не только качественно строили, но и быстро. По части повышения цен – мы не только планируем, но и уже оповестили тех людей, которые бронировали квартиры, что будем повышать стоимость, и с чем это было связано. Люди бронировали квартиры ещё в прошлом году, и мы держали эту бронь по старым ценам.
— Сергей, какая сейчас средняя цена за квадратный метр в новостройках по городу?
Сергей: Не меньше 100 тысяч рублей. Во-первых, сейчас мало квартир в продаже, ипотека в 2% за декабрь и январь поспособствовала этому, а новых проектов почти нет, только ожидаются. Когда цены достигли достаточно высокого уровня, люди заняли выжидательную позицию, предполагая, что новые проекты будут по более низким ценам. Но с текущей экономической ситуацией ожидать дешёвого жилья не стоит.
ЖК "Зелёный угол". Фото: предоставлено ЖК "Восточный ЛУЧ"
— Сколько стоит квадратный метр в компании "Восточный ЛУЧ"?
Алексей: У нас очень большой разброс по цене. Я говорю о квартирах, которые уже зарегистрированы, либо забронированы. В этих домах диапазон цены от 50 до 90 тысяч рублей за "квадрат". Свободных квартир на сегодня нет.
— Алексей, какие у вас ближайшие планы? Что сдается в этом году?
Алексей: Мы сейчас готовимся к сдаче дома № 4 – панельное здание на Снеговой Пади, за ним будет сдаваться дом №2 в ЖК "Зеленый угол" (2 очередь)*, это будет в мае-июне. В июне и августе планируем сдать два монолитных дома на Снеговой Пади. Идем со значительным опережением графика, дома сдаются на полгода, а то и год раньше документального срока. Здесь ещё хочу по поводу брони отметить. Многие люди звонят, очень огорчаются, что сейчас ничего забронировать нельзя, но мы можем поставить людей в лист ожидания. И когда у нас будет появляться свободный вариант, вдруг кто-то откажется, мы проинформируем человека о наличии варианта. Весной, в начале лета планируем заложить третий дом в ЖК "Зеленый угол", сейчас уже ведется работа по дому №3 на Снеговой Пади*. Дальше у нас пойдет в работу еще несколько домов, там же, на Снеговой пади тоже в этом году. Я думаю, что стоит встать в лист ожидания или следить за информацией на нашем сайте.
— Каков процент отказов от броней в связи с повышением цен?
Алексей: Не отказываются. Иногда бывает так, что человеку просто банк не одобрил ипотеку.
ЖК "Зелёный угол". Фото: предоставлено ЖК "Восточный ЛУЧ"
— Сергей, что происходит с динамикой спроса? Он повысился или понизился за последние две недели? Есть ли какие-нибудь изменения? Что можно порекомендовать людям — брать или не брать ипотеку. Кстати, сейчас берут ипотеку или покупают за свои?
Сергей: За последнее время количество сделок с ипотекой увеличилось. Вообще, сейчас спрос стабильный, такой же как был и раньше. Вспомним 2014 год, когда тоже доллар рос и люди скупали неликвид который был, потом не понимали, что с ним делать. Сейчас такого ажиотажа нет. С другой стороны, экономическая ситуация непонятная – у людей нет понимания, что будет завтра. Многие покупатели начинают уходить с рынка, чтобы переждать и разобраться, смогут ли они позволить себе в ближайший год платить ипотеку. Можно порекомендовать людям, если они покупают квартиру, иметь хоть какой-нибудь запас денег, чтобы как минимум в течение полугода выплачивать ипотеку. В ближайшее время, я думаю, спрос немного просядет. Весной и летом спрос будет такой же как сейчас и даже чуть-чуть ниже. Хотя сейчас трудно прогнозировать. Если раньше можно было понимать текущие процессы, которые в определенный момент достигнут пика, а потом что-то изменится, то сейчас нет.
— Допустим, у человека есть миллион, и этого хватит на первоначальный взнос. Стоит ли сейчас вложить его в недвижимость? Ведь остальную сумму придется брать в банке, а сейчас нет ясности, сможет ли человек платить по кредитным обязательствам.
Сергей: Если человек понимает, что эти деньги на ближайшие полгода ему не нужны, то тогда нужно вложить. Первоначальный взнос — 800 тысяч рублей, а 200 тысяч рублей оставьте у себя на счету на случай форс-мажора. Однозначно, надо вкладывать.
— А какие квартиры по городу больше пользуются спросом?
Сергей: Большим спросом всегда пользовались 2-комнатные квартиры. "Однушки" и гостинки быстрее просто продаются. Гостинки сейчас не разлетаются, хотя кто-то в них вкладывает.
— Какие квартиры есть у компании "Восточный ЛУЧ"?
Алексей: Первые три дома состояли их 2— и 3-комнатных квартир, для семей с детьми. Сейчас превалируют "однушки" и "двушки". Причем, квартиры просторные, комфортные.
ЖК "Зелёный угол". Фото: предоставлено ЖК "Восточный ЛУЧ"
— Что будет с ипотекой?
Алексей: Что касается целевой ипотеки, то все так и останется. По нецелевой — уже пошли изменения. Изменения на рынке тянут за собой последствия.
— Есть ли вероятность, что строительство объектов может быть приостановлено?
Алексей: Я не вижу на горизонте остановки строительства.
Сергей: Сейчас ситуация на рынке такова, что 80% жилья строится за счёт проектного финансирования. Банк финансирует стройку. Деньги зарезервированы в банке. Встать могут продажи, когда спрос упадёт. В любом случае, дом достроится, потому что банк профинансирует стройку целиком. В самом худшем случае, будет появляться меньше проектов. Но начатые объекты однозначно завершатся, потому что у банков выделены деньги под проектное финансирование на строительство таких домов.
— Может ли срок сдачи объекта сдвинуться, если иностранной рабочей силы станет меньше.
Алексей: Если у наших подрядчиков будут проблемы с иностранными рабочими, то мы можем перейти и на местных рабочих. Альтернатива здесь есть, вопрос только в цене и времени. Но не в остановке стройки.
— Сейчас застройщик очень плотно работает с банками и эскроу-счетами. У многих людей есть некоторое непонимание, что это такое? Каким образом работа с эскроу может повлиять на цену за квадратный метр. И каково застройщику работать по новым правилам?
Алексей: Отмечу, использование эскроу-счетов — более безопасная схема по долевому строительству, которая применяется во всём мире. Дольщик не отдаёт деньги застройщику, а размещает на счету в банке. Эти средства лежат в банке до того момента, когда дом будет поставлен на кадастровый учёт, и ещё застройщику надо зарегистрировать первое право на недвижимость. Использование на эскроу-счетов влияет на цену. Раньше застройщик строил на эти деньги. Сейчас, мы достраиваем дома ещё по старой схеме. А далее будут уже использоваться деньги по проектному финансированию. Деньги выделаются банком, которые он резервирует. Кстати, застройщик платит за это дополнительно процент.
— Когда ожидается старт продаж дома №3 в ЖК "Восточный ЛУЧ"?
Алексей: Весь дом забронирован, квартиры уже понемногу регистрируются. Это связано, как раз, с технологией работы по проектному финансированию. Те квартиры, которые стоят на брони этого дома, коснулось повышение цен, но, уточню — только тех квартир, которые ещё не были зарегистрированы в Росреестре. Цены на зарегистрированные квартиры мы не меняем.
ЖК "Зелёный угол". Фото: предоставлено ЖК "Восточный ЛУЧ"
— А что-нибудь у вас осталось в продаже?
Алексей: У нас осталось два нежилых помещения – одно на Зелёном углу, другое — на Снеговой Пади. Более подробную информацию можете узнать в отделе продаж.
— Под какой вид деятельности можно использовать эти помещения?
Алексей: Это может быть детский развивающий центр, магазин, даже мед.учреждение. Уверен, что предприниматели найдут вариант применения, который будет зависеть от спроса.
— Ну, и последний вопрос. Где можно узнать самую свежую информацию о ваших предложениях?
Алексей: На нашем сайте vlzu.ru и в отделе продаж: (423) 279-07-47. Ознакомиться с проектной документацией можно на сайте наш.дом.рф.
*Застройщик: ООО "СЗ "Восточный ЛУЧ".
