В понедельник, 2 марта, группа компаний "Эскадра" (в лице ООО "ВладСтройГрупп") начала строительство многоэтажного жилого дома в районе улицы Гамарника во Владивостоке, против которого еще в 2019 году в ходе публичных обсуждений проекта резко высказывались жители района. По факту "тлевший" все это время конфликт между общественностью и застройщиком резко обострился с началом работ на объекте: уже вечером 2 марта прошла акция протеста, участники которой прямо апеллировали к губернатору Приморья, а сегодня, 3 марта, жители жилмассива организовали дежурство на путях проезда строительной и грузовой техники.
Жители Гамарника попросили губернатора Приморья остановить "Эскадру" Позднякова (ФОТО)А 11 февраля этого года глава региона Олег Кожемяко провел встречу с девелоперами из Ассоциации "Застройщики Владивостокской городской агломерации", членом которой является и Борис Поздняков – владелец и руководитель ГК "Эскадра". Губернатор, как известно, анонсировал участникам бизнес-объединения программу массовой комплексной застройки Владивостока, которая позволит, по замыслу властей, обеспечить к 2024 году достаточные объемы доступного и комфортного жилья в столице ДФО.
В промежутке между этими двумя событиями – то есть встречей с губернатором и обострением конфликта "Эскадры" с жителями – в беседе с корр. ИА PrimaMedia господин Поздняков поделился своим видением ситуации во владивостокском жилищном девелопменте, попутно рассказав и о собственных проектах.
Ниже редакция публикует комментарии предпринимателя с минимально необходимыми правками, пояснениями и сокращениями.
О ситуации на Гамарника, 18б
— Проблема по Гамарника — это тоже, получается, позиция власти. Мы всегда были готовы разговаривать с людьми. Была другая проблема, что это было никому не надо. А сегодня власть заняла позицию такую, что "вы решайте с людьми, если вы с людьми решили, то мы поддержим ваш проект". В итоге, получается, что мы пошли в народ. Обошли все 84 дома. Заказали проект планировки территории за свой счет, хотя не должны были этого делать. Посчитали все садики и школы. Согласовали со всеми землепользователями это строительство. Потом заново обратились за разрешением в надежде, что мы сделали все возможное, принесли пачку документов, фактуру, все договора. Но глава города сказал нам, что этого мало, давайте-ка вы расселите еще барак на 40 квартир. Мы подумали — делать нечего, и барак этот мы взяли. В итоге мы подписали соглашение со всеми людьми из этого барака и планируем начать строительство, а людей — расселить в наши новостройки.
Там есть и недовольные люди, но они не проживают в непосредственной близости. Таких несколько у нас в городе людей. Они всегда появляются там, где надо создать шум.
Вы знаете, есть просто категория людей такая. Если я ставлю себя на их место, то никаких аргументов я не нахожу. Мы видим одних и тех же людей в разных концах города. Очевидно, что это не связано с какими-то их интересами. Скорее всего, это способ заработать. Может быть, кто-то собирается в депутаты народные, хотя чего там сейчас делать?
Хотят попробовать себя так реализовать и формируют таким образом некое мнение о себе среди определенного слоя граждан, которые не очень довольны всем. И собираются направлять их энергию таким вот образом.
Об остановленной стройке на Шефнера, 23
— Есть перспектива. Тоже очень сложный оказался проект. Мы получали разрешение, когда там можно было строить здание высокое, вложили деньги, почти 40 миллионов.
Но потом, уже в процессе строительства, обнаружилась информация, которая первоначально была одна. Что там есть памятники и что они не сформированы в ансамбль. У нас есть и заключение на этот счет. А потом заинтересованные люди стали жаловаться в прокуратуру. Мы считаем, в этом греха нет, люди имеют право жаловаться. И когда прокуратура сделала на основании жалобы запрос, организация (инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства – ред.) выдала информацию, что там есть памятник в виде ансамбля. Те же здания, в которых мы установили границы, но только не в образе отдельных зданий, а в плане общего ансамбля. Ну и прокуратура обнаружила это и отменила разрешение.
В итоге мы почти 9 месяцев потратили на то, чтобы с инспекцией по охране памятников прийти к компромиссу. В результате чего мы согласились там не строить высотный дом. Сегодня мы ведем проектирование [дома] до восьми этажей. Здание устраивает всех, в том числе и жителей коттеджей, потому что на них никто сверху не смотрит. Получается, наше здание ниже отметки даже их дороги. Поэтому никаких проблем. Эти довольны, те довольны. Я рассчитываю, что все будет хорошо и что мы должны выйти на стройку.
Мы же начали продажи [квартир] за полтора года. Было сделано 60 резервов и среди 60-ти резервов 24 человека заключили договора и сдали их на регистрацию. Единственное, что мы не стали делать, когда поняли, что проблема может развиться, — не стали брать с них деньги.
Когда отменили разрешение [на строительство], у дольщиков было расстройство, конечно. Мы вышли с недорогой ценой, они с удовольствием стали эти квартиры брать. Мы выходили по 80 тысяч за "квадрат", и в итоге пришлось все эти договора расторгнуть и начать заново проект. Вот такая наша действительная реальность, к сожалению.
О недостроенной пристройке к апарт-отелю "Владивосток-Арбат" на Пограничной, 4
— Апарт-отелем мы занимаемся 7 лет, и каждый год мы решали по одному вопросу. Первый год мы его (спорный земельный участок, принадлежащий прокуратуре Приморского края – ред.) освободили от бессрочного пользования прокуратуры. Ее обременение отошло. Он стал собственностью Российской Федерации. Следующий год от Российской Федерации участок передавали в муниципалитет. Потом целый год из муниципалитета передавали нам. Потом, когда нам передали, оказалось, что поменялись нормы. Организовали проект охранных зон, где установили режимы, позволяющие этому зданию там быть. В итоге — 7 лет.
В сухом остатке: сегодня земля нами получена. Есть и финансовые возможности, и воля губернатора быстро закончить формальности на базе тех задач, которые мы уже решили здесь с землей и с управлением по охране памятников. Достроим мы этот объект. Там будет совершенно иного уровня здание, европейского уровня. Мы заказали у проектировщиков. Будем менять полностью фасад, конфигурацию здания. Она будет вписана в существующую застройку. Все уже видели новый проект, оценили его. Вот, будем строить. А это безобразие (недостроенную пристройку – ред.) — убирать.
О том, почему "точечная" застройка в городе — хорошо
— У нас нельзя [выражение] "точечная застройка" применять как нарицательный термин. Если мы проедем с вами по городу, то увидим, что 40% города — это деревянные дома с удобствами на улице и бараки. Вот посмотрите, у нас Гайдамак — вся сопка полностью. Они [дома] там не благоустроены, и там всем надо заниматься.
Змеинка — там половина вся в деревянных домах. Эгершельд, Голубиная падь в деревянных домах. На улице Комсомольской то же самое. Мы просто живем и не замечаем этого. А люди, которые приезжают к нам в гости, они все это видят. Кто-то должен делать эту работу.
Вот я никогда не буду строить "точечный" дом, когда твое окно — у них перед окнами.
Совершенно другой подход, когда ты берешь территорию и делаешь документацию по планированию территории, смотришь дороги, просчитываешь садики и школы и потом строишь там два или три здания, а, может быть, даже и одно. Вот как по Гамарника у нас.
Улица Гамарника вся построена, но в этом месте — пять бараков. Ужасные условия. Почему не дошли в это место руки ни во времена Хрущева, ни во времена 80-х, когда была массовая застройка города, — непонятно. Вот так оно сложилось.
Поэтому мы туда и пришли. Там территория 2,5 гектара. И на них строим один дом вместо пяти бараков. Один снесли, один мы расселим и снесем, еще три барака останется. Они более-менее благополучны. Там частники, дома отремонтированы и не признаны аварийными, но все равно будем с ними работать. Это не здорово, когда есть печное отопление в городе (экология и прочее).
О митингах, протестах и "смутьянах"
— Мы попросили у власти как-то свою точку зрения поменять. Митинги чаще всего устраивает где-то 1% населения района, остальные все готовы к развитию. Но вот эти три, пять, семь человек, их никак нельзя назвать всеми жителями района или города Владивостока.
Никто в споре о "точечной" застройке не сможет продавить свою линию – Дмитрий АлексеевИ второе: слишком бисером перед ними тоже сыпать нельзя. Это незаконная вещь — митинги несанкционированные. Есть уголовные статьи. Закон должен быть для всех един.
Есть другие способы решения. Если людям дать повод думать, что на митингах можно все решать, придет время, когда они выйдут на те же митинги с другими требованиями — за отставку мэра и так далее. Нельзя так. Здесь надо баланс держать. И не замечать эту проблему нельзя.
Вот пример на Гамарника, я считаю, — это очень положительный пример. И мы пошли навстречу: и жители, и власть. Это прецедент. Мы сами своим партнерам создали определенные условия, подняли планку. Теперь вот могут говорить: "Вот видите, "Эскадра" обошла все дома, а вы сидите и говорите, что все плохие". Мы считаем, что время [для такого образа действий] пришло.
О реновации, которая может быть разная…
— Губернатор прямо заявил, что он уже с этой инициативой (массовой комплексной застройки во Владивостоке – ред.) вышел, и, более того, уже разрабатывается пилотный проект. В Приморском крае хотят сделать проект по аналогии с Москвой. И вот эта рабочая группа, в которую нас включили, она как раз будет в том числе работать и над этим вопросом. Потому что реновация может быть разная. Смотря за какие деньги это будет проходить. Если это государственные, то там должны быть одни условия для реновации. Если это частные деньги, то какие-то другие. Это должен быть конкурс или что. Эти все вопросы мы сейчас будем рассматривать и в рамках регулирующего действия этого закона будем помогать чиновникам писать этот закон, чтобы он получился рабочим. Видите, какая проблема у нас. Мы же расселяем, расселяем. До двух миллионов за сотку мы платим. Иногда приходится платить, потому что людей не заставишь, закона нет.
… в том числе добровольно-принудительная
— Мы готовы и эти тяготы перенести. Но там появляется в целом бараке один какой-нибудь человек, который выходит с ружьем и говорит: "Идите на хрен, я ни с кем не буду разговаривать, я тут родился и тут подохну". И все остальные жители этого барака просто офигевают. Они хотят и готовы переехать, но один…
Надо регулировать этот вопрос. Во-первых, чтобы там площадь предоставлялась ограниченная. Во-вторых, чтобы не было у них права отказаться. Вот сейчас же есть процедура — через признание дома аварийным. Там закон работает очень четко. Во-первых, там не предоставляется площадь больше, чем они занимают, или сколько там "квадратов" идет на человека. Там прекращаются прописки, когда по 10 человек прописываются в комнате. Там не по прописке расселяют. И они не имеют права отказаться выехать из аварийного дома.
Вот по аналогии с этим должно что-то быть и в плане реновации. Добровольно— принудительный порядок.
Будут недовольные. Вот этот один человек из 10 будет недоволен. Ну а девять будут довольны.
О нормах по парковкам
— Вот что касается норм по парковкам сейчас — это, действительно, трагедия. Несмотря на то, что у нас открываются новые возможности в плане финансовых моделей, кредитные продукты банков, краевое финансирование и так далее.
То, что рынок поддержали ипотекой дешевой, это тоже нам на руку.
То, что власти федеральной повесткой повернулись к нам лицом, это уже три плюса.
Но есть один большой минус — вот эти нормы. Их настолько там ужесточили, что, действительно, по парковкам там сейчас получается [большая проблема].
Вот мы проектировали на Шефнера дом, хорошо, что у нас градостроительный план еще по прошлым нормам выдан. Но если он у нас закончится и мы будем получать новый план, то у нас из восьми этажей четыре будут парковочные и четыре будут жилые. Это — 50% парковок, которые никто не берет.
Вот мы сдали [дом на] Махалина, там из 50-ти парковочных мест — это мы их по себестоимости продаем и даже не зарабатываем — купили восемь. В жилом комплексе "Атмосфера" на 800 квартир купили пару десятков [парковочных] мест. Квартир купили уже 280, а парковок купили, по-моему, 17. Хотя парковки мы продавали по 350 тысяч. Это вообще копейки. Потом до 500 [тысяч] подняли. Люди не берут. Нет ни культуры, ни желания.
О том, почему комплексная застройка за городом — нереальна
— Мы все места рассматриваем. Я же не говорю, что надо только точечно строить. И там, и там надо строить. Конечно, город надо и в ширину развивать. А там тоже проблемы очень большие. Там нет просто земель, а если они и есть, то там настолько оторвана вся инфраструктура и коммуникации, что, я не знаю, кто это может сделать и когда. Это не раньше, чем через 5-10 лет. А наша ипотека двухпроцентная действует всего 5 лет. Дома сейчас уже нужны, они только строиться начнут. Нестыковка идет. Этим надо заниматься, и этим занимается и край. С военными работают. Мы же общаемся и видим эту динамику. Просто очень все сложно.
О беззаконии и законе в строительстве
— Раньше было с одной стороны проще, а с другой — сложнее. Строительство как сектор экономики, он не был регламентирован. Ни с точки зрения взаимоотношения с дольщиками, ни с точки зрения законодательной базы. Это же за один день не напишешь.
Сегодня, наконец, сложились условия. Законы все прописаны, и можно уже долгосрочное планирование делать. Мы на деньги дольщиков рассчитывали, а были недобросовестные застройщики.
Поэтому если с точки зрения застройщика говорить, то нам было интересно, чтоб мы получали бесплатные деньги от дольщиков. А с точки зрения города — посмотрите, сколько недостроев. Мы же не можем только своими задачами руководствоваться.
На сегодня, получается, государство сделало мощнейшую вещь. Фактически, если откровенно говорить, застройщики сегодня — просто операторы в руках государства. Потому что 70% продаж идет по ипотекам за государственные деньги и через государственные банки (ну, по банкам с госучастием). И сегодня все застройщики тоже на кредитах.
Государство перекладывает деньги с одного на другое, а застройщики все просто операторы. Как в советское время было.
И власти сейчас надо понять, что все эти законы направлены на то, что государство строить жилье не будет. Но у него есть деньги на социалку: школы и детские сады. Поэтому нам надо садиться за круглый стол, договариваться, что мы строим жилье и чтобы нас, застройщиков, власть наконец признала полноценным субъектом хозяйственной деятельности. Потому что до этого мы были какие-то индейцы, бегающие по городу и мешающие жить.
Да, были лазейки. Кому это хорошо? Кто-то смог проявить гибкость и договориться, он решал таким образом. Кому-то дорога была закрыта. Были непонятные и нечеткие правила. Не было закона. А законы, которые были, трактовались "50 на 50". Больше было творчества.
Нашей компании в прошлом году уже 20 лет было. Все этапы прошли. Мы все это знаем и помним. Но сейчас — комфортней. Для открытых застройщиков, стремящихся легализовать бизнес, сделать какие-то понятные и прозрачные отношения, для них сейчас наступило время.
О ценах на жилье и ипотеке под 2%
— Цены рождаются спросом. Если мы будем контролировать рынок, то мы вернемся немного в прошлое. Никаким образом [никого], кроме монополии, контролировать нельзя. Единственная возможность решить проблему — это создать условия для большого количества строительства жилья. Так сейчас в Москве. Там уже насытились, в прошлом году на 18% меньше стали сдавать жилья. Потому что там уже наполнили рынок квартирами.
Владимир Исаков о деле "Эскадры": Ассоциация "ЗВГА" не лоббирует проекты своих членовУ меня список из 15 компаний банкротов-застройщиков за последние 10 лет. Это такие достаточно крупные компании. Мы же видим, что происходит. "Динаса" нету, "Примстройинвеста" нету, "Аркада" — в банкротном состоянии. Теперь в этом состоянии [отрасли], не создав условий, власть говорит: "А теперь давайте еще по 70 тысяч рублей. Мы вам условия улучшать не будем. Ваши административные вопросы решать не будем. Земли военные вам не отдадим, земли нет". Это же все влияет на себестоимость. Это комплексный вопрос.
Вот губернатор собрал застройщиков, которые с точки зрения ассоциации здесь являются крупными во Владивостоке. Там были и федеральные застройщики. Был "Эталон" со своими проектами. И он [губернатор] спросил: "Вы готовы за 70 тысяч до 30% жилья отдавать?" И все сказали: "Готовы". Все! Только вы нам создайте условия. Причем половину проблем мы можем решить прямо в вашем кабинете. Там, внизу, мы их решить не можем. Нас пинают, как футбольный мячик.
И родилось соглашение. Все компании подписали соглашение о взаимодействии с администрацией города, где подтвердили намерение до 30% квартир продавать по 70 тысяч рублей за квадратный метр. Это по себестоимости текущей для Владивостока. И все застройщики это подписали. Когда они это подписали? Когда их пригласили в первый раз к себе в кабинет. Когда губернатор их встретил. С кем было [раньше] разговаривать об этом? И когда у них [застройщиков] есть возможность справиться с этой бюрократией, когда никто не хочет принимать на себя ответственность.
